La société en commandite de placements collectifs (SCPC) permet d’investir dans l’immobilier et d’obtenir un rendement supérieur à la moyenne grâce à un taux d’imposition favorable. Cette solution offre la possibilité à un investisseur non professionnel de l’immobilier d’effectuer des promotions sans être considéré aux yeux du fisc comme professionnel de l’immobilier, d’où un avantage fiscal non négligeable.

La SCPC est issue de la loi sur les placement collectifs de capitaux du 1er janvier 2007. Sa forme juridique est la société en commandite. Si le sous-jacent est l’immobilier, cela peut se traduire par la détention d’un actif tel un terrain ou des immeubles. Aujourd’hui la FINMA, limite dans le temps la durée de vide d’une SCPC immobilière.

Une SCPC se compose d’un associé indéfiniment responsable et d’au moins cinq commanditaires investisseurs qualifiés responsables à concurrence de leur commandite (mise de fonds). L’avantage de cette structure hormis l’aspect fiscal est d’offrir aux investisseurs une grande transparence et un contrôle permanent sur chaque véhicule de placement.

Ce véhicule de placement s’adresse aux institutionnels, sociétés et particuliers fortunés désirant investir dans un projet immobilier (promotion immobilière) et permet de dégager un rendement sur les fonds propres investis en moyenne supérieur de 20 % à une structure traditionnelle.

Les avantages de la SCPC sont donc multiples : optimisation de la fiscalité, taux fiscal favorable, pas de double imposition, optimisation du rendement des fonds propres, transparence et contrôle.

source : Immolab Group

La Suisse a tiré ses leçons de la crise immobilière des années 1990. C’est pourquoi, malgré la situation économique difficile, les marchés immobiliers se révèlent plutôt stables en 2010. Grâce à l’interaction intacte de l’offre et de la demande, les marchés des logements, en particulier, sont encore en mesure d’échapper à la crise. La situation devient plus difficile pour l’immobilier de bureau, à tendance fortement cyclique. Face à une demande toujours faible, on peut constater une forte expansion des surfaces qui, comme le pronostiquent les économistes du Credit Suisse, se soldera par une suroffre, avec des incidences sur les taux de vacance et finalement aussi sur les loyers. En raison de la faible évolution des chiffres d’affaires dans le commerce de détail et des mutations sociales, l’assainissement structurel s’intensifie sur le marché des surfaces de vente, au détriment des petits magasins et des segments spécifiques du commerce spécialisé. Dans cet environnement de marché, l’emplacement départage encore plus les gagnants des perdants.

Ni la récession mondiale ni les graves crises de l’immobilier dans différents pays n’ont réussi à déstabiliser le marché suisse de l’immobilier. Grâce à des crédits hypothécaires solides et à une demande boostée par l’immigration, le marché du logement, en particulier, s’est montré très stable jusqu’à ce jour. Mais il entre maintenant dans la phase probatoire, car l’année en cours sera plus difficile que 2009. La hausse du chômage, la stagnation des revenus, le tarissement de la demande en lien avec l’immigration ainsi que la fin prochaine de la phase de taux d’intérêts bas ne sont que quelques-uns des défis de l’avenir. Dans ce nouveau contexte de marché, c’est le segment des maisons individuelles ainsi que les loyers des constructions nouvelles qui devraient subir la plus forte pression, d’autant que la production de logements neufs bat toujours son plein. Dans l’ensemble, le marché du logement sera caractérisé en 2010 par une légère hausse des taux de vacance et par un recul modéré des prix. Les économistes du Credit Suisse tablent cependant sur une évolution raisonnable, le recul persistant des demandes de permis de construire laissant présager un affaiblissement prochain du côté de l’offre. La situation est en revanche plus difficile sur les marchés immobiliers commerciaux, car les incidences de la crise économique et la forte expansion des surfaces ne peuvent être absorbées par une demande supplémentaire, comme c’est le cas sur le marché du logement.

