Les investisseurs considèrent toujours le marché immobilier suisse comme attrayant, même si ses perspectives s’assombrissent quelque peu par rapport à l’année dernière. Les participants au baromètre immobilier d’EY identifient les meilleures opportunités d’appréciation dans le secteur de la construction résidentielle. Des lendemains plus moroses se dessinent en revanche pour les prix de l’immobilier hôtelier.
Les acteurs des marchés immobiliers suisses sont de bonne humeur en dépit d’une légère dégradation : le pays reste attrayant pour les placements immobiliers en 2016. 91 % des sondés considèrent la Suisse comme un site d’investissement attrayant, voire très attrayant, ce qui correspond à un léger repli de 6 points de pourcentage par rapport à l’année dernière. Les trois quarts des personnes interrogées privilégient le site suisse, même en comparaison directe avec d’autres pays européens, comme en attestent les résultats du « Baromètre du marché de l’investissement immobilier Suisse 2016 » d’EY.
Les prix des surfaces de bureaux sont stables
Une quarantaine d’investisseurs, actifs sur le marché immobilier suisse ces dernières années, ont donné leur avis sur le marché pour 2016. Les évolutions anticipées sur les micro-marchés varient les uns des autres : pour les surfaces de bureaux sur des sites de premier ordre, plus de la moitié des investisseurs tablent sur des prix stables en 2016. 35 % des sondés anticipent une baisse des prix et seuls 12 % d’entre eux prévoient une hausse. Pour les sites de second ordre et périphériques, les investisseurs attendent pour la plupart une baisse des prix.
Le tableau est similaire pour les surfaces de vente : si 73 % des investisseurs pensent que les prix stagneront ou augmenteront sur les sites de premier ordre, les perspectives des sites de second ordre et périphériques demeurent plutôt négatives.
Des prix en hausse dans le secteur de la construction de logements
Les attentes à l'égard du secteur de la construction de logements semblent nettement plus positives : pour les sites de premier ordre, tous les investisseurs misent sur des prix stables à haussiers, tandis que la plupart d’entre eux prévoient une évolution stable pour les prix des sites de second ordre et périphériques en 2016.
L’évolution escomptée des prix de l’immobilier hôtelier est plus morose. Pour les sites périphériques, les investisseurs sont pessimistes. 81 % des sondés anticipent un effondrement des prix. Un peu moins de deux tiers d’entre eux prévoient aussi une baisse des valeurs immobilières sur les sites de second ordre et un bon tiers des prix stables. Les meilleurs emplacements font l’objet d’anticipations quelque peu plus optimistes : si 38 % des sondés anticipent une baisse des prix, 53 % d’entre eux des prix stables et 9 % s'attendent à une hausse.
« La plus-value varie fortement selon l'emplacement », explique Daniel Zaugg, Partner et responsable du secteur immobilier chez EY Suisse. « Dans la plupart des cas, ce n’est cependant pas le cas de la rentabilité du cash-flow. » En d’autres termes, les prix de vente potentiels peuvent certes diminuer en dehors des meilleurs emplacements, mais les revenus des loyers courants resteront stables, même sur les sites moins prisés. « Tous les emplacement ne conviendront pas pour la vente en 2016. Mais tant que le cash-flow est élevé et qu’aucun problème de refinancement ou changement de stratégie n’intervient, il n’est pas nécessaire de vendre », affirme Zaugg.
La quête de rendements
Dans un contexte de taux faibles et de marchés boursiers volatils, les solutions de placement autres que l’immobilier sont rares – le réinvestissement judicieux de capital restera difficile en 2016. Aussi n’est-il pas surprenant que les sondés anticipent moins de transactions majeures au sein de leur portefeuille immobilier commercial par rapport à 2015. Une nette majorité (77 %) des personnes interrogées ne pensent pas vouloir se détourner du secteur immobilier. « Les acteurs gardent leurs investissements », résume Rolf Bach, Executive Director du secteur immobilier chez EY Suisse, à propos des résultats du sondage. Parallèlement, l’offre immobilière diminue sur le marché suisse – comme en attestent 70 % des sondés. « Nombre d’acheteurs optent pour des placements immobiliers plus risqués, qui promettent des rendements supérieurs. Ils sont également nombreux à rechercher des possibilités de placement à l’étranger », explique Daniel Zaugg.
Divergences dans la comparaison avec les emprunts d’Etat
Huit sondés sur dix pensent que les investisseurs suisses investiront davantage dans l’immobilier étranger en 2016. Neuf participants sur dix prévoient même une hausse des transactions risquées. « Aujourd’hui plus que jamais, il convient de peser les opportunités et les risques des placements sur des segments du marché. Il n’empêche que l’immobilier suisse reste un instrument de placement attrayant », explique Zaugg.
En ce qui concerne l’argument en faveur des placements immobiliers en remplacement des emprunts d’Etat helvétiques, l’enquête a fait ressortir des opinions divergentes. 53 % des personnes interrogées sont d’avis que l’écart de rendement entre les deux catégories d’actifs continuera de diminuer tandis que 47 % d’entre elles anticipent une hausse de cet écart. « Les rendements excédentaires par rapport aux placements alternatifs sont la principale raison pour laquelle un investisseur opte pour un emprunt d’Etat suisse ou pour une exposition au secteur immobilier », déclare Rolf Bach.
La région de Zurich est prisée
Les investisseurs qui optent pour l’immobilier préfèrent la région de Zurich, que ce soit pour les surfaces bureaux, les surfaces de vente ou le résidentiel. Le site de Bâle reste prisé, suivi de Genève pour les surfaces de bureaux et de Lucerne pour les surfaces de vente et le résidentiel. Dans l’ensemble, les investisseurs resteront nettement concentrés sur l’immobilier d'habitation à l’avenir. Six sondés sur dix préféreront l’immobilier d'habitation aux autres types d’usage en 2016.
