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PSP Swiss Property – Solides Halbjahresergebnis. Prognose für das Geschäftsjahr 2012 erhöht.



In der Berichtsperiode Januar bis Juni 2012 ist das Ergebnis ohne Bewertungseffekte gegenüber der Vorjahresperiode um 11.5% auf CHF 86.1 Mio. gestiegen. Per Ende Juni 2012 war das Eigenkapital pro Aktie (NAV) mit CHF 76.39 um 1.5% höher als per Ende 2011 (CHF 75.28), wobei Mitte April 2012 eine Dividende von CHF 3.00 pro Aktie ausgeschüttet wurde. Der NAV pro Aktie vor Abzug latenter Steuern stieg um 1.3% auf CHF 90.19 (Ende 2011: CHF 89.02).

Immobilienportfolio
Das Immobilienportfolio umfasste per Ende Juni 2012 167 Büro- und Geschäftshäuser an erstklassigen Lagen. Dazu kamen sieben Entwicklungsareale und drei Einzelprojekte. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug CHF 6.084 Mrd. (Ende 2011: CHF 5.958 Mrd.).

Anfang 2012 wurde ein Unterbaurecht zur Erstellung einer bereits baurechtlich bewilligten Wellness- und Spa-Anlage auf dem Gelände des Lido in Locarno erworben. PSP Swiss Property wird rund CHF 26 Mio. in dieses Projekt investieren. Der Bau der Anlage, die schon vermietet ist, wird voraussichtlich bis Mitte 2013 dauern. Im Weiteren wurde eine Liegenschaft in Wabern verkauft.

Die laufenden Arealentwicklungen wurden planmässig weitergeführt.

Leerstandsquote
Die Leerstandsquote betrug Ende Juni 2012 8.5% (Ende 2011: 8.3%). Von den 8.5% waren 2.0%-Punkte auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen: 0.6%-Punkte stammten von der Liegenschaft Route des Acacias 50/52 in Carouge, 0.5%-Punkte von der Liegenschaft Aarbergstrasse 94 in Biel und 0.5%-Punkte von der Liegenschaft Laupenstrasse 18/18a in Bern. Die Liegenschaften in Zürich-West und Wallisellen (Anlagewert CHF 0.9 Mrd.) trugen insgesamt 3.4%-Punkte zum Leerstand bei. Auf die übrigen Liegenschaften mit einem Anlagewert von CHF 4.7 Mrd. (d.h. das Gesamtportfolio ohne die Liegenschaften in Sanierung sowie diejenigen in Zürich-West und Wallisellen) entfielen 3.1%-Punkte.

Von den im Jahr 2012 auslaufenden Mietverträgen (CHF 36.3 Mio.) waren per Ende Juni 2012 bereits 80% erneuert bzw. verlängert.

Halbjahresergebnis 2012
Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte erhöhte sich gegenüber der Vorjahresperiode von CHF 77.3 Mio. auf CHF 86.1 Mio. Diese Steigerung ist v.a. auf den Verkauf der Kunstflächen auf dem Löwenbräu-Areal in Zürich und einen tieferen Finanzaufwand zurückzuführen. Der entsprechende Gewinn pro Aktie betrug CHF 1.95 (Vorjahresperiode: CHF 1.81). Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte bildet bei PSP Swiss Property die Basis für die Gewinnausschüttung an die Aktionäre. Der Reingewinn inklusive Bewertungseffekten erreichte CHF 179.0 Mio. (Vorjahresperiode: CHF 198.2 Mio.). Der Rückgang ist hauptsächlich auf die geringere Aufwertung der Liegenschaften gegenüber der Vorjahresperiode zurückzuführen. Der Gewinn pro Aktie inklusive Bewertungseffekten betrug CHF 4.05 (Vorjahresperiode: CHF 4.64).

Der Liegenschaftsertrag blieb mit CHF 137.0 Mio. stabil (Vorjahresperiode: CHF 136.9 Mio.). Ebenfalls stabil entwickelte sich der gesamte Betriebsaufwand; dieser betrug im 1. Halbjahr 2012 CHF 25.6 Mio. (Vorjahresperiode: CHF 25.8 Mio.). Dank geringerem zinspflichtigen Fremdkapital und einem tieferen durchschnittlichen Fremdkapitalkostensatz ist der Finanzaufwand gegenüber der Vorjahresperiode um CHF 3.0 Mio. auf CHF 20.2 Mio. gesunken.