Un marché saturé: la maison individuelle dans le piège démographique

Les signes d’une saturation du marché se multiplient dans le segment des maisons individuelles. Le nombre d’autorisations de construire délivrées l’année dernière pour des maisons unifamiliales est aujourd’hui aussi bas qu’au milieu des années 1970. Durant ces dix dernières années, la quote-part des maisons individuelles dans les surfaces inoccupées du marché du logement a pratiquement doublé, et l’évolution des prix est en recul permanent depuis quatre trimestres. De toute évidence, la maison individuelle est prise dans le piège démographique: les personnes nées durant les années à forte natalité atteignent un âge auquel elles ont tendance à abandonner la maison unifamiliale. Les niveaux de prix élevés ainsi qu’un parc de logements démodé et inadapté aux besoins modernes de l’habitat sont d’autres raisons de la baisse constante de la demande dans ce segment.

Le marché des surfaces de bureaux happé par le cycle du porc

Pour le marché des surfaces de bureaux, 2010 sera à nouveau une année de faible demande. Alors que la retenue constatée l’année dernière était due à l’incertitude de nombreuses entreprises, l’immobilier de bureau va pâtir durant l’année en cours de la suppression attendue de jusqu'à 9 000 emplois. Or l’affaiblissement de la demande va coïncider avec une forte expansion de l’offre, car d’innombrables constructions débutées pendant le boom seront bientôt achevées. Du fait de la longue période de production des immeubles commerciaux, le marché des surfaces de bureaux a tendance à présenter des fluctuations cycliques de l’offre très prononcées. Les investisseurs ont réagi rapidement à la crise financière, comme le montre la diminution des autorisations de constructions nouvelles et de transformations enregistrée l’année dernière. A partir de 2012, le marché devrait aussi s’être stabilisé grâce à une offre nettement réduite de surfaces neuves. Mais jusqu’à cette date, il faut s’attendre à une suroffre croissante, qui devrait faire grimper les taux de vacance dans la plupart des marchés régionaux. Ce sont en premier lieu les prix hors des grands marchés de bureaux qui seront soumis à érosion, là où l’offre a connu dernièrement une augmentation supérieure à la moyenne. Les prix, qui depuis quatre ans se situent dans une fourchette de 205 à 215 CHF/m² et par an, devraient donc évoluer vers le bas de cette fourchette. Les grands marchés de bureaux, quant à eux, se caractérisent par une concentration constante des emplois sur les grands établissements. On constate en outre, au sein de ces marchés, une tendance à la décentralisation, plus ou moins prononcée en fonction du marché régional. A part la hausse du taux de l’offre dans certaines zones périphériques urbaines en raison de la conjoncture, cela engendre en outre une plus grande liquidité dans les quartiers des affaires centraux qui, pour la première fois, ont été délimités géographiquement dans l’étude pour les grandes régions économiques suisses de Genève, Lausanne, Zurich, Berne et Bâle.

Course éliminatoire sur le marché des surfaces de vente

Parallèlement à ses problèmes structurels bien connus, le commerce de détail doit de nouveau faire face à des défis d’ordre conjoncturel. L’étude du Credit Suisse montre que le nouveau comportement d’achat des ménages se répercute sur la structure du marché des surfaces de vente. La forte expansion des surfaces de ces dernières années est une conséquence de ces changements, qui s’expliquent par de puissantes tendances sociales telles qu’un taux d’activité professionnelle accru des femmes, de meilleures offres de garde pour les enfants, et des ménages de plus en plus nombreux mais aussi plus petits. Il est vrai que peu de gros projets sont réalisés actuellement, mais l’expansion massive des surfaces de ces dernières années est loin d’être achevée. La fin de la période de prospérité conjoncturelle n’en a que rompu le sommet. L’expansion des surfaces fait effet de catalyseur de l’assainissement structurel: les magasins qui ne sont plus compétitifs sont évincés du marché. Jusqu’alors, les perdants de ce remembrement ont été en premier lieu les petits magasins et les détaillants spécialisés dans le domaine alimentaire. Mais le retour à une stagnation des chiffres d’affaires du commerce de détail renforce désormais la pression concurrentielle dans toute la branche, de sorte que le dépérissement du petit commerce ne devrait plus passer inaperçu. Les surfaces de vente de plus de 1000 m² ainsi que les Convenience Shops bien situés, en revanche, ont fait l’objet d’une demande soutenue. L’emplacement est décisif: selon la localisation, beaucoup de surfaces connaissent encore une demande très solide.

source : Crédit Suisse

Un relèvement des taux de quelques points suffirait déjà pour que beaucoup de propriétaires immobiliers ne puissent plus payer leur hypothèque sans avoir à restreindre par ailleurs. C'est le bilan que dresse une enquête représentative de comparis.ch, le comparateur sur internet. Cette enquête a aussi cherché à savoir sur quelles dépenses rogneraient les propriétaires pour pouvoir continuer à payer leurs intérêts en hausse. Les personnes interrogées réduiraient avant tout leurs budgets vacances et voiture.

