Dans la dernière étude qu’il consacre au marché européen des centres commerciaux « European Shopping Centre Development Report », Cushman & Wakefield dresse le bilan de l’année écoulée et annonce un rebond des ouvertures en 2016.}
Un volume important…mais très loin du record de 2008
« 4,6 millions de m² de centres commerciaux ont ouvert en 2015 en Europe, soit une baisse de 16 % par rapport au volume de 2014 et le niveau le plus bas enregistré depuis 2004. L’année 2016 marquera en revanche une nette inversion de tendance, puisqu’avec 5,8 millions de m² le volume sera supérieur de 27 % à celui de 2015 » annonce Christian Dubois, directeur du département Commerces de Cushman & Wakefield. « Si l’on y ajoute les m² attendus l’an prochain, 9,1 millions de m² pourraient, au total, ouvrir sur la période 2016-2017. Ce volume, certes important, est loin des niveaux record de la deuxième moitié des années 2000. Entre 2006 et 2009, près de 8 millions de m² ont ainsi ouvert en moyenne chaque année, avec un pic à 8,5 en 2008 » souligne Christian Dubois.
La Russie et la Turquie concentrent 45 % des projets attendus en 2016 et 2017
Sur les six derniers mois de 2015, la Russie a concentré à elle seule un tiers des ouvertures réalisées en Europe grâce, notamment, à l’inauguration de très grands centres commerciaux comme les 110 000 m² de Zelenopark à Zelenograd, près de Moscou, ou les 85 000 m² de l’Almaz à Chelyabinsk. Si le volume attendu en 2016-2017 en Russie demeure important (2,5 millions de m²), plusieurs projets pourraient toutefois être reportés en raison des incertitudes politiques et économiques pesant sur l’expansion des enseignes et la consommation des ménages. La Turquie arrive en 2e position, tant pour le volume des m² ouverts au 2nd semestre 2015 que pour les m² à livrer en 2016-2017 (1,6 million de m²). Si les risques n’y sont pas non plus négligeables (incertitudes géopolitiques, hausse de l’inflation, etc.), la forte croissance démographique et l’enrichissement d’une partie de sa population expliquent le développement rapide de centres commerciaux, et notamment d’ensembles vastes et modernes adaptés aux nouveaux modes de consommation (les 150 000 m² d’Emaar Square, attendus en 2016 à Istanbul). D’autres villes et pays d’Europe centrale et orientale se distinguent, à l’exemple de la Pologne, où de nouveaux centres commerciaux sortent de terre parallèlement à quelques projets d’extension et de redéveloppement. Le renouvellement du parc existant reste néanmoins limité, aussi bien en Pologne que dans les autres pays d’Europe centrale et orientale : dans cette partie du continent, les opérations d’extension ne comptent ainsi que pour 9 % du volume attendu en 2016-2017.
Accélération du renouvellement du parc en Europe de l’Ouest
La part des extensions est bien plus importante dans les pays d’Europe de l’Ouest, où elles constituent 36 % des ouvertures prévues en 2016-2017. « Dans les marchés matures, les enseignes sont pour la plupart dans une logique de rationalisation. Outre les grands projets de créations de nouveaux centres, celles-ci privilégient les sites existants les plus renommés et les plus fréquentés, qui leur assurent une visibilité optimale et une meilleure rentabilité. Les opérations d’extension sont donc très prisées, car elles permettent à ces centres de renouveler leur offre et de consolider ainsi leur suprématie » explique Christian Dubois.
