In der Berichtsperiode Januar bis Juni 2014 hat sich das operative Ergebnis ohne Bewertungseffekte gegenüber der Vorjahresperiode um 2.6% auf CHF 87.4 Mio. erhöht (H1 2013: CHF 85.2 Mio.). Per Ende Juni 2014 betrug das Eigenkapital pro Aktie (NAV) CHF 82.11 (Ende 2013: CHF 83.70; am 10. April 2014 erfolgte eine Ausschüttung von CHF 3.25 pro Aktie aus den Kapitaleinlagereserven).
Immobilienportfolio
Das Immobilienportfolio umfasste per Ende Juni 2014 160 Büro- und Geschäftshäuser. Dazu kamen fünf Entwicklungsareale und fünf Einzelprojekte. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug CHF 6.452 Mrd. (Ende 2013: CHF 6.466 Mrd.). Ende April 2014 wurde die Anlageliegenschaft an der Albulastrasse 57 in Zürich verkauft. In der Berichtsperiode wurden keine Anlageimmobilien gekauft.
Die Neubewertung der Liegenschaften für die ersten sechs Monate 2014 resultierte in einer Aufwertung von CHF 9.8 Mio. Verschiedene Werttreiber kompensierten sich dabei in etwa gegenseitig: Leicht höhere Marktmieten an Toplagen sowie ein um 4 Basispunkte tieferer durchschnittlich gewichteter Diskontierungssatz führten zu einem positiven Effekt. Der für das gesamte Portfolio errechnete, durchschnittlich gewichtete Diskontierungssatz betrug per Stichtag nominal 4.87% (Ende 2013: 4.91%). Längere erwartete Leerstandszeiten bis zu Neuvermietungen, Anpassung der Marktmieten an peripheren Lagen und höhere Renovationskosten bei einzelnen Liegenschaften wirkten sich negativ aus.
Die Wohnüberbauung auf dem Gurtenareal in Wabern bei Bern wurde im 2. Quartal 2014 fertiggestellt. Per Ende Juni 2014 waren alle 99 Wohnungen und beide Ateliers verkauft. Bis Ende 2014 werden das ehemalige Sudhaus und weitere Gewerbeflächen auf dem Areal saniert. Die beiden Industriebauten der ehemaligen Flaschenabfüllanlagen befinden sich derzeit in der Evaluationsphase zur Umnutzung. Die Entwicklung des „Salmenparks“ in Rheinfelden, das zurzeit grösste Entwicklungsprojekt mit CHF 170 Mio. Investitionssumme (1. Etappe), verläuft nach Plan. Der Baubeginn erfolgte Ende August 2013; die Fertigstellung ist für 2016 geplant. 45% der Gewerbeflächen sind bereits vorvermietet und die Vermarktung der restlichen rund 3 600 m2 Verkaufsflächen, der rund 4 500 m2 Büroflächen und der 36 Mietwohnungen hat Ende März 2014 begonnen. Per Ende Juni 2014 waren von den 113 Eigentumswohnungen deren 34 verkauft. Die übrigen laufenden Neu- und Umbauarbeiten wurden planmässig weitergeführt.
Leerstandsquote
Die Leerstandsquote betrug Ende Juni 2014 9.3% (Ende 2013: 8.0%). Von den 9.3% waren 1.4%-Punkte auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen. Die Liegenschaften in Zürich-West und Wallisellen mit einem Anlagewert von CHF 0.8 Mrd. trugen insgesamt 3.7%-Punkte zum Leerstand bei. Auf die übrigen Liegenschaften mit einem Anlagewert von CHF 5.1 Mrd. (d.h. das Gesamtportfolio ohne die Liegenschaften in Sanierung sowie diejenigen in Zürich-West und Wallisellen) entfielen 4.2%-Punkte.
Von den im Jahr 2014 auslaufenden Mietverträgen (CHF 42.1 Mio.) waren per Ende Juni 2014 52% erneuert bzw. verlängert.
Halbjahresergebnis H1 2014
Der Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge erhöhte sich auf CHF 87.4 Mio. (H1 2013: CHF 85.2 Mio.). Der entsprechende Gewinn pro Aktie betrug CHF 1.91 (H1 2013: CHF 1.86). Der Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge bildet bei PSP Swiss Property die Basis für die Gewinnausschüttung an die Aktionäre.