Si les taux hypothécaires venaient à augmenter de 3 points, presque un emprunteur sur deux ne pourrait plus payer les intérêts de sa dette sans avoir à se priver, ou alors ne pourrait plus les payer
du tout. C'est ce que révèle une enquête représentative de comparis.ch, le comparateur sur internet. Mandaté par comparis.ch, l'institut Demoscope a posé la question à 1 212 emprunteurs résidant
sur toute la Suisse. Lors d'une première analyse de cette enquête, comparis.ch avait cherché à savoir si la limite du taux d'endettement imposée par les banques s'avérait efficace dans la pratique, et si
les propriétaires immobiliers pourraient faire face à des taux à 5 %.

Une analyse plus approfondie montre à présent quel niveau de hausse contraindrait les propriétaires à restreindre leurs dépenses ou les rendraient carrément insolvables.

Actuellement, les propriétaires immobiliers paient en moyenne environ 3 % d'intérêts pour leur hypothèque. Mais si les taux venaient à augmenter de 3 points, 32 % des personnes interrogées
seraient alors obligées de renoncer à certaines dépenses pour pouvoir encore payer leurs inté-rêts. 17 % ne pourraient d'ailleurs même plus les payer. « Trois points d'augmentation, ça a l'air beaucoup comme ça, mais au début des années quatre-vingt-dix les taux se trouvaient à un niveau nettement plus élevé » rappelle Martin Scherrer, expert ès banques chez comparis.ch. Dans les années 90, il fallait en effet payer entre 6 et 9 % d'intérêts, selon les types d'hypothèque.

Une faible hausse mettrait déjà certains emprunteurs en difficulté

Mais les taux n'auraient pas besoin d'atteindre ce niveau pour que les premiers propriétaires commencent à avoir des difficultés financières ou ne puissent carrément plus payer. Un rehaussement d'un point amènerait déjà 6 % des personnes ayant participé à l'enquête à être obligées de limiter certaines dépenses pour pouvoir payer les intérêts de leur hypothèque. Et 3 % ne pourraient même plus payer le crédit de leur résidence principale. « Quand on pense qu'un relèvement des taux d'un point est réaliste à court ou à moyen terme, il est surprenant de constater combien de propriétaires immobiliers connaîtraient des difficultés dans ce cas-là » note M. Scherrer.

Néanmoins, une forte augmentation des taux d'intérêt corrélée à un grand nombre d'emprunteurs ne pouvant plus honorer leurs échéances n'aboutirait pas pour autant à une crise du crédit comme dans les années 90. « Un rehaussement des taux soumettrait certains emprunteurs à une forte pression et les mettrait dans une position très inconfortable vis-à-vis de leur banque. Pour certains, ce serait
même une catastrophe du point de vue financier. Mais cela ne mettrait pas le système en lui-même en danger, car en général, l'emprunt ne correspond qu'à seulement 80 % de la valeur du bien, au maximum » explique encore M. Scherrer. Les résultats de l'enquête cor-roborent ses dires. Il apparaît ainsi que de nombreux emprunteurs ont déjà remboursé une grosse partie de leur hypothèque et que l'emprunt moyen s'élève à seulement 54 % du montant du bien immobilier.

Economies sur les vacances et la voiture

Mais avant de se trouver dans l'incapacité de payer les intérêts de leur emprunt, les propriétaires immobiliers tireraient un trait sur certaines dépenses. comparis.ch leur a donc aussi demandé quelles
dépenses est-ce qu'ils comprimeraient en cas d'augmentation des taux.

