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PSP Swiss Property – Solides operatives Halbjahresergebnis. Prognosen für das Geschäftsjahr 2013 bestätigt



In der Berichtsperiode Januar bis Juni 2013 blieb das operative Ergebnis ohne Bewertungseffekte mit CHF 85.2 Mio. auf Vorjahresniveau. Per Ende Juni 2013 war das Eigenkapital pro Aktie (NAV) mit CHF 81.29 um 1.0% höher als per Ende 2012 (CHF 80.48). Der NAV pro Aktie vor Abzug latenter Steuern stieg um 1.6% auf CHF 96.52 (Ende 2012: CHF 95.00).
Immobilienportfolio

Das Immobilienportfolio umfasste per Ende Juni 2013 165 Büro- und Geschäftshäuser an erstklassigen Lagen. Dazu kamen fünf Entwicklungsareale und vier Einzelprojekte. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug CHF 6.428 Mrd. (Ende 2012: CHF 6.283 Mrd.). In der Berichtsperiode wurden weder Anlageimmobilien gekauft noch verkauft. Bereits im 1. Quartal 2013 wurden folgende Neubauten in Zürich erfolgreich fertiggestellt und ins Anlageportfolio übernommen: i) Brandschenkestrasse 152b („Kesselhaus“), ii) Limmatstrasse 250-254/264/266 („Löwenbräu Red“) und iii) Theaterstrasse 22 („Vorderer Sternen“).

Anfang Mai 2013 wurde eine Investition von rund CHF 30 Mio. für den Bau einer Wellness- und Spa-Anlage auf dem Gelände der „Genève Plage“ in Genf/Cologny, Port Noir, beschlossen. Der Bau der Anlage, die bereits an einen erfahrenen Betreiber vermietet ist, wird bis 2015 dauern. Dieses Projekt folgt den erfolgreichen Konzepten der beiden bereits erstellten Thermalbäder in Zürich (Thermalbad & Spa, Zürich, Hürlimann-Areal) und Locarno (Termali Salini & Spa, Lido Locarno). Ferner wurde im Juni 2013 mit den Abbruch- und Neubauarbeiten an der Liegenschaft Löwenstrasse 16 in Zürich begonnen. Hier ist ein Neubau mit gemischter Nutzung (Büro- und Verkaufsflächen) mit einer Investitionssumme von rund CHF 7 Mio. geplant. Der Neubau wird voraussichtlich Ende 2014 fertiggestellt sein. Die übrigen laufenden Arealentwicklungen wurden planmässig weitergeführt.

Leerstandsquote
Die Leerstandsquote betrug Ende Juni 2013 9.1% (Ende 2012: 8.0%). Von den 9.1% waren 1.9%-Punkte auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen. Dabei stammten 1.2%-Punkte von den Liegenschaften am Bahnhofplatz/Bahnhofquai in Zürich. 0.4%-Punkte betrafen die Sanierung der Liegenschaft Bahnhofplatz 2 (vormals Aarbergstrasse 94) in Biel. Die Liegenschaften in Zürich-West und Wallisellen (Anlagewert CHF 0.9 Mrd.) trugen insgesamt 3.4%-Punkte zum Leerstand bei. Auf die übrigen Liegenschaften mit einem Anlagewert von CHF 5.0 Mrd. (d.h. das Gesamtportfolio ohne die Liegenschaften in Sanierung sowie diejenigen in Zürich-West und Wallisellen) entfielen 3.8%-Punkte. Von den im Jahr 2013 auslaufenden Mietverträgen (CHF 42.0 Mio.) waren per Ende Juni 2013 bereits 70% erneuert bzw. verlängert.

Halbjahresergebnis 2013
In der Vorjahresperiode wurde aufgrund des Verkaufs des Löwenbräu-Arealteils „White“ ein deutlich höherer Erfolg aus Immobilienverkäufen (Vorräte) erzielt. Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte ging somit leicht von CHF 86.0 Mio. (Vorjahresperiode) auf CHF 85.2 Mio. (H1 2013) zurück. Die übrigen Ertrags- und Kostenkomponenten, v.a. der Finanzaufwand, haben sich gegenüber der Vorjahresperiode mehrheitlich positiv entwickelt. Der entsprechende Gewinn pro Aktie (ohne Bewertungseffekte) betrug CHF 1.86 (Vorjahresperiode: CHF 1.94). Der leichte Rückgang reflektiert auch den Verwässerungseffekt durch den Verkauf eigener Aktien im Jahr 2012. Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte bildet bei PSP Swiss Property die Basis für die Gewinnausschüttung an die Aktionäre.

