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Warteck Invest will höhere Dividende ausschütten



Ertragslage: gesteigerte Mieterträge, weitere Senkung der Leerstände

Die Ertragslage entwickelte sich im Berichtsjahr erfreulich. Die Soll-Mietzinseinnahmen konnten durch die Zukäufe im Vorjahr und dank neuer Einnahmen aus fertig gestellten Projekten um 4.8 % gesteigert werden auf CHF 29.0 Mio. (VJ CHF 27.7 Mio.). Die Leerstände konnten trotz bereits tiefem Niveau weiter reduziert werden auf CHF 0.6 Mio. (VJ CHF 0.8 Mio.), was einer deutlich unter dem Branchendurchschnitt liegenden Leerstandsquote von 2.2 % entspricht. Unter Berücksichtigung der Leerstände und Debitorenverluste betrugen die Ist-Mieterträge CHF 28.2 Mio., was gegenüber dem Vorjahr eine Steigerung um 4.8 % ausmacht (VJ CHF 26.9 Mio.). Von den gesamten Mieterträgen stammten 42 % (VJ 44 %) aus der mit weniger Risiken behafteten Wohnnutzung, 28 % (VJ 23 %) entfielen auf die Büronutzung und 11 % (VJ 12 %) auf Verkaufsflächen. Die restlichen 19 % der Einnahmen stammten aus Parkplätzen, Gastro- und Gewerbeflächen sowie Lagernutzung.

Immobilien-Portfolio: kleinere Bereinigungen, sehr gute Performance der Liegenschaften

Das Portfolio wurde im Berichtsjahr weiter bereinigt. Verkauft wurden eine nicht strategiekonforme Liegenschaft in Widen (AG) sowie einige Parkplätze in einer Überbauung in Basel. Es wurden keine Liegenschaften gekauft, da trotz intensiven Bemühungen kein Akquisitionsobjekt gefunden werden konnte, welches den Rendite- und Qualitätsanforderungen der Anlagerichtlinien entsprochen hätte. Stattdessen wurden wertvermehrende Investitionen in Höhe von CHF 5.0 Mio. in bestehende Liegenschaften getätigt. Das Portfolio wies damit zum Stichtag einen Marktwert von CHF 498.4 Mio. auf, was eine Zunahme von 1.2 % gegenüber dem Vorjahr (CHF 492.7 Mio.) bedeutet.

Am Bilanzstichtag waren die Liegenschaften auf acht Kantone in der Deutschschweiz verteilt. 46 % (VJ 45 %) der Marktwerte befanden sich in den Kantonen Basel-Stadt und Basel-Landschaft. Auf die Kantone Zürich, Zug und Aargau entfielen 42 % (VJ 42 %) der Marktwerte, die übrigen 12 % (VJ 13 %) auf die Kantone St. Gallen, Schaffhausen und Solothurn. Damit lagen die Investitionsschwerpunkte nach wie vor in den beiden wettbewerbsstärksten Regionen der Schweiz.

Die Nettorendite auf den Anlageobjekten lag im Berichtsjahr bei 5.08 % (VJ 5.06 %). Die Performance, welche auch den Neubewertungseffekt berücksichtigt, erreichte den im gegenwärtigen Anlageumfeld sehr attraktiven Wert von 5.53 % (VJ 5.09 %).

Konzernergebnis: gutes operatives Ergebnis, robuster Konzerngewinn

Der Immobilienaufwand, welcher sich aus den Ausgaben für den Betrieb und den Unterhalt der Liegenschaften zusammensetzt, lag mit CHF 3.7 Mio. um 17.0 % unter dem Vorjahr (CHF 4.4 Mio.). Ausserdem wurden CHF 2.5 Mio. (VJ CHF 2.0 Mio.) für Instandsetzungen investiert und aktiviert. Damit wurden insgesamt 21.2 % der Soll-Mietzinseinnahmen für Betrieb, Unterhalt und Instandsetzung des Portfolios ausgegeben (VJ 23.4 %). Ohne die aktivierten Instandsetzungsausgaben entsprach der erfolgswirksame Immobilienaufwand 12.7 % der Soll-Mietzinsen (VJ 16.0 %), was erneut einem sehr guten Aufwand-Ertrags-Verhältnis entspricht.

Aus den Mieterträgen von CHF 28.2 Mio. und den Ausgaben für Betrieb und Unterhalt der Liegenschaften von CHF 3.7 Mio. resultierte schliesslich ein Erfolg aus Vermietung in Höhe von CHF 24.5 Mio., was einer Steigerung gegenüber dem Vorjahr (CHF 22.4 Mio.) von 9.1 % entspricht.