Réponses : avant tout le budget vacances et excursions (55 %), ainsi que le budget automobile (21 %). Et avec 17 %, le troisième poste serait les sorties au restaurant.

source : Comparis.ch

Adresse : Rue de Lausanne 51, Renens
Vendeur : Bureau d'Ingénieurs civils Daniel Willi S.A., Pezzoli & Associés
Acheteur : Logacop


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Adresse : Eglantine 7, Lausanne
Vendeur : privé
Acheteur : Sohewa AG


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Adresse : Mallieu 7, Pully
Vendeur : Caisse de Pensions SGA
Acheteur : Investissements Fonciers S.A, La Foncière


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Au cours de l'exercice 2009, le portefeuille immobilier de Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus (CS REF LivingPlus) a rapidement progressé et compte désormais 98 immeubles et 13 projets de construction. Si on se réfère à sa valeur vénale, le portefeuille a gagné 38,1% pour s'établir à CHF 1,6 milliard. Les revenus locatifs ont enregistré une augmentation notable de 52,2% pour passer à CHF 70,5 millions. La distribution en 2009 s'élève à CHF 2.10 CHF (CHF 2.25) par part. La performance est passée de 6,0% par an l'année précédente à 15,3% par an. Les prestations de service sont étoffées en permanence.

Pour l'exercice au 31 décembre 2009, CS REF LivingPlus s'est de nouveau distingué par son dynamisme exceptionnel et son excellent parcours. Le portefeuille a encore pu être étoffé et diversifié. Concernant sa valeur vénale, le portefeuille de CHF 1183,3 millions a progressé de 38,1% pour s'établir à CHF 1634,4 millions. La majeure partie des CHF 1,75 milliard souscrite à l'occasion du lancement en décembre 2007, a ainsi été investie dans l'immobilier. Parmi les principales acquisitions de l'exercice, citons les projets de construction d'immeubles résidentiels sur la Luzerner Allmend (CHF 134,8 millions) ainsi qu'à Limmatfeld à Dietikon (CHF 68,1 millions). Par la suite, le siège de la Poste à Berne (CHF 64,8 millions.) a pu être acquis pour être transformé en un immeuble «Hospitality». Au terme de l'exercice, le portefeuille comptait 98 immeubles en propre d'une valeur de CHF 1431,6 millions et 13 projets de construction d'une valeur de CHF 202,8 millions.

Le produit global est passé en 2009 de CHF 72,3 millions à CHF 75,3 millions. Le revenu locatif a fait un bond de 52,2% pour s'établir à CHF 70,5 millions.
Informations par part

La distribution pour l'exercice s'élève à CHF 2.10 (CHF 2.25) par part. Sur ce montant, CHF 2.07 (CHF 1.03) proviennent de revenus issus de la possession directe des biens immobiliers et sont donc exonérés d'impôt pour l'investisseur (coupon n° 3). Le solde, soit CHF 0.03 (CHF 1.22), émane d'autres produits et est soumis à l'impôt anticipé fédéral (coupon n° 4). Les deux coupons sont destinés à être reversés à la valeur du 10 mars 2010 (jour ex droit 5 mars 2010).

La valeur nette d'inventaire par part a progressé de CHF 97.16 (ex dividende) pour s'établir à CHF 99.49, d'où un rendement sur investissement de 2,4% (2,4%). Pour une distribution de CHF 2.10, il en résulte, si l'on se réfère au cours boursier au 31 décembre 2009, un rendement sur distribution de 1,8% (2,1%). Le cours boursier de CS REF LivingPlus était de CHF 120.00 à la fin 2009, soit 13,2% ou CHF 14.00 de plus par rapport à l'an dernier. En 2009, le fonds a enregistré une très bonne performance de 15,3%, ce qui correspond à une augmentation de 9,3 points de pourcentage par rapport à la valeur de l'exercice précédent (6,0%). Comparativement, la performance de CS REF LivingPlus se situe ainsi en-dessous du benchmark de SXI Real Estate Funds (TR) qui, pour la même période, a réalisé une performance de 19,6%. L'agio était de 20,6% à la fin de l'exercice.

