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Les immeubles de rapport ont à nouveau le vent en poupe

La crise financière survenue en 2008 n’a épargné aucune catégorie d’actif – à une exception près. Les immeubles de rapport se sont à nouveau avérés être des investissements sûrs en ces temps mouvementés.

Après un léger recul et un début d’année calme – à mettre sur le compte de la raréfaction des liquidités qui a poussé de nombreux investisseurs étrangers à se retirer, ce qui a provoqué un recul de la demande - les prix des immeubles de rapport ont à nouveau nettement progressé sur les deux derniers semestres. Suite aux mauvaises performances des autres formes de placement, les investisseurs se sont tournés vers le marché immobilier. Sur les six derniers mois, l’indice de prix SWX IAZI Investment Real Estate - qui mesure l’évolution des prix sur la base de transactions effectives d’immeubles de rapport comprenant jusqu’à 30% de commercial - a augmenté de +7.4%. Cette hausse se montait à +5.1% sur le dernier trimestre uniquement. Sur douze mois, les prix ont progressé de +2.4%, ce qui, additionné au rendement des cash flows nets, a permis de dégager une performance annuelle de 6.6% (SWX IAZI Investment Real Estate Performance Index).

La dynamique de l’immobilier privé ralentit malgré un bilan positif

L’évolution de l’immobilier privé est inverse à ce qui a été observé ci-dessus pour les immeubles de rapport. Les prix ont nettement progressé jusqu’en milieu d’année puis la dynamique s’est ralentie sur les six derniers mois. La croissance des prix sur un an, mesurée par l’indice de prix SWX IAZI Private Real Estate, reste pourtant élevée et se monte à 4.9%. Sur l’ensemble de l’année, les maisons individuelles aussi bien que les appartements en propriété par étage présentent des valeurs en hausse: L’indice de prix SWX IAZI Private House (maisons individuelles) a progressé de +5.6% et l’indice de prix IAZI Condominium Price (PPE) de +4.2%.


De manière générale, toutes les régions de Suisse ont connu des augmentations de prix en 2008. Même les régions, telles que l’Entlebuch, le Freiamt ou la région économique d’Olten, qui ont comptabilisé les évolutions les plus faibles de Suisse en 2008, ont vu les valeurs des maisons individuelles et des appartements en PPE progresser de près de +3%, respectivement +2%. Ces chiffres sont supérieurs au renchérissement communiqué par l’OFS pour les douze derniers mois (+0.7% de décembre 07 à décembre 08). Une fois de plus, Genève et Nyon, mais aussi Zurich, le Pfannenstiel (Meilen, Stäfa) et Morges font parties des régions gagnantes en 2008. Dans ces localités, les valeurs des maisons individuelles ont augmenté entre +7% et +9%.

Les séries temporelles détaillées sont disponibles sous www.cifi.ch/swx


Attractivité du marché hypothécaire en pleine crise financière – les règles de prudence doivent toutefois être maintenues

Etant donné que la Banque nationale suisse a baissé son taux directeur à un niveau très faible dans le but de soutenir la conjoncture et comme les diverses catégories de placements, telles que les actions et les obligations sont très volatiles et risquées, les banques ne réussissent que difficilement à placer leur argent de manière profitable à ce jour. Nombreuses sont celles qui investissent leurs liquidités à un taux pratiquement nul. En même temps, les banques ont le devoir de verser des intérêts à leurs clients. Ces taux peuvent paraître très faibles aux yeux des détenteurs de comptes par rapport aux rendements obtenus sur les investissements effectués par la banque elle-même, mais ils peuvent pourtant conduire à des pertes journalières du côté bancaire. Dans ce contexte, il est compréhensible que les banques se tournent vers le marché des hypothèques. Ces dernières permettent au moins de réduire le volume de liquidité à un risque comparativement faible et à en retirer un rendement plus élevé – même à des taux hypothécaires historiquement très bas.



Cette situation a pour conséquence d’accroître momentanément la concurrence dans le domaine de l’attribution des crédits. Cette augmentation de la concurrence pourrait par contre devenir problématique si les règles de prudence devaient être relâchées dans le but de maximiser le chiffre d’affaire. En effet, il est clair que le marché de l’immobilier se situe à ce jour plutôt en fin qu’en début de phase haussière. Même si la plupart des professionnels de l’immobilier refusent de parler d’un recul net des prix sur les prochaines années, des taux d’endettement supérieurs à 80% posent d’autant plus problème que les revenus seront mis sous pression les prochaines années en raison de la faiblesse de la conjoncture, voire de la récession. C’est justement en ces temps difficiles qu’il est particulièrement important que les banques n’ignorent pas les règles de prudence et qu’elles conservent le contrôle de leurs risques.

source : CIFI