Six districts de Suisse pointent vers une bulle immobilière, cinq en présentent des signes légers et un des signes forts. Un déplacement s'est donc opéré sur le marché immobilier suisse au cours du semestre dernier : en août 2013 encore, trois districts présentaient des signes forts de bulle et deux des signes légers. C'est ce qui ressort du rapport immobilier de l’EPF de Zurich et de comparis.ch.
Les taux hypothécaires augmentent à nouveau depuis l'année dernière, mais restent toujours à un niveau bas record. De nombreux propriétaires se demandent donc s'ils devraient acheter rapidement afin de ne pas passer à côté de la période de taux extrêmement bas – avant que ne vienne le moment où les taux exploseront à nouveau.
Moins de districts « critiques » – plus de districts sous « vigilance »
Le rapport immobilier, que le titulaire de la chaire en risques entrepreneuriaux de l’EPF de Zurich et le comparateur sur Internet comparis.ch publient maintenant pour la troisième fois le montre : il reste des signes de bulle immobilière dans certaines régions de Suisse, et s'il est vrai que le nombre de signes forts a diminué, le nombre de signes faibles a, lui, augmenté. En six mois, les districts classés « critiques » sont passés de trois à un (cf. carte 1). Dans ce dernier district – à savoir Bülach – il ne faut toujours pas s’attendre à un effondrement catastrophique mais plutôt à un aplatissement progressif de la courbe ou à une stagnation des prix. De légers signes de bulle immobilière ont été observés dans cinq districts. Lors du précédent rapport d'août 2013, seuls deux districts avaient été classés sous « vigilance ».
« Il n’y a cependant pas lieu de s’inquiéter, la surchauffe du marché immobilier dans ces régions va diminuer peu à peu. Vu la situation politique et économique stable en Suisse, il est peu probable qu'une bulle finisse par exploser. De manière générale, les bulles n'explosent pas mais se dégonflent lentement », explique Didier Sornette, professeur de risques entrepreneuriaux à l’EPF de Zurich. Les chercheurs appuient leur analyse sur les prix des offres de plus d’un million de maisons et d’appartements publiées depuis 2005 sur comparis.ch.
Nouveau risque de bulle à Locarno, See-Gaster, Hochdorf
Le rapport immobilier distingue quatre catégories de districts, un district pouvant passer d’une catégorie à une autre en fonction des signes de bulle immobilière et des données disponibles (cf. méthode). Il permet de tirer des conclusions sur les différents types et tailles de biens immobiliers, p. ex. des petits appartements ou des maisons de taille moyenne.
« Critique » : l'analyse relève toujours des signes forts de bulle immobilière dans le district de Bülach. Les deux derniers rapports immobiliers considéraient déjà Bülach comme district « critique ». « La dynamique des prix de vente pratiqués indique des signes forts de bulle spéculative lors d'une période critique allant du premier trimestre 2014 au deuxième trimestre 2015 », explique Didier Sornette.
« Vigilance » : des signes de bulle immobilière ont également été repérés par les chercheurs de l'EPFZ dans cinq districts : Dielsdorf, Pfäffikon, Hochdorf, See-Gaster et Locarno. Dielsdorf est sorti plus tôt que prévu de la catégorie « critique ». Pour See-Gaster, Hochdorf et Locarno, la situation est nouvelle. Dans les régions de catégorie « vigilance », les signes ne sont pas aussi clairs que dans les districts « critiques ».
« Surveillance » : dans onze districts, les signes d’une bulle immobilière encore présents lors du dernier rapport ou précédemment semblent, pour le moment, avoir disparu. Toutefois, les données ne permettent pas encore d’attester le rétablissement du marché. Les prix pourraient avoir augmenté de nouveau. On saura, d’après les annonces à paraître au premier semestre 2014, si les districts passeront dans la catégorie « vigilance » ou si la situation s’apaisera. Il s’agit ici de territoires de la région zurichoise ou situés au bord du lac de Zurich (Hinwil, Horgen, Uster, Höfe, March), de districts se trouvant dans les alentours de zones d’habitation prisées (Aarau, Baden, Lenzburg, Münchwilen en Suisse alémanique, Monthey en Suisse romande), ainsi que de Lausanne. Les signes auparavant forts de bulle à Baden se sont entretemps estompés.
« Changement de tendance » : dans le Jura-Nord vaudois, l'analyse annonce une fin d'alerte. Dans le dernier rapport immobilier, ce district était encore sous surveillance. À présent, les prévisions d’il y a six mois se sont confirmées : on a assisté à un apaisement de l’évolution des prix et non à une correction sévère et brutale. Compte tenu de la dynamique des prix de ce dernier semestre, les chercheurs ne voient plus aucun signe de bulle immobilière. Le précédent rapport avait annoncé quatre fins d'alerte de ce type, qui se sont par ailleurs confirmées.