Lancé en décembre 2007, CS REF LivingPlus est le premier fonds public suisse qui se concentre majoritairement sur l'acquisition et la construction d'immeubles résidentiels offrant des concepts d'utilisation et de service modernes. Parallèlement à des formes d'habitat modernes avec prestations de service intégrées, le fonds mise sur des résidences pour seniors, des espaces de wellness et de promotion de la santé ainsi que sur d'autres concepts de logement d'avenir sur des sites attrayants en Suisse.

source : Crédit Suisse

Lancé en mai 2009 et actuellement exclusivement consacré aux projets de construction, le fonds immobilier Credit Suisse Real Estate Fund Green Property (CS REF Green Property) disposait à la fin 2009 d'un portefeuille avec trois projets de construction en cours à Zoug, Zurich et Dietikon. Leur valeur vénale s'élève au total à CHF 136,1 millions. La constitution du portefeuille se poursuit avec diligence.

Axé sur des placements immobiliers durables, le fonds CS REF Green Property a été lancé avec succès le 12 mai 2009 avec un volume de souscription de CHF 300 millions. Le premier exercice est raccourci et court du 12 mai au 31 décembre 2009. C'est au cours de cette période qu'a eu lieu la libération des parts souscrites qui s'est faite en trois tranches. Durant le premier exercice, le fonds s'est constitué un portefeuille d'une valeur de CHF 136,1 millions. Il se compose de trois projets en cours de construction à Zoug, Zurich et Dietikon. Les valeurs vénales des projets de construction sont toujours calculées «at cost» (au prix de revient).

A Zoug, le fonds réalise jusqu'à l'été 2011 l'immeuble « Uptown» de 18 étages comprenant 68 appartements, surfaces de bureaux et de vente ainsi que 165 places de parking. L'investissement s'élève à CHF 79,7 millions. Pour le projet de Zurich, il s'agit du Business Center Andreaspark qui représente un volume de placement de CHF 87,0 millions. L'immeuble commercial locatif sera achevé à la mi-2010. Le projet à Dietikon, les «Westhöfe à Limmatfeld», est un ensemble résidentiel composé de surfaces de bureaux et de vente que le fonds édifie pour CHF 54,6 millions.

Composé en grande partie d'intérêts de construction activés, le produit global comptabilisé en 2009 a atteint CHF 1,1 million. Ces intérêts ainsi que les autres chiffres sont peu pertinents car les parts du nouveau fonds n'ont été entièrement libérées que le 1er décembre 2009 et que le portefeuille immobilier en fin d'exercice se composait exclusivement de projets de construction.

En janvier 2010, soit après la date-critère du bilan, CS REF Green Property a acquis un autre projet à Rorschach (Trischliplatz) représentant un volume de placement de CHF 36,8 millions.
Informations par part

Pour une valeur nette d'inventaire de CHF 98.60, le rendement sur investissement par part a été calculé sur la base de 0,1%. Le cours de clôture (cours acheteur) du fonds négocié hors bourse depuis le 1er décembre 2009 s'élevait à CHF 106.00 à la fin de l'exercice annuel, ce qui correspond à une augmentation de CHF 6.00 et se traduit par une performance de 6,0%. L'agio était de 7,5% à la fin 2009.

CS REF Green Property est le premier fonds immobilier suisse qui investit dans des immeubles durables en Suisse. Localisés sur des sites urbains et économiquement attrayants en Suisse, les projets et les objets doivent satisfaire aux exigences strictes du nouveau label de qualité greenproperty.

Le label de qualité greenproperty

Les projets dans lesquels CS REF Green Property investit, satisfont aux exigences strictes du nouveau label de qualité greenproperty. Développé par Real Estate Asset Management de Credit Suisse AG avec le bureau d'ingénieur et de planification Amstein + Walthert à Zurich, ce label est le premier outil d'évaluation écologique en Suisse qui permet d'évaluer et de qualifier des immeubles dans leur globalité. Il mesure la durabilité d'un investissement selon cinq dimensions qui sont l'affectation, l'infrastructure, l'énergie, les matériaux et le cycle de vie. Le label Minergie fait partie intégrante des exigences de greenproperty. La certification des immeubles et la vérification annuelle sont confiées à des experts indépendants accrédités.

source : Crédit Suisse

Felix Fischer tritt anlässlich der 47. ordentlichen Generalversammlung als Verwaltungsrat zurück. Intershop dankt Felix Fischer für sein grosses und erfolgreiches Engagement als Mitglied des Verwaltungsrats und seine fachkundige Leitung während seiner Amtszeit als Präsident.

