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Bonhôte-Immobilier – Exercice 2013/2014



Rapport de gestion
La valeur nette d’inventaire au 31 mars 2014, incluant tous les frais d’expertise et d’acquisition des immeubles, s’établit à CHF 111.70 la part, soit en progression de 2.29% par rapport à 2013.<
Le taux de capitalisation net utilisé pour l’évaluation du parc immobilier est de 3.65% (3.75% pour l’exercice précèdent) plus une majoration pour risques spécifiques comprise entre 0.10% et 0.85%, selon la situation de l’immeuble. Le taux moyen de capitalisation net s’est inscrit à 4.24%.

Le résultat net de l’exercice s’élève à CHF 16’352’596.87, permettant le versement d’un dividende de CHF 3.06 contre CHF 3.- pour l’exercice précédent.

A ce jour, les titres de Bonhôte-Immobilier s’échangent autour de CHF 122.70 en bourse suisse. Sur cette base de cours, la prime par rapport à la valeur d’inventaire est de 9.85%, inférieure à la moyenne des fonds de placement immobiliers cotés.

Le ratio entre l’état locatif et la valeur vénale du parc de 6.06 % est quasiment inchangé par rapport à l’an passé. La répartition géographique selon l’état locatif couvre 5 cantons : Neuchâtel 14.09%, Vaud 46.07%, Genève 34.76%, Fribourg 3.54% et Valais 1.54%. Les revenus locatif proviennent par ailleurs à 74.05% de logements, 19.72% de commercial et bureaux et 6.23% de garages.

Environnement économique

La bonne santé de l’économie suisse continue d’alimenter le flux migratoire positif, ce qui ne manque pas de soutenir la demande en logement dans les régions qui profitent le plus de cette immigration. Toutefois, depuis les votations du 9 février, de sérieuses questions se posent sur la pérennité de ce mouvement et les potentielles conséquences pour le marché immobilier d’un renversement de tendance. Nous estimons que les premiers effets d’un ralentissement du flux migratoire seraient limités aux objets n’offrant pas un bon rapport qualité/prix et surtout dans la gamme de prix supérieure. Le segment intermédiaire, qui constitue l’essentiel de notre portefeuille, semble relativement à l’abri.

A ce stade, c’est probablement plutôt l’évolution des taux d’intérêt et les mesures prises par nos autorités politiques et monétaires qui pourraient avoir un impact sur les valorisations. Cependant, force est de constater que les taux restent à des niveaux extraordinairement bas et que rien ne semble devoir modifier cet état à court terme. Pour ce qui est des mesures prises pour rendre l’acquisition plus difficile, elles n’auront probablement que peu d’effet sur le marché de la location. C’est donc un marché immobilier globalement stable que nous nous attendons à suivre sur le prochain exercice.

Portefeuille immobilier

Le portefeuille s’est étoffé de deux nouvelles constructions à Genève et au Mont-sur-Lausanne ainsi que par l’acquisition d’un immeuble, majoritairement à usage commercial, au centre de Vevey.

Parallèlement, nous avons vendu une unité d’étage, également à usage commercial, à Montreux.

La rénovation de l’enveloppe des immeubles adjacents à l’immeuble de Veyrier 37a à Genève, propriétés du fonds, a débuté et, une fois leur mue terminée fin 2014, constituera un ensemble harmonieux avec le bâti moderne. Ce lotissement sera dès lors un objet emblématique du portefeuille.

L’exécution du bâtiment administratif en Budron A5 au Mont-sur-Lausanne est également à bout touchant. La qualité architecturale de cette réalisation est indéniable et devient ainsi une des références du parc.

L’acquisition d’une parcelle idéalement placée au Sud de la gare de Delémont a pu se concrétiser suite à l’obtention du permis de construire et à la levée des oppositions des habitants du quartier. Le premier coup de pioche de ce lotissement labellisé Minergie, composé de 64 appartements de typologies
diverses et d’un parking collectif, a été donné le 17 février 2014 soit avec environ un mois d’avance en raison de conditions météorologiques favorables. La construction est réalisée en six étapes, sans interruption et échelonnée jusqu’à l’hiver 2015/2016, avec une remise présumée des premiers logements prêts à l’exploitation au printemps 2015.


Perspectives et stratégie

Le fonds poursuit ses réflexions sur le potentiel de valorisation des immeubles existants selon les possibilités légales comme par exemple la densification par des interventions de rehaussement. Parallèlement, en collaboration avec ses mandataires, il fait établir des diagnostics d’état de dégradation et d’obsolescence énergétique des bâtiments, avec comme objectif de maintenir la valeur du parc et en assurer la pérennité. Ces évaluations sont également une aide à la décision en cas de désinvestissement. Il est important pour le fonds de pouvoir continuer à se positionner sur le marché par rapport aux nouvelles constructions/rénovations d’envergures qui se caractérisent par un standard en constante amélioration tout en offrant des loyers abordables.

Les dossiers d’acquisition continuent d’affluer de manière variable sans pour autant offrir de réelles opportunités d’investissement en adéquation avec la stratégie du fonds mais nous restons attentifs à l’évolution du marché dans la perspective d’augmenter notre parc à court et moyen terme.

Sur le plan administratif/légal, nous suivons avec attention les développements fiscaux à Genève, car la proposition d’un taux de perception unique se solderait par une économie de plusieurs centaines de milliers de francs pour le fonds.

Au niveau de son fonctionnement, le fonds a engagé au 1er avril 2014 M. Christian Cottet en tant que gestionnaire. Architecte dipl. HES de formation, M. Cottet est au bénéfice d’une solide expérience dans le domaine immobilier et reprend ainsi les activités de M. Etienne Perrottet qui a fait valoir son droit à la retraite.

26/07/2014


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