Der Reingewinn inklusive Bewertungsdifferenzen erreichte CHF 95.9 Mio. (H1 2013: CHF 158.7 Mio.). Der Rückgang ist hauptsächlich auf die geringere Aufwertung der Liegenschaften gegenüber der Vorjahresperiode zurückzuführen. Der Gewinn pro Aktie inklusive Bewertungsdifferenzen betrug CHF 2.09 (H1 2013: CHF 3.46).
Der Liegenschaftsertrag blieb mit CHF 138.4 Mio. praktisch auf Vorjahresniveau (CHF 138.1 Mio.). Der Ertrag aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen betrug CHF 4.9 Mio. (H1 2013: CHF 1.2 Mio.). In der Berichtsperiode wurden auf dem Gurtenareal in Wabern bei Bern 94 Wohnungen (von insgesamt 99 Einheiten) und beide Ateliers sowie auf dem Löwenbräu-Areal in Zürich zwei Wohnungen an ihre Käufer übertragen. Aus dem Verkauf einer Anlageliegenschaft resultierte ein Erfolg von CHF 2.0 Mio. (H1 2013: keine Verkäufe). Der gesamte übrige Ertrag belief sich auf CHF 3.5 Mio. (H1 2013: CHF 4.5 Mio.).
Der Betriebsaufwand sank um CHF 0.7 Mio. auf CHF 25.5 Mio. (H1 2013: CHF 26.2 Mio.). Der Finanzaufwand veränderte sich mit CHF 15.9 Mio. kaum (H1 2013: CHF 15.8 Mio.).
Per Ende Juni 2014 betrug das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) CHF 82.11 (Ende 2013: CHF 83.70). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 97.76 (Ende 2013: CHF 99.25). Zu beachten ist dabei, dass Anfang April 2014 eine Barauszahlung von CHF 3.25 pro Aktie erfolgte.
Solide Kapitalstruktur
Mit einer Verschuldungsrate von 28.8% (Ende 2013: 28.1%) bleibt die Kapitalstruktur äusserst solide. Die unbenutzten zugesicherten Kreditlinien belaufen sich aktuell auf CHF 650 Mio.
Dank Zinsabsicherungsgeschäften wird PSP Swiss Property auch mittelfristig vom weiterhin tiefen Zinsniveau profitieren. Per Stichtag Ende Juni 2014 lag der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz bei 1.76% (Ende 2013: 1.85%) und die durchschnittliche Zinsbindung betrug 3.7 Jahre (Ende 2013: 3.4 Jahre). Bis 2018 werden keine grösseren zugesicherten Bankkredite fällig.
Im März 2014 bestätigte die Rating-Agentur Fitch das Rating für die PSP Swiss Property AG mit „A-„ und stabilem Ausblick.
Ausblick 2014
PSP Swiss Property blickt zuversichtlich in die Zukunft – dies dank ihrer starken Stellung auf dem Schweizer Immobilienmarkt, einer soliden Kapitalbasis und einem qualitativ hochstehenden Immobilienportfolio. Die Gesellschaft bleibt auf jeden Fall ihrer auf eine langfristige Wertsteigerung ausgerichteten, zurückhaltenden Akquisitionsstrategie und konservativen Finanzierungspolitik treu.
Besonderes Augenmerk wird weiterhin den Renovationen einzelner Liegenschaften sowie der Weiterentwicklung der Areale und Projekte gewidmet.
Unter der Annahme eines konstanten Immobilienbestands erwartet PSP Swiss Property für das Geschäftsjahr 2014 einen im Vergleich zur ursprünglichen Prognose von CHF 230 Mio. höheren Ebitda (ohne Liegenschaftserfolge) von rund CHF 235 Mio. (2013: CHF 242.5 Mio.). Der Rückgang gegenüber dem Vorjahr ist in erster Linie auf tiefere Mieteinnahmen und geringere Erträge aus dem Verkauf von Stockwerkeinheiten zurückzuführen.