Quel est le conseil des experts aux propriétaires ? « Les propriétaires qui souhaitent vivre dans un district où la dynamique des prix est plus calme pourraient y trouver de bonnes opportunités d'achat », annonce Felix Schneuwly, attaché de presse chez comparis.ch. Dans les districts classés « critiques », « vigilance » ou « surveillance », la prudence est de mise. « Si rien ne presse, mieux vaut attendre avant d’acheter dans des régions critiques », conseille Felix Schneuwly.
Pas de bulle généralisée malgré la forte hausse
Fait marquant, les districts présentant des signes forts ou faibles de bulle immobilière – à l'exception de Locarno – sont situés hors des marchés immobiliers souvent dits « en surchauffe ». Les bulles ont tendance à se former en périphérie, déjà lointaine, des grands centres. Il s'agit des districts situés aux alentours de Zurich ainsi que dans les cantons de Lucerne et de Saint-Gall.
En revanche, les scientifiques excluent toujours toute bulle immobilière à Zurich même et à Genève, ce alors que les prix des maisons et des appartements y ont augmenté dans la période sous revue. À Zurich cependant, l'envol des prix, de 64 %, s'est révélé légèrement plus faible que dans le rapport précédent, où il atteignait 69 %. Le modèle appliqué par le professeur de l’EPFZ Didier Sornette ne repose pas sur des valeurs absolues mais sur la dynamique des prix et, en particulier, sur une hausse plus rapide qu'exponentielle. On n’observe un tel phénomène ni à Zurich ni à Genève.
La moitié des « hot spots » en bordure de lac
Ailleurs en Suisse aussi, les envolées des prix sont remarquables, sans que l'on puisse pour autant parler de bulle immobilière. C'est ce que révèlent la carte 2 présentant l’évolution des prix en pourcentage depuis 2007 et le tableau dressant le top 10 des districts qui connaissent la plus forte hausse. Entremont, dans le canton du Valais, est largement en tête du classement, avec une progression de 104 % du prix médian du m2 pour les appartements depuis 2007. Dans le rapport précédent, la hausse s'élevait cependant encore à 130 %.
Avec 74 %, la seconde place revient à l'Obersimmental (qui forme un district avec Saanen depuis 2010), lequel – tout comme les districts de Plessur (67 %), de Horgen (60 %) et de Zoug (58 %) – a fait son entrée dans le top 10 des hausses les plus fortes après une flambée de ses prix. La moitié de ces 10 « hot spots » se trouve au bord de lacs, à savoir au bord du lac de Zurich, du lac de Zoug, du lac des Quatre-Cantons et du lac Léman.
Les taux hypothécaires augmentent à nouveau depuis l'année dernière, mais restent toujours à un niveau bas record. De nombreux propriétaires se demandent donc s'ils devraient acheter rapidement afin de ne pas passer à côté de la période de taux extrêmement bas – avant que ne vienne le moment où les taux exploseront à nouveau.
Moins de districts « critiques » – plus de districts sous « vigilance »
Le rapport immobilier, que le titulaire de la chaire en risques entrepreneuriaux de l’EPF de Zurich et le comparateur sur Internet comparis.ch publient maintenant pour la troisième fois le montre : il reste des signes de bulle immobilière dans certaines régions de Suisse, et s'il est vrai que le nombre de signes forts a diminué, le nombre de signes faibles a, lui, augmenté. En six mois, les districts classés « critiques » sont passés de trois à un (cf. carte 1). Dans ce dernier district – à savoir Bülach – il ne faut toujours pas s’attendre à un effondrement catastrophique mais plutôt à un aplatissement progressif de la courbe ou à une stagnation des prix. De légers signes de bulle immobilière ont été observés dans cinq districts. Lors du précédent rapport d'août 2013, seuls deux districts avaient été classés sous « vigilance ».
« Il n’y a cependant pas lieu de s’inquiéter, la surchauffe du marché immobilier dans ces régions va diminuer peu à peu. Vu la situation politique et économique stable en Suisse, il est peu probable qu'une bulle finisse par exploser. De manière générale, les bulles n'explosent pas mais se dégonflent lentement », explique Didier Sornette, professeur de risques entrepreneuriaux à l’EPF de Zurich. Les chercheurs appuient leur analyse sur les prix des offres de plus d’un million de maisons et d’appartements publiées depuis 2005 sur comparis.ch.
Nouveau risque de bulle à Locarno, See-Gaster, Hochdorf
Le rapport immobilier distingue quatre catégories de districts, un district pouvant passer d’une catégorie à une autre en fonction des signes de bulle immobilière et des données disponibles (cf. méthode). Il permet de tirer des conclusions sur les différents types et tailles de biens immobiliers, p. ex. des petits appartements ou des maisons de taille moyenne.