Der Reingewinn inklusive Bewertungsdifferenzen erreichte CHF 158.7 Mio. (Vorjahresperiode: CHF 178.9 Mio.). Der Rückgang ist hauptsächlich auf die geringere Aufwertung der Liegenschaften (H1 2013: CHF 95.7 Mio.) gegenüber H1 2012 (CHF 119.3 Mio.) zurückzuführen. Von den CHF 95.7 Mio. Aufwertungen machte die erstmalige Anwendung des neuen IFRS 13 Standards (Fair Value Measurement mit dem neuen Konzept des „Highest and Best Use“) CHF 43.1 Mio. aus. Der Gewinn pro Aktie inklusive Bewertungsdifferenzen betrug CHF 3.46 (Vorjahresperiode: CHF 4.04).

Der Liegenschaftsertrag erhöhte sich auf CHF 138.1 Mio. (Vorjahresperiode: CHF 137.0 Mio.). Der Betriebsaufwand blieb mit CHF 26.2 Mio. praktisch auf Vorjahresniveau. Der Finanzaufwand sank aufgrund des günstigen Zinsumfelds und der sich vorteilhaft auswirkenden neu abgeschlossenen Zinssatz-Swaps gegenüber der Vorjahresperiode um CHF 4.3 Mio. bzw. 21.5% auf CHF 15.8 Mio.

Per Ende Juni 2013 betrug das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) CHF 81.29 (Ende 2012: CHF 80.48). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 96.52 (Ende 2012: CHF 95.00). Zu beachten ist dabei, dass Mitte April 2013 eine Ausschüttung von CHF 3.20 pro Aktie erfolgte.

Solide Kapitalstruktur, tiefe Fremdkapitalkosten
Mit einer Verschuldungsquote von 30.0% (Ende 2012: 28.4%) bleibt die Kapitalstruktur äusserst solide. Die unbenutzten zugesicherten Kreditlinien belaufen sich aktuell auf CHF 410 Mio.

Dank Zinsabsicherungsgeschäften wird PSP Swiss Property auch mittelfristig vom weiterhin historisch tiefen Zinsniveau profitieren. Per Stichtag Ende Juni 2013 war der durchschnittliche Zinssatz bei 1.85% (Ende 2012: 2.20%) und die durchschnittliche Zinsbindung betrug 3.3 Jahre (Ende 2012: 3.7 Jahre). Bis 2018 werden keine grösseren zugesicherten Bankkredite fällig.

Im März 2013 bestätigte die Rating-Agentur Fitch das Rating für die PSP Swiss Property AG mit „A-„ und stabilem Ausblick.

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Nach dem Bilanzstichtag fanden keine wesentlichen Ereignisse statt.

Ausblick 2013
Allen wirtschaftlichen Unwägbarkeiten zum Trotz blickt PSP Swiss Property weiterhin zuversichtlich in die Zukunft – dies dank ihrer starken Stellung auf dem Schweizer Immobilien-markt, einer soliden Kapitalbasis und einem qualitativ hochstehenden Immobilienportfolio.

Die Gesellschaft bleibt ihrer auf eine langfristige Wertsteigerung ausgerichteten, zurückhaltenden Akquisitionsstrategie und ihrer konservativen Finanzierungspolitik treu.

Besonderes Augenmerk wird weiterhin den Renovationen und Modernisierungen einzelner Liegenschaften sowie der Weiterentwicklung der Areale und Projekte gewidmet.

Unter der Annahme eines konstanten Immobilienbestands erwartet PSP Swiss Property für das Geschäftsjahr 2013 nach wie vor einen EBITDA (ohne Liegenschaftserfolge) von rund CHF 240 Mio. (2012: CHF 238.3 Mio.). Bei den Leerständen wird per Ende 2013 weiterhin von einer Quote von rund 10% ausgegangen (Ende Juni 2013: 9.1%).

17/08/2013


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