Die bisherigen Verwaltungsrats-Mitglieder Roger Beier, Rolf H. Leuenberger, Hans-Peter Ruesch und Eveline Saupper stellen sich für eine weitere Amtsperiode zur Verfügung. Es ist vorgesehen, dass Rolf H. Leuenberger das Präsidium übernehmen wird.

Zur Zuwahl vorgeschlagen wird Dieter Marmet. Als Managing Partner von Wüest & Partner verfügt er über ausgeprägtes Fachwissen und eine exzellente Expertise in der Immobilienwirtschaft.
Lebenslauf Dieter Marmet

quelle : Intershop

Le plus grand centre commercial de l’Emmental, Ilfis Center a ouvert ses portes très récemment. Avec 8’000m2 de m2 retail, et 214 places de stationnements. Un restaurant de 170 places et les magasins comme Coop, Fust, Interdiscount, sont également présent dans ce centre dont le prix de revient avoisinne les 63 millions de francs

Centre Commercial Coop, Langnau
Utilisation: Appartements, bureaux, centre commercial
Utilisateur: COOP
Maître d'Ouvrage: COOP
Adresse: Sägestrasse 37, 3550 Langnau i.E
Temps de Construction: Demande de permis de construire déposée en avril 2008

Selon tagesanzeiger.ch, Armani a fermé les portes de son magasin de Zürich situé Rämistrasse 8, non pas pour cause de crise, mais par volonté de s’implanter plus proche des grandes marques telles Louis Vuitton, Hermès, etc.. Fabrizio Colelli, responsable d’Armani Suisse affirme : Nous recherchons depuis deux ans un bon emplacement dans la Bahnofstrasse.

Pour cause de loyers trop élevés Mövenpick a fermé deux restaurants dans centre-ville de Zürich. Des travaux importants dans le voisinage immédiat réduisant l’attrait commercial est également une des raisons de cette décision a annoncé le groupe dans un communiqué.

Le Procimmo Swiss Commercial Fund, premier fonds de placement indépendant spécialisé dans l’immobilier commercial, a bouclé son exercice semestriel au 31 décembre 2009. Avec un bénéfice distribuable de 1,85 francs par part, un TER (ref) annualisé en baisse à 1,26% et une marge EBIT de 62,26%, le fonds a atteint les trois principaux objectifs qui avaient été annoncés. L’exercice 2009/2010 sera ainsi celui de la consolidation et de la vérification du business model du fonds, avant l’augmentation de capital prévue en juillet 2010.

Ces bonnes performances sont le résultat d’un contrôle continu des coûts et d’un travail en profondeur sur les états locatifs en vue de leur optimisation, tout en conservant la stratégie dite des petits loyers qui est une des clés du succès du fonds.

Détails des résultats

Dans le détail, le résultat ordinaire net se monte à CHF 3'014'501. Compte tenu d’un gain en capital de CHF 304'500, suite à la vente de 9 boxes à Corcelles près Payerne, le total distribuable atteint CHF 3'319'000, soit CHF 1,85 par action (sur six mois).

Le total des vacants est en légère baisse à 8,21% sur une base constante (état du parc au 30.06.09). L’acquisition du bâtiment Coca, en automne 2009, fait grimper le taux de vacants à 11,76% au 31 décembre 2009, mais devrait repasser sous la barre des 10% d’ici à la fin de l’exercice en cours.

La Valeur Nette d’Inventaire (VNI), coupon inclus, s’élève à 112,60, contre 111,30 six mois plus tôt. La fortune brute du fonds atteint les 315 millions de francs pour une fortune nette de 200 millions de francs. En prévision de l’augmentation de capital prévue pour juillet 2010, le fonds a légèrement augmenté ses fonds étrangers à 35,19%, taux qui retrouvera les 30% après la dite augmentation de capital.

