L'indice UBS Swiss Real Estate Bubble Index a légèrement augmenté à 1,24. La tendance au renforcement des exigences réglementaires relatives à l'octroi d'hypothèques se confirme, ce qui maintient un couvercle sur les prix de l'immobilier et les perspectives d'avenir.
L'UBS Swiss Real Estate Bubble Index n'a quasiment pas évolué; au 2e trimestre 2014, il s'établit à 1,24, dans la zone de risque. La progression par rapport au trimestre précédent n'est que de 0,02 point. Autrement dit, les risques n'ont pas augmenté de manière significative depuis un an. Ce résultat n'est pas évident car le contexte actuel a été particulièrement propice pour l'immobilier: les taux à long terme ont été divisés par deux depuis le début de l'année, l'immigration se maintient à son niveau antérieur malgré l'adoption de l'initiative contre l'immigration de masse et la conjoncture est bonne.
Comment expliquer alors que les prix de l'immobilier résidentiel n'ont augmenté que de 2% en dépit d'un environnement macroéconomique favorable? La réponse est peut-être à chercher du côté des exigences de fonds propres pour l'octroi de crédits hypothécaires qui ont connu un durcissement. D'après un sondage de la BNS, environ 40% des nouveaux emprunts ne satisfont pas aux normes de capacité financière de 5% (avec un taux d'intérêt de 5%, les frais d'intérêts ne doivent pas dépasser un tiers du salaire). Il est donc clair que le marché de l'immobilier est très sensible à tout renforcement des règles de capacité financière. Les nouvelles exigences d'autorégulation des banques, qui entreront en vigueur au 1er septembre 2014 (amortissement linéaire de l'hypothèque jusqu'à 2/3 de la valeur de nantissement dans un délai de 15 ans, principe de la valeur la plus basse pour l'évaluation des biens immobiliers, dette solidaire obligatoire pour la prise en compte d'un deuxième revenu), devraient encore plus freiner la croissance des prix.
Chaque nouvelle mesure contribue à faire de la Suisse un terrain d'expérimentation en matière de pilotage fin du marché immobilier par la régulation du secteur bancaire, via l'octroi d'hypothèques. Le régulateur a planté un cadre de menaces crédible: il n'hésitera pas à donner un tour de vis supplémentaire en cas de nouvelle accélération de la dynamique des prix et de l'endettement. Une augmentation moyenne des prix de l'immobilier de 5% par an dans l'ensemble du pays, tel que nous l'avons connu dans les années de croissance 2008-2011, ne devrait donc plus être d'actualité malgré la solidité de l'économie. Si, contrairement aux attentes, les conditions-cadres macroéconomiques devaient se dégrader et les prix de l'immobilier chuter, la BNS supprimerait-elle les freins réglementaires en temps et en heure? Cela reste à voir.
Les risques régionaux restent inchangés. La hausse des prix des propriétés a dépassé 4% dans la Suisse méridionale et septentrionale. Dans la région du lac Léman et à Zurich, les prix restent sous pression, ce qui n'indique pas une détente pour autant compte tenu des évaluations élevées.
L'UBS Swiss Real Estate Bubble Index n'a quasiment pas évolué; au 2e trimestre 2014, il s'établit à 1,24, dans la zone de risque. La progression par rapport au trimestre précédent n'est que de 0,02 point. Autrement dit, les risques n'ont pas augmenté de manière significative depuis un an. Ce résultat n'est pas évident car le contexte actuel a été particulièrement propice pour l'immobilier: les taux à long terme ont été divisés par deux depuis le début de l'année, l'immigration se maintient à son niveau antérieur malgré l'adoption de l'initiative contre l'immigration de masse et la conjoncture est bonne.