« Critique » : l'analyse relève toujours des signes forts de bulle immobilière dans le district de Bülach. Les deux derniers rapports immobiliers considéraient déjà Bülach comme district « critique ». « La dynamique des prix de vente pratiqués indique des signes forts de bulle spéculative lors d'une période critique allant du premier trimestre 2014 au deuxième trimestre 2015 », explique Didier Sornette.
« Vigilance » : des signes de bulle immobilière ont également été repérés par les chercheurs de l'EPFZ dans cinq districts : Dielsdorf, Pfäffikon, Hochdorf, See-Gaster et Locarno. Dielsdorf est sorti plus tôt que prévu de la catégorie « critique ». Pour See-Gaster, Hochdorf et Locarno, la situation est nouvelle. Dans les régions de catégorie « vigilance », les signes ne sont pas aussi clairs que dans les districts « critiques ».
« Surveillance » : dans onze districts, les signes d’une bulle immobilière encore présents lors du dernier rapport ou précédemment semblent, pour le moment, avoir disparu. Toutefois, les données ne permettent pas encore d’attester le rétablissement du marché. Les prix pourraient avoir augmenté de nouveau. On saura, d’après les annonces à paraître au premier semestre 2014, si les districts passeront dans la catégorie « vigilance » ou si la situation s’apaisera. Il s’agit ici de territoires de la région zurichoise ou situés au bord du lac de Zurich (Hinwil, Horgen, Uster, Höfe, March), de districts se trouvant dans les alentours de zones d’habitation prisées (Aarau, Baden, Lenzburg, Münchwilen en Suisse alémanique, Monthey en Suisse romande), ainsi que de Lausanne. Les signes auparavant forts de bulle à Baden se sont entretemps estompés.
« Changement de tendance » : dans le Jura-Nord vaudois, l'analyse annonce une fin d'alerte. Dans le dernier rapport immobilier, ce district était encore sous surveillance. À présent, les prévisions d’il y a six mois se sont confirmées : on a assisté à un apaisement de l’évolution des prix et non à une correction sévère et brutale. Compte tenu de la dynamique des prix de ce dernier semestre, les chercheurs ne voient plus aucun signe de bulle immobilière. Le précédent rapport avait annoncé quatre fins d'alerte de ce type, qui se sont par ailleurs confirmées.
Quel est le conseil des experts aux propriétaires ? « Les propriétaires qui souhaitent vivre dans un district où la dynamique des prix est plus calme pourraient y trouver de bonnes opportunités d'achat », annonce Felix Schneuwly, attaché de presse chez comparis.ch. Dans les districts classés « critiques », « vigilance » ou « surveillance », la prudence est de mise. « Si rien ne presse, mieux vaut attendre avant d’acheter dans des régions critiques », conseille Felix Schneuwly.
Pas de bulle généralisée malgré la forte hausse
Fait marquant, les districts présentant des signes forts ou faibles de bulle immobilière – à l'exception de Locarno – sont situés hors des marchés immobiliers souvent dits « en surchauffe ». Les bulles ont tendance à se former en périphérie, déjà lointaine, des grands centres. Il s'agit des districts situés aux alentours de Zurich ainsi que dans les cantons de Lucerne et de Saint-Gall.
En revanche, les scientifiques excluent toujours toute bulle immobilière à Zurich même et à Genève, ce alors que les prix des maisons et des appartements y ont augmenté dans la période sous revue. À Zurich cependant, l'envol des prix, de 64 %, s'est révélé légèrement plus faible que dans le rapport précédent, où il atteignait 69 %. Le modèle appliqué par le professeur de l’EPFZ Didier Sornette ne repose pas sur des valeurs absolues mais sur la dynamique des prix et, en particulier, sur une hausse plus rapide qu'exponentielle. On n’observe un tel phénomène ni à Zurich ni à Genève.
La moitié des « hot spots » en bordure de lac
Ailleurs en Suisse aussi, les envolées des prix sont remarquables, sans que l'on puisse pour autant parler de bulle immobilière. C'est ce que révèlent la carte 2 présentant l’évolution des prix en pourcentage depuis 2007 et le tableau dressant le top 10 des districts qui connaissent la plus forte hausse. Entremont, dans le canton du Valais, est largement en tête du classement, avec une progression de 104 % du prix médian du m2 pour les appartements depuis 2007. Dans le rapport précédent, la hausse s'élevait cependant encore à 130 %.
Avec 74 %, la seconde place revient à l'Obersimmental (qui forme un district avec Saanen depuis 2010), lequel – tout comme les districts de Plessur (67 %), de Horgen (60 %) et de Zoug (58 %) – a fait son entrée dans le top 10 des hausses les plus fortes après une flambée de ses prix. La moitié de ces 10 « hot spots » se trouve au bord de lacs, à savoir au bord du lac de Zurich, du lac de Zoug, du lac des Quatre-Cantons et du lac Léman.
Une stabilisation fragile