La France, 1er pays d’Europe de l’Ouest pour le développement de nouveaux mètres carrés
En France, l’année 2015 a été dominée par l’ouverture de plusieurs centres créés ex nihilo, comme Les Saisons de Meaux en région parisienne ou Polygone Riviera près de Nice. A l’image d’Ametzondo, près de Bayonne, ou du Prado à Marseille, de nouveaux grands ensembles, emblématiques du soin apporté à la qualité de l’offre et de l’architecture, seront encore inaugurés en 2016 et 2017. « La part consacrée au travail sur le parc existant sera toutefois plus importante à partir de 2016, confirmant en particulier la consolidation des sites les plus établis de l’Hexagone. Ainsi, plusieurs grandes foncières ont lancé ou finalisé d’importants projets. Récemment inauguré à Paris, le nouveau Forum des Halles précède d’autres grandes opérations d’extension destinées à asseoir la domination des « jumbos », comme Cap 3000 près de Nice, ou Carré Sénart, Vélizy 2, Parly 2 et Val d’Europe en région parisienne » poursuit Christian Dubois. Les foncières de la grande distribution ne sont pas en reste : celles-ci privilégient aussi les opérations d’extension et de redéveloppement pour accueillir de nouvelles enseignes, faire une plus large place aux loisirs et à la restauration, et mieux adapter ainsi leur modèle aux nouveaux modes de consommation. S’ajoutant aux créations pures, ces projets, multiples et variés, gonflent le volume des ouvertures de centres commerciaux. La France conserve ainsi la tête du classement des pays d’Europe de l’Ouest pour le développement de nouveaux m², tant au 2nd semestre 2015 (devant la Suède et le Royaume-Uni), que sur la période 2016-2017 (devant l’Italie et le Royaume-Uni).
Des performances contrastées sur le front de l’investissement
15,5 milliards d’euros ont été investis sur le marché européen des centres commerciaux au 2nd semestre 2015. Concentré à près de 45 % au Royaume-Uni et en Allemagne, ce volume est en hausse de 17 % par rapport à la même période en 2014. La performance du marché britannique – où les volumes ont chuté de 8 % sur un an – tranche toutefois avec la multiplication par deux des sommes investies en Allemagne. La hausse des montants engagés au 2nd semestre 2015 a également été soutenue par l’intérêt plus marqué des investisseurs pour d’autres pays ou ensembles régionaux (Scandinavie, Benelux, Portugal, Pologne, Turquie). Les volumes ont en revanche baissé de façon significative dans quelques grands marchés européens comme l’Italie, l’Espagne et la France. Cela dit, la chute enregistrée dans l’Hexagone au 2nd semestre 2015 reflète avant tout un manque de produits ainsi qu’un nombre limité de grandes transactions. Le début de 2016 n’a pas inversé la tendance. Ne représentant qu’à peine 3 % du milliard d’euros investi en commerces en France au 1er trimestre, les centres commerciaux accusent un très fort recul, avant un rebond probable en cours d’année.
Un volume important…mais très loin du record de 2008
« 4,6 millions de m² de centres commerciaux ont ouvert en 2015 en Europe, soit une baisse de 16 % par rapport au volume de 2014 et le niveau le plus bas enregistré depuis 2004. L’année 2016 marquera en revanche une nette inversion de tendance, puisqu’avec 5,8 millions de m² le volume sera supérieur de 27 % à celui de 2015 » annonce Christian Dubois, directeur du département Commerces de Cushman & Wakefield. « Si l’on y ajoute les m² attendus l’an prochain, 9,1 millions de m² pourraient, au total, ouvrir sur la période 2016-2017. Ce volume, certes important, est loin des niveaux record de la deuxième moitié des années 2000. Entre 2006 et 2009, près de 8 millions de m² ont ainsi ouvert en moyenne chaque année, avec un pic à 8,5 en 2008 » souligne Christian Dubois.
La Russie et la Turquie concentrent 45 % des projets attendus en 2016 et 2017
Sur les six derniers mois de 2015, la Russie a concentré à elle seule un tiers des ouvertures réalisées en Europe grâce, notamment, à l’inauguration de très grands centres commerciaux comme les 110 000 m² de Zelenopark à Zelenograd, près de Moscou, ou les 85 000 m² de l’Almaz à Chelyabinsk. Si le volume attendu en 2016-2017 en Russie demeure important (2,5 millions de m²), plusieurs projets pourraient toutefois être reportés en raison des incertitudes politiques et économiques pesant sur l’expansion des enseignes et la consommation des ménages. La Turquie arrive en 2e position, tant pour le volume des m² ouverts au 2nd semestre 2015 que pour les m² à livrer en 2016-2017 (1,6 million de m²). Si les risques n’y sont pas non plus négligeables (incertitudes géopolitiques, hausse de l’inflation, etc.), la forte croissance démographique et l’enrichissement d’une partie de sa population expliquent le développement rapide de centres commerciaux, et notamment d’ensembles vastes et modernes adaptés aux nouveaux modes de consommation (les 150 000 m² d’Emaar Square, attendus en 2016 à Istanbul). D’autres villes et pays d’Europe centrale et orientale se distinguent, à l’exemple de la Pologne, où de nouveaux centres commerciaux sortent de terre parallèlement à quelques projets d’extension et de redéveloppement. Le renouvellement du parc existant reste néanmoins limité, aussi bien en Pologne que dans les autres pays d’Europe centrale et orientale : dans cette partie du continent, les opérations d’extension ne comptent ainsi que pour 9 % du volume attendu en 2016-2017.