Points forts du semestre écoulé

Les points forts du semestre écoulé ont été le début des travaux de construction du bâtiment Pfister/Interio à Villeneuve, ainsi que l’acquisition du bâtiment Coca-cola à Bussigny dans le cadre d’une opération de sale and lease back.

Les travaux à Villeneuve avancent conformément aux plans et l’ouverture des nouveaux commerces est prévue pour mars 2011. En ce qui concerne le bâtiment Coca, celui-ci a été acquis avec un bail de 4 ans plus une option de 4 ans en faveur de vendeur. Ce bail concerne sur la moitié du bâtiment, ce qui laisse environ 6000m2 à louer. Cet espace a été divisé et les premiers baux portant sur environ un tiers de la surface à louer sont en cours de signature.

Les box construits à Corcelles-près-Payerne ont connu un franc succès. Depuis le début de leur commercialisation en septembre dernier, 9 box ont été vendus, 27 ont été loués ou sont en cours d’être loués et 10 sont encore disponibles. Ce solde sera en principe vendu ou loué d’ici au terme de l’exercice. En ce qui concerne le site du Mont-sur-Lausanne, où 82 box sont en construction, les signes sont très encourageants, vu que le fonds reçoit ses premiers candidats à la location alors que la fin des travaux est prévue pour la fin du printemps.

Perspectives pour le 1er semestre 2010

Au cours du semestre à venir, le fonds va confirmer les bons résultats enregistrés au cours du semestre écoulé et atteindre les objectifs qui avaient été fixés (à savoir distribution de 3,50 francs par part et réduction du TER(ref).

En parallèle, le fonds va préparer son augmentation de capital en sélectionnant un ensemble d’immeubles rentrant dans la stratégie d’investissement du fonds et disponibles pour être achetés en juillet 2010. Le fonds compte lever entre 80 et 100 millions de francs. Une partie de cette somme servira à financer la construction de Villeneuve (30 millions) et à rembourser des dettes à court terme (25 millions). Le solde sera investi dans de nouveaux bâtiments, principalement en Suisse romande. Au cours des derniers mois, le marché de l’immobilier commercial s’est un peu détendu en ce sens surtout que les vendeurs sont davantage enclins à considérer des offres d’achat que l’année dernière et que des opportunités intéressantes apparaissent là où il n’y en avait pas ces derniers mois.

source : Procimmo

Im Berichtsjahr hat die PSP Swiss Property ihre Ergebnisse gegenüber dem Vorjahr deutlich erhöht: Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte stieg um 9.6% auf CHF 136.5 Mio. (2008: CHF 124.5 Mio.). Der entsprechende Gewinn pro Aktie ohne Bewertungseffekte erhöhte sich um 10.9% auf CHF 3.26 (2008: CHF 2.94). Per Ende 2009 war das Eigenkapital pro Aktie (NAV) mit CHF 64.95 um 5.0% höher als per Ende 2008 (CHF 61.83). Der Verwaltungsrat beantragt eine Barausschüttung von CHF 2.70 pro Aktie, 8% mehr als im Vorjahr – diese wird wiederum in Form einer Nennwertrückzahlung erfolgen. Beim Immobilienportfolio konnte die Leerstandsquote per Ende 2009 auf 7.5% reduziert werden (Ende 2008: 8.3%).

Optimiertes Immobilienportfolio

Das Immobilienportfolio umfasste per Ende 2009 179 Büro- und Geschäftshäuser an erstklassigen Lagen. Dazu kamen acht Areale mit attraktiven Entwicklungsprojekten. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug per Ende 2009 CHF 5.216 Mrd. (Ende 2008: CHF 5.149 Mrd.). Mehrere Akquisitionsmöglichkeiten wurden während der Berichtsperiode geprüft; zu einem Abschluss kam es jedoch nicht. Im Rahmen der kontinuierlichen Portfoliooptimierung wurden neun Anlageliegenschaften veräussert. Der Verkaufserlös von insgesamt CHF 140.6 Mio. lag 12.4% über der letzten Schätzung von Wüest & Partner.

Die Neubewertung der Liegenschaften resultierte in einer Aufwertung um CHF 112.4 Mio. (2008: CHF 121.5 Mio.). Der grösste Teil dieser Wertsteigerung ist auf den erfolgreichen Leerstandsabbau und Neuabschlüsse zu höheren Mietpreisen zurückzuführen.