Per Ende Juni 2012 betrug der Nettoinventarwert pro Aktie (Net Asset Value; NAV) CHF 76.39 (Ende 2011: CHF 75.28). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 90.19 (Ende 2011: CHF 89.02). Zu beachten ist dabei, dass Mitte April 2012 eine Ausschüttung von CHF 3.00 pro Aktie erfolgte.

Solide Kapitalstruktur, tiefe Fremdkapitalkosten
Mit einer Verschuldungsrate von 30.7% (Ende 2011: 32.2%) bleibt die Kapitalstruktur äusserst solide. Die unbenutzten Kreditlimiten betrugen per Ende Juni 2012 CHF 590 Mio.; aktuell belaufen sich diese auf CHF 380 Mio., nachdem u.a. Ende Juli 2012 eine Anleihe über CHF 250 Mio. zurückbezahlt wurde.

Dank Zinsabsicherungsgeschäften wird PSP Swiss Property auch mittelfristig vom weiterhin historisch tiefen Zinsniveau profitieren. Per Ende Juni 2012 war der durchschnittliche Zinssatz bei 2.46% (Ende 2011: 2.49%) und die durchschnittliche Zinsbindung betrug 3.9 Jahre (Ende 2011: 2.9 Jahre). Bis 2015 werden keine Bankkredite fällig.

Ende März 2012 bestätigte die Rating-Agentur Fitch das Rating für die PSP Swiss Property AG mit „A-„ und stabilem Ausblick.

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Seit dem 1. Juli 2012 wurden 339 591 eigene Aktien zu durchschnittlich CHF 85.20 pro Aktie verkauft.

Am 27. Juli 2012 wurde eine Anleihe über CHF 250 Mio. zurückbezahlt.

Drei Anlageliegenschaften wurden im 1. Halbjahr 2012 beurkundet, wobei die Eigentumsübertragungen erst im 3. bzw. 4. Quartal 2012 erfolgen werden. Der Verkaufserfolg wurde gemäss IFRS per 30. Juni 2012 als Aufwertungserfolg erfasst, da die Verkäufe bereits vor Ende Juni 2012 vertraglich geregelt waren.

Ausblick 2012
PSP Swiss Property blickt aufgrund ihrer starken Marktstellung, ihrer soliden Kapitalbasis und der hohen Qualität ihres Immobilienportfolios mittel- und langfristig zuversichtlich in die Zukunft.

Generell ist die Gesellschaft – wenn auch nicht vorbehaltlos – weiterhin optimistisch für das 2. Halbjahr 2012. Das wirtschaftliche Umfeld – in der Schweiz, in Europa und weltweit – wird aufmerksam beobachtet. Auch wenn sich die Schweiz den grösseren Problemen in vielen Euroländern bisher weitgehend entziehen konnte, könnten die Turbulenzen an den Finanzmärkten, die Problematik um die internationale Staatsverschuldung und der starke Franken die Schweizer Wirtschaft in Mitleidenschaft ziehen. Aus diesem Grund bleibt PSP Swiss Property ihrer zurückhaltenden Akquisitionsstrategie und konservativen Finanzierungspolitik treu.

Aufgrund der positiven Ertragsentwicklung im 2. Quartal 2012 wird die bisher kommunizierte Prognose erhöht: Unter der Annahme eines konstanten Immobilienbestands wird ein EBITDA (ohne Bewertungseffekte) von „rund CHF 235 Mio.“ (bisher: „über CHF 230 Mio.“) für das Geschäftsjahr 2012 erwartet (2011: CHF 232.5 Mio.).

In den verbleibenden Monaten bis Ende Jahr 2012 stehen die Weiterentwicklung der Areale und Projekte, Investitionen in das Anlageportfolio sowie gezielte Vermietungsaktivitäten im Zentrum der operativen Tätigkeiten.

Bei den Arealen und Projekten wird auf das Hürlimann-Areal (Umbau „Kesselhaus“ als letzte Etappe) und das Löwenbräu-Areal, beide in Zürich, das Gurtenareal in Wabern bei Bern, den Neubau „Vorderer Sternen“ in Zürich sowie den Neubau „Lido“ in Locarno fokussiert. Die übrigen Areale befinden sich zum Teil noch in der Planungsphase.

Bei den Leerständen im Anlageportfolio wird die Quote von rund 9% per Ende 2012 bestätigt (Ende Juni 2012: 8.5%).

17/08/2012

Tags : psp

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