Bei den Leerständen wird per Jahresende unverändert von einer Quote von rund 11% ausgegangen (Ende Juni 2014: 9.3%). Grund für den Anstieg sind v.a. zwei grössere Leerstände, welche im 4. Quartal 2014 in einer Liegenschaft in Zürich (Central Business District) und einer Liegenschaft in Zürich-West anfallen werden.
Immobilienportfolio
Das Immobilienportfolio umfasste per Ende Juni 2014 160 Büro- und Geschäftshäuser. Dazu kamen fünf Entwicklungsareale und fünf Einzelprojekte. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug CHF 6.452 Mrd. (Ende 2013: CHF 6.466 Mrd.). Ende April 2014 wurde die Anlageliegenschaft an der Albulastrasse 57 in Zürich verkauft. In der Berichtsperiode wurden keine Anlageimmobilien gekauft.
Die Neubewertung der Liegenschaften für die ersten sechs Monate 2014 resultierte in einer Aufwertung von CHF 9.8 Mio. Verschiedene Werttreiber kompensierten sich dabei in etwa gegenseitig: Leicht höhere Marktmieten an Toplagen sowie ein um 4 Basispunkte tieferer durchschnittlich gewichteter Diskontierungssatz führten zu einem positiven Effekt. Der für das gesamte Portfolio errechnete, durchschnittlich gewichtete Diskontierungssatz betrug per Stichtag nominal 4.87% (Ende 2013: 4.91%). Längere erwartete Leerstandszeiten bis zu Neuvermietungen, Anpassung der Marktmieten an peripheren Lagen und höhere Renovationskosten bei einzelnen Liegenschaften wirkten sich negativ aus.
Die Wohnüberbauung auf dem Gurtenareal in Wabern bei Bern wurde im 2. Quartal 2014 fertiggestellt. Per Ende Juni 2014 waren alle 99 Wohnungen und beide Ateliers verkauft. Bis Ende 2014 werden das ehemalige Sudhaus und weitere Gewerbeflächen auf dem Areal saniert. Die beiden Industriebauten der ehemaligen Flaschenabfüllanlagen befinden sich derzeit in der Evaluationsphase zur Umnutzung. Die Entwicklung des „Salmenparks“ in Rheinfelden, das zurzeit grösste Entwicklungsprojekt mit CHF 170 Mio. Investitionssumme (1. Etappe), verläuft nach Plan. Der Baubeginn erfolgte Ende August 2013; die Fertigstellung ist für 2016 geplant. 45% der Gewerbeflächen sind bereits vorvermietet und die Vermarktung der restlichen rund 3 600 m2 Verkaufsflächen, der rund 4 500 m2 Büroflächen und der 36 Mietwohnungen hat Ende März 2014 begonnen. Per Ende Juni 2014 waren von den 113 Eigentumswohnungen deren 34 verkauft. Die übrigen laufenden Neu- und Umbauarbeiten wurden planmässig weitergeführt.
Leerstandsquote
Die Leerstandsquote betrug Ende Juni 2014 9.3% (Ende 2013: 8.0%). Von den 9.3% waren 1.4%-Punkte auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen. Die Liegenschaften in Zürich-West und Wallisellen mit einem Anlagewert von CHF 0.8 Mrd. trugen insgesamt 3.7%-Punkte zum Leerstand bei. Auf die übrigen Liegenschaften mit einem Anlagewert von CHF 5.1 Mrd. (d.h. das Gesamtportfolio ohne die Liegenschaften in Sanierung sowie diejenigen in Zürich-West und Wallisellen) entfielen 4.2%-Punkte.
Von den im Jahr 2014 auslaufenden Mietverträgen (CHF 42.1 Mio.) waren per Ende Juni 2014 52% erneuert bzw. verlängert.
Halbjahresergebnis H1 2014
Der Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge erhöhte sich auf CHF 87.4 Mio. (H1 2013: CHF 85.2 Mio.). Der entsprechende Gewinn pro Aktie betrug CHF 1.91 (H1 2013: CHF 1.86). Der Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge bildet bei PSP Swiss Property die Basis für die Gewinnausschüttung an die Aktionäre.