Comment expliquer alors que les prix de l'immobilier résidentiel n'ont augmenté que de 2% en dépit d'un environnement macroéconomique favorable? La réponse est peut-être à chercher du côté des exigences de fonds propres pour l'octroi de crédits hypothécaires qui ont connu un durcissement. D'après un sondage de la BNS, environ 40% des nouveaux emprunts ne satisfont pas aux normes de capacité financière de 5% (avec un taux d'intérêt de 5%, les frais d'intérêts ne doivent pas dépasser un tiers du salaire). Il est donc clair que le marché de l'immobilier est très sensible à tout renforcement des règles de capacité financière. Les nouvelles exigences d'autorégulation des banques, qui entreront en vigueur au 1er septembre 2014 (amortissement linéaire de l'hypothèque jusqu'à 2/3 de la valeur de nantissement dans un délai de 15 ans, principe de la valeur la plus basse pour l'évaluation des biens immobiliers, dette solidaire obligatoire pour la prise en compte d'un deuxième revenu), devraient encore plus freiner la croissance des prix.
Chaque nouvelle mesure contribue à faire de la Suisse un terrain d'expérimentation en matière de pilotage fin du marché immobilier par la régulation du secteur bancaire, via l'octroi d'hypothèques. Le régulateur a planté un cadre de menaces crédible: il n'hésitera pas à donner un tour de vis supplémentaire en cas de nouvelle accélération de la dynamique des prix et de l'endettement. Une augmentation moyenne des prix de l'immobilier de 5% par an dans l'ensemble du pays, tel que nous l'avons connu dans les années de croissance 2008-2011, ne devrait donc plus être d'actualité malgré la solidité de l'économie. Si, contrairement aux attentes, les conditions-cadres macroéconomiques devaient se dégrader et les prix de l'immobilier chuter, la BNS supprimerait-elle les freins réglementaires en temps et en heure? Cela reste à voir.
Les risques régionaux restent inchangés. La hausse des prix des propriétés a dépassé 4% dans la Suisse méridionale et septentrionale. Dans la région du lac Léman et à Zurich, les prix restent sous pression, ce qui n'indique pas une détente pour autant compte tenu des évaluations élevées.
Méthodologie
Conformément à sa définition, l'indice peut, en fonction de sa valeur actuelle, atteindre l'un des cinq niveaux suivants, classés par ordre de risque croissant: baisse, équilibre, boom, risque et bulle. L'UBS Swiss Real Estate Bubble Index se compose des six sous-indices suivants: rapport entre les prix d'achat et les loyers, rapport entre les prix des logements et les revenus des ménages, évolution des prix des logements par rapport à l'inflation, rapport entre l'endettement hypothécaire et les revenus, rapport entre l'activité de construction et le produit intérieur brut (PIB), part des demandes de crédit déposées pour des immeubles destinés à la location dans le total des demandes de crédit déposées par des clients privés d'UBS.
Sélection des régions en danger et des régions sous surveillance
Notre sélection de régions en danger est liée au niveau de l'UBS Swiss Real Estate Bubble Index. Elle repose sur une méthode à plusieurs niveaux qui s'appuie sur des données régionales de population et de prix immobiliers.
Conformément à sa définition, l'indice peut, en fonction de sa valeur actuelle, atteindre l'un des cinq niveaux suivants, classés par ordre de risque croissant: baisse, équilibre, boom, risque et bulle. L'UBS Swiss Real Estate Bubble Index se compose des six sous-indices suivants: rapport entre les prix d'achat et les loyers, rapport entre les prix des logements et les revenus des ménages, évolution des prix des logements par rapport à l'inflation, rapport entre l'endettement hypothécaire et les revenus, rapport entre l'activité de construction et le produit intérieur brut (PIB), part des demandes de crédit déposées pour des immeubles destinés à la location dans le total des demandes de crédit déposées par des clients privés d'UBS.
Sélection des régions en danger et des régions sous surveillance
Notre sélection de régions en danger est liée au niveau de l'UBS Swiss Real Estate Bubble Index. Elle repose sur une méthode à plusieurs niveaux qui s'appuie sur des données régionales de population et de prix immobiliers.
Une stabilisation fragile