Die periodische Neubewertung durch die unabhängigen Schätzungsexperten der PricewaterhouseCoopers AG führten zu einer Netto-Aufwertung des Liegenschaftenbestandes um CHF 2.1 Mio. bzw. 0.4 %. (VJ CHF 0.7 Mio. bzw. 0.2 %). Der Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen, welcher im Vorjahr (CHF 6.0 Mio.) das Ergebnis spürbar beeinflusst hatte, fiel in der Berichtsperiode aufgrund der nur kleinen Transaktionen mit CHF 0.05 Mio. unbedeutend aus. Die übrigen Erträge schlugen mit CHF 0.2 Mio. zu Buche (VJ CHF 0.1 Mio.). Der Personalaufwand lag mit CHF 2.3 Mio. im Rahmen des Vorjahres (CHF 2.2 Mio.). Am Bilanzstichtag waren 13 Mitarbeiter mit insgesamt 1'130 Stellenprozenten beschäftigt (VJ 13 Mitarbeiter mit 1'190 Prozenten). Der sonstige Betriebsaufwand lag mit CHF 1.0 Mio. ebenfalls auf der Höhe des Vorjahres (CHF 1.0 Mio.).

Der Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) betrug CHF 23.5 Mio. (VJ CHF 26.0 Mio.), was einer EBIT-Marge von 81 % entspricht. Ohne Neubewertungseffekt erreichte der EBIT CHF 21.8 Mio. (VJ CHF 25.4 Mio.), entsprechend einer EBIT-Marge von 75 %. Der Netto-Finanzaufwand stieg im Berichtsjahr um 7.0 % auf CHF 7.8 Mio. (VJ CHF 7.3 Mio.), was mit dem höheren durchschnittlichen Kreditbestand zu tun hat. Der durchschnittlich bezahlte Zinssatz für Fremdkapital konnte im attraktiven Zinsumfeld weiter reduziert werden und lag im Berichtsjahr bei 3.04 % (VJ 3.09 %). Gleichzeitig konnte mit Hilfe von Zinsabsicherungsinstrumenten (interest rate swaps) die durchschnittliche kapitalgewichtete Zinsbindung auf 8 Jahre und 7 Monate erhöht werden. Der Konzerngewinn erreichte schliesslich CHF 13.0 Mio., was lediglich 10 % unter dem Rekordergebnis des Vorjahres von CHF 14.4 Mio. lag, welches durch bedeutende Gewinne aus Liegenschaftsverkäufen geprägt war. Dieser Konzerngewinn entspricht einer Rendite auf dem Eigenkapital von 6.3 % (VJ 7.1 %).

Projekte: erfolgreicher Abschluss von zwei Sanierungen, Planung von drei neuen Projekten

Die erste Etappe der Totalsanierung einer Überbauung in Niederlenz (AG) konnte im Berichtsjahr erfolgreich im geplanten Zeit- und Kostenrahmen abgeschlossen werden. 12 der 16 sanierten Wohnungen konnten bereits am Markt neu platziert werden. Mit der zweiten Etappe, welche ebenfalls 16 Wohnungen umfasst, wurde im Februar 2012 begonnen.

Von Juni bis Dezember 2011 wurde eine gemischt genutzte Liegenschaft mit 20 Wohnungen in Basel einer umfassenden Sanierung unterzogen. Diese Sanierung, die in bewohntem Zustand erfolgte, konnte ebenfalls im Rahmen der geplanten Termine und Kosten abgeschlossen werden.

Planmässig fortgeschritten ist im Berichtsjahr auch die Projektierung der Erneuerung einer Wohnliegenschaft aus dem Jahr 1982 mit 17 Wohnungen in Wetzikon (ZH). Mit den Bauarbeiten wird im zweiten Quartal des laufenden Jahres begonnen. Ebenfalls weiter vorangekommen ist die Planung der Sanierung einer Wohnliegenschaft mit 16 Wohnungen in Basel. Die Arbeiten an dieser Liegenschaft mit Baujahr 1983 sollen im Jahr 2013 beginnen.

Schliesslich ist im Berichtsjahr die Baubewilligung für die Sanierung bzw. den Teilneubau der Liegenschaften Steinenberg 21/23 und Steinenvorstadt 1A in Basel nach der Abweisung aller Rekurse rechtskräftig geworden. Damit kann wie geplant im Jahr 2013 mit den Bauarbeiten begonnen werden. Durch diesen Eingriff entstehen zwei attraktive Wohn- und Geschäftshäuser mit Läden, Büros, Gastronomie und Wohnungen an bester Innenstadtlage.

Das zurzeit laufende und die drei in Planung befindlichen Projekte stellen ein Investitionsvolumen (ohne Land) in Höhe von rund CHF 25 Mio. dar. Damit kann auch auf dem bestehenden Portfolio Wachstum generiert werden.