Les acteurs des marchés immobiliers suisses sont de bonne humeur en dépit d’une légère dégradation : le pays reste attrayant pour les placements immobiliers en 2016. 91 % des sondés considèrent la Suisse comme un site d’investissement attrayant, voire très attrayant, ce qui correspond à un léger repli de 6 points de pourcentage par rapport à l’année dernière. Les trois quarts des personnes interrogées privilégient le site suisse, même en comparaison directe avec d’autres pays européens, comme en attestent les résultats du « Baromètre du marché de l’investissement immobilier Suisse 2016 » d’EY.
Les prix des surfaces de bureaux sont stables
Une quarantaine d’investisseurs, actifs sur le marché immobilier suisse ces dernières années, ont donné leur avis sur le marché pour 2016. Les évolutions anticipées sur les micro-marchés varient les uns des autres : pour les surfaces de bureaux sur des sites de premier ordre, plus de la moitié des investisseurs tablent sur des prix stables en 2016. 35 % des sondés anticipent une baisse des prix et seuls 12 % d’entre eux prévoient une hausse. Pour les sites de second ordre et périphériques, les investisseurs attendent pour la plupart une baisse des prix.
Le tableau est similaire pour les surfaces de vente : si 73 % des investisseurs pensent que les prix stagneront ou augmenteront sur les sites de premier ordre, les perspectives des sites de second ordre et périphériques demeurent plutôt négatives.
Des prix en hausse dans le secteur de la construction de logements
Les attentes à l'égard du secteur de la construction de logements semblent nettement plus positives : pour les sites de premier ordre, tous les investisseurs misent sur des prix stables à haussiers, tandis que la plupart d’entre eux prévoient une évolution stable pour les prix des sites de second ordre et périphériques en 2016.
L’évolution escomptée des prix de l’immobilier hôtelier est plus morose. Pour les sites périphériques, les investisseurs sont pessimistes. 81 % des sondés anticipent un effondrement des prix. Un peu moins de deux tiers d’entre eux prévoient aussi une baisse des valeurs immobilières sur les sites de second ordre et un bon tiers des prix stables. Les meilleurs emplacements font l’objet d’anticipations quelque peu plus optimistes : si 38 % des sondés anticipent une baisse des prix, 53 % d’entre eux des prix stables et 9 % s'attendent à une hausse.
« La plus-value varie fortement selon l'emplacement », explique Daniel Zaugg, Partner et responsable du secteur immobilier chez EY Suisse. « Dans la plupart des cas, ce n’est cependant pas le cas de la rentabilité du cash-flow. » En d’autres termes, les prix de vente potentiels peuvent certes diminuer en dehors des meilleurs emplacements, mais les revenus des loyers courants resteront stables, même sur les sites moins prisés. « Tous les emplacement ne conviendront pas pour la vente en 2016. Mais tant que le cash-flow est élevé et qu’aucun problème de refinancement ou changement de stratégie n’intervient, il n’est pas nécessaire de vendre », affirme Zaugg.
La quête de rendements
Dans un contexte de taux faibles et de marchés boursiers volatils, les solutions de placement autres que l’immobilier sont rares – le réinvestissement judicieux de capital restera difficile en 2016. Aussi n’est-il pas surprenant que les sondés anticipent moins de transactions majeures au sein de leur portefeuille immobilier commercial par rapport à 2015. Une nette majorité (77 %) des personnes interrogées ne pensent pas vouloir se détourner du secteur immobilier. « Les acteurs gardent leurs investissements », résume Rolf Bach, Executive Director du secteur immobilier chez EY Suisse, à propos des résultats du sondage. Parallèlement, l’offre immobilière diminue sur le marché suisse – comme en attestent 70 % des sondés. « Nombre d’acheteurs optent pour des placements immobiliers plus risqués, qui promettent des rendements supérieurs. Ils sont également nombreux à rechercher des possibilités de placement à l’étranger », explique Daniel Zaugg.
Divergences dans la comparaison avec les emprunts d’Etat
Huit sondés sur dix pensent que les investisseurs suisses investiront davantage dans l’immobilier étranger en 2016. Neuf participants sur dix prévoient même une hausse des transactions risquées. « Aujourd’hui plus que jamais, il convient de peser les opportunités et les risques des placements sur des segments du marché. Il n’empêche que l’immobilier suisse reste un instrument de placement attrayant », explique Zaugg.
En ce qui concerne l’argument en faveur des placements immobiliers en remplacement des emprunts d’Etat helvétiques, l’enquête a fait ressortir des opinions divergentes. 53 % des personnes interrogées sont d’avis que l’écart de rendement entre les deux catégories d’actifs continuera de diminuer tandis que 47 % d’entre elles anticipent une hausse de cet écart. « Les rendements excédentaires par rapport aux placements alternatifs sont la principale raison pour laquelle un investisseur opte pour un emprunt d’Etat suisse ou pour une exposition au secteur immobilier », déclare Rolf Bach.
La région de Zurich est prisée
Les investisseurs qui optent pour l’immobilier préfèrent la région de Zurich, que ce soit pour les surfaces bureaux, les surfaces de vente ou le résidentiel. Le site de Bâle reste prisé, suivi de Genève pour les surfaces de bureaux et de Lucerne pour les surfaces de vente et le résidentiel. Dans l’ensemble, les investisseurs resteront nettement concentrés sur l’immobilier d'habitation à l’avenir. Six sondés sur dix préféreront l’immobilier d'habitation aux autres types d’usage en 2016.
Une stabilisation fragile