Accélération du renouvellement du parc en Europe de l’Ouest
La part des extensions est bien plus importante dans les pays d’Europe de l’Ouest, où elles constituent 36 % des ouvertures prévues en 2016-2017. « Dans les marchés matures, les enseignes sont pour la plupart dans une logique de rationalisation. Outre les grands projets de créations de nouveaux centres, celles-ci privilégient les sites existants les plus renommés et les plus fréquentés, qui leur assurent une visibilité optimale et une meilleure rentabilité. Les opérations d’extension sont donc très prisées, car elles permettent à ces centres de renouveler leur offre et de consolider ainsi leur suprématie » explique Christian Dubois.
La France, 1er pays d’Europe de l’Ouest pour le développement de nouveaux mètres carrés
En France, l’année 2015 a été dominée par l’ouverture de plusieurs centres créés ex nihilo, comme Les Saisons de Meaux en région parisienne ou Polygone Riviera près de Nice. A l’image d’Ametzondo, près de Bayonne, ou du Prado à Marseille, de nouveaux grands ensembles, emblématiques du soin apporté à la qualité de l’offre et de l’architecture, seront encore inaugurés en 2016 et 2017. « La part consacrée au travail sur le parc existant sera toutefois plus importante à partir de 2016, confirmant en particulier la consolidation des sites les plus établis de l’Hexagone. Ainsi, plusieurs grandes foncières ont lancé ou finalisé d’importants projets. Récemment inauguré à Paris, le nouveau Forum des Halles précède d’autres grandes opérations d’extension destinées à asseoir la domination des « jumbos », comme Cap 3000 près de Nice, ou Carré Sénart, Vélizy 2, Parly 2 et Val d’Europe en région parisienne » poursuit Christian Dubois. Les foncières de la grande distribution ne sont pas en reste : celles-ci privilégient aussi les opérations d’extension et de redéveloppement pour accueillir de nouvelles enseignes, faire une plus large place aux loisirs et à la restauration, et mieux adapter ainsi leur modèle aux nouveaux modes de consommation. S’ajoutant aux créations pures, ces projets, multiples et variés, gonflent le volume des ouvertures de centres commerciaux. La France conserve ainsi la tête du classement des pays d’Europe de l’Ouest pour le développement de nouveaux m², tant au 2nd semestre 2015 (devant la Suède et le Royaume-Uni), que sur la période 2016-2017 (devant l’Italie et le Royaume-Uni).
Des performances contrastées sur le front de l’investissement
15,5 milliards d’euros ont été investis sur le marché européen des centres commerciaux au 2nd semestre 2015. Concentré à près de 45 % au Royaume-Uni et en Allemagne, ce volume est en hausse de 17 % par rapport à la même période en 2014. La performance du marché britannique – où les volumes ont chuté de 8 % sur un an – tranche toutefois avec la multiplication par deux des sommes investies en Allemagne. La hausse des montants engagés au 2nd semestre 2015 a également été soutenue par l’intérêt plus marqué des investisseurs pour d’autres pays ou ensembles régionaux (Scandinavie, Benelux, Portugal, Pologne, Turquie). Les volumes ont en revanche baissé de façon significative dans quelques grands marchés européens comme l’Italie, l’Espagne et la France. Cela dit, la chute enregistrée dans l’Hexagone au 2nd semestre 2015 reflète avant tout un manque de produits ainsi qu’un nombre limité de grandes transactions. Le début de 2016 n’a pas inversé la tendance. Ne représentant qu’à peine 3 % du milliard d’euros investi en commerces en France au 1er trimestre, les centres commerciaux accusent un très fort recul, avant un rebond probable en cours d’année.
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