Aktien der Warteck Invest: besser als der Gesamtmarkt, Performance von 7.1 %

Die Namenaktien der Warteck Invest haben sich im Berichtsjahr erneut als krisenresistent erwiesen. Der Kurs hat sich, von bereits hohem Niveau ausgehend, vergleichsweise besser entwickelt als schweizerische Immobilienanlagen (Aktien und Fonds) im Durchschnitt und auch als der Gesamtaktienmarkt. Die Titel schlossen am 31.12.2011 mit CHF 1‘850, was einer Kurssteigerung gegenüber dem Jahresbeginn von 3.4 % entsprach. Im gleichen Zeitraum legte der schweizerische Immobilienmarkt (SXI Real Estate-Index) um 2.0 % zu. Der Schweizer Aktienmarkt (SPI) verlor dagegen 11.3 %.

Zusammen mit der Dividende von CHF 67 erzielten die Anleger mit der Warteck Invest-Aktie eine Gesamtrendite von 7.1 % (vgl. SXI Real Estate-Index 5.4 %, SPI -8.5 %). Die Dividendenrendite, berechnet auf den Jahresanfangskurs, lag bei 3.7 %.

Dividende: Erhöhung auf CHF 68 pro Aktie

Das gute Konzernergebnis sowie die solide Eigenkapitalsituation veranlassen den Verwaltungsrat, der Generalversammlung vom 16. Mai 2012 die Erhöhung der Dividende von CHF 67 auf CHF 68 pro Namenaktie zu beantragen, was einer Dividendenrendite auf dem Jahresanfangskurs von 3.7 % entspricht. Die Ausschüttung von total CHF 10.1 Mio. entspricht einer Ausschüttungsquote von 78 % des Konzernergebnisses.

Ausblick: vorsichtig optimistisch

Trotz den Herausforderungen, denen sich die Schweiz und ihre Wirtschaft aufgrund der Probleme im Ausland gegenüber sieht, beurteilen der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung die Aussichten für eine weiterhin prosperierende Entwicklung der Gesellschaft als gut. Die finanzielle Verfassung des Unternehmens ist ausgesprochen solide. Die Eigenkapitalquote liegt bei 41 %. Auch die Ertragslage kann als robust und nachhaltig eingestuft werden. 42 % der Einnahmen stammen aus der weniger konjunkturabhängigen und mit weniger Risiken behafteten Wohnnutzung. Weitere 41 % stammen aus Mietverträgen mit festen Laufzeiten, von welchen wiederum rund 43 % noch fünf oder mehr Jahre dauern. Das Immobilien-Portfolio ist geografisch gut diversifiziert und weist zurzeit eine Leerstandsquote weit unter dem Branchenschnitt aus. Bedeutende Debitorenverluste müssen ebenfalls nicht befürchtet werden, da keine Klumpenrisiken in der Mieterschaft bestehen. Auch die Kostenseite ist unter Kontrolle. Dank einer schlanken Organisation konnten die Kosten für das Personal und den Betriebsaufwand in den letzten Jahren im Verhältnis zu den Einnahmen auf tiefem Niveau konstant gehalten werden. Beim Immobilienaufwand, der einen bedeutenden Ergebnistreiber darstellt, muss nicht mit Überraschungen gerechnet werden, da die Liegenschaften laufend von einem professionellen Team im Rahmen des Portfolio und Facility Managements unterhalten und instandgesetzt werden. Schliesslich kommt dem Management des Zinsänderungsrisikos grosse Bedeutung zu, da der Aufwand für Fremdkapitalzinsen den grössten Kostenblock darstellt. Der durchschnittliche, kapitalgewichtete Zinssatz für Fremdkapital konnte im Berichtsjahr weiter auf 3.04 % reduziert werden. Durch den Einsatz von Zinssatz-Swaps konnte die durchschnittliche kapitalgewichtete Zinsbindung zudem erhöht werden auf über 8 Jahre.

Mit einer hypothekarischen Belehnung von zur Zeit 51 % kann das Immobilien-Portfolio mit der gegebenen Kapitalstruktur zudem substanziell um gut CHF 100 Mio. ausgebaut werden, bis die in der Strategie festgelegte Fremdkapitalgrenze von 60 % erreicht ist. Es ist vorgesehen, durch weitere Zukäufe und Investitionen in den Bestand die Ertragskraft der Gesellschaft kontinuierlich weiter zu stärken.

Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung der Warteck Invest sind aufgrund der dargelegten Ausgangslage vorsichtig optimistisch für die Zukunft der Gesellschaft und überzeugt, dass die bisherige hohe Dividendenausschüttung mittelfristig aufrecht erhalten werden kann.

Konzernrechnung zum Download
Die Konzernrechnung 2011 (Bilanz, Erfolgsrechnung, Geldflussrechnung und Eigenkapitalnachweis) steht auf unserer Homepage www.warteck-invest.ch unter der Rubrik „Media Relations“ à „Medienmitteilungen/Publikationen“ ab sofort zum Download im pdf-Format zur Verfügung.

28/03/2012


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