Der Reingewinn inklusive Bewertungsdifferenzen erreichte CHF 95.9 Mio. (H1 2013: CHF 158.7 Mio.). Der Rückgang ist hauptsächlich auf die geringere Aufwertung der Liegenschaften gegenüber der Vorjahresperiode zurückzuführen. Der Gewinn pro Aktie inklusive Bewertungsdifferenzen betrug CHF 2.09 (H1 2013: CHF 3.46).
Der Liegenschaftsertrag blieb mit CHF 138.4 Mio. praktisch auf Vorjahresniveau (CHF 138.1 Mio.). Der Ertrag aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen betrug CHF 4.9 Mio. (H1 2013: CHF 1.2 Mio.). In der Berichtsperiode wurden auf dem Gurtenareal in Wabern bei Bern 94 Wohnungen (von insgesamt 99 Einheiten) und beide Ateliers sowie auf dem Löwenbräu-Areal in Zürich zwei Wohnungen an ihre Käufer übertragen. Aus dem Verkauf einer Anlageliegenschaft resultierte ein Erfolg von CHF 2.0 Mio. (H1 2013: keine Verkäufe). Der gesamte übrige Ertrag belief sich auf CHF 3.5 Mio. (H1 2013: CHF 4.5 Mio.).
Der Betriebsaufwand sank um CHF 0.7 Mio. auf CHF 25.5 Mio. (H1 2013: CHF 26.2 Mio.). Der Finanzaufwand veränderte sich mit CHF 15.9 Mio. kaum (H1 2013: CHF 15.8 Mio.).
Per Ende Juni 2014 betrug das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) CHF 82.11 (Ende 2013: CHF 83.70). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 97.76 (Ende 2013: CHF 99.25). Zu beachten ist dabei, dass Anfang April 2014 eine Barauszahlung von CHF 3.25 pro Aktie erfolgte.
Solide Kapitalstruktur
Mit einer Verschuldungsrate von 28.8% (Ende 2013: 28.1%) bleibt die Kapitalstruktur äusserst solide. Die unbenutzten zugesicherten Kreditlinien belaufen sich aktuell auf CHF 650 Mio.
Dank Zinsabsicherungsgeschäften wird PSP Swiss Property auch mittelfristig vom weiterhin tiefen Zinsniveau profitieren. Per Stichtag Ende Juni 2014 lag der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz bei 1.76% (Ende 2013: 1.85%) und die durchschnittliche Zinsbindung betrug 3.7 Jahre (Ende 2013: 3.4 Jahre). Bis 2018 werden keine grösseren zugesicherten Bankkredite fällig.
Im März 2014 bestätigte die Rating-Agentur Fitch das Rating für die PSP Swiss Property AG mit „A-„ und stabilem Ausblick.
Ausblick 2014
PSP Swiss Property blickt zuversichtlich in die Zukunft – dies dank ihrer starken Stellung auf dem Schweizer Immobilienmarkt, einer soliden Kapitalbasis und einem qualitativ hochstehenden Immobilienportfolio. Die Gesellschaft bleibt auf jeden Fall ihrer auf eine langfristige Wertsteigerung ausgerichteten, zurückhaltenden Akquisitionsstrategie und konservativen Finanzierungspolitik treu.
Besonderes Augenmerk wird weiterhin den Renovationen einzelner Liegenschaften sowie der Weiterentwicklung der Areale und Projekte gewidmet.
Unter der Annahme eines konstanten Immobilienbestands erwartet PSP Swiss Property für das Geschäftsjahr 2014 einen im Vergleich zur ursprünglichen Prognose von CHF 230 Mio. höheren Ebitda (ohne Liegenschaftserfolge) von rund CHF 235 Mio. (2013: CHF 242.5 Mio.). Der Rückgang gegenüber dem Vorjahr ist in erster Linie auf tiefere Mieteinnahmen und geringere Erträge aus dem Verkauf von Stockwerkeinheiten zurückzuführen.
Bei den Leerständen wird per Jahresende unverändert von einer Quote von rund 11% ausgegangen (Ende Juni 2014: 9.3%). Grund für den Anstieg sind v.a. zwei grössere Leerstände, welche im 4. Quartal 2014 in einer Liegenschaft in Zürich (Central Business District) und einer Liegenschaft in Zürich-West anfallen werden.
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