Erfolgreicher Leerstandsabbau

Per Ende 2009 betrug die Leerstandsquote 7.5%, eine Reduktion von 0.8% gegenüber Ende 2008. 1.6%-Punkte sind auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen: 0.5%-Punkte stammen von der Liegenschaft an der Route des Acacias 52 in Carouge, die nach der Renovation zu 100% vermietet sein wird (per 1. Juli 2010) und 0.7%-Punkte betreffen die Sanierung der Liegenschaft Aarbergstrasse 94 in Biel, die 2010 abgeschlossen wird.

Operatives Rekordergebnis

Der Liegenschaftsertrag stieg um 3.2% auf CHF 264.6 Mio. Die Zunahme um CHF 8.2 Mio. resultierte hauptsächlich aus dem Leerstandsabbau im Vorjahr, höheren Mieten und zwei Einmaleffekten aus dem 1. Halbjahr 2009 (Auflösung von nicht mehr benötigten Delkredererückstellungen von CHF 1.3 Mio., partielle Auflösung einer Rückstellung nach Schlussverhandlung eines bisher pendenten Mietverhältnisses von CHF 1.1 Mio.). Der Betriebsaufwand reduzierte sich um 2.8% auf CHF 58.1 Mio., bedingt durch einen leicht tieferen Betriebsaufwand der Liegenschaften und einem stark gesunkenem allgemeinen Betriebs- und Verwaltungsaufwand.

Dank der positiven Ertragsentwicklung sowie der verbesserten Kostenstruktur konnte der EBITDA ohne Bewertungseffekte um 6.1% auf CHF 221.1 Mio. erhöht werden (2008: CHF 208.4 Mio.); dabei verbesserte sich die EBITDA-Marge auf 79.5% (2008: 78.1%).

Äusserst solide Kapitalstruktur

Mit einer Verschuldungsrate von 37.2% (Ende 2008: 40.5%) bleibt die Kapitalstruktur äusserst solide. Die unbenutzten Kreditlimiten betragen aktuell CHF 630 Mio. Im Jahr 2010 werden keine Kredite zur Refinanzierung fällig, im Jahre 2011 nur CHF 100 Mio. Der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz betrug in der Berichtsperiode 2.54% (2008: 2.75%). Die durchschnittliche Zinsbindung belief sich per Ende 2009 auf 3.0 Jahre (Ende 2008: 3.1 Jahre).

Antrag für erhöhte Nennwertrückzahlung

Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung vom 30. März 2010 wiederum eine Barauszahlung in Form einer Nennwertrückzahlung, und zwar in der Höhe von CHF 2.70 pro Aktie (Vorjahr: CHF 2.50 pro Aktie), entsprechend einer Erhöhung um 8%. In Relation zum Jahresgewinn ohne Liegenschaftserfolge (CHF 3.26) entspricht dies einer Payout-Ratio von 82.8%; im Verhältnis zum Jahresendkurs 2009 der PSP-Aktie von CHF 58.50 ergibt dies eine Barrendite von 4.6%.

Erweiterung des Verwaltungsrates

Der ordentlichen Generalversammlung vom 30. März 2010 beantragt der Verwaltungsrat die Neuwahl von Prof. Dr. Peter Forstmoser für eine 1-jährige statutarische Amtsdauer. Herr Professor Forstmoser soll den Verwaltungsrat in strategischen und Corporate-Governance-Belangen unterstützen.

Ausblick 2010

PSP Swiss Property blickt trotz der weiterhin schwierigen Wirtschaftslage aufgrund ihrer guten Marktstellung, ihrer starken Kapitalbasis und der hohen Qualität des Immobilienportfolios mittel- und langfristig zuversichtlich in die Zukunft. Im laufenden Jahr werden der Evaluation von Akquisitionsmöglichkeiten und der Bearbeitung der Leerstände besondere Beachtung geschenkt. Zur Attraktivitätssteigerung der Anlageliegenschaften sind für 2010 höhere Erneuerungsinvestitionen als im Vorjahr geplant.

Für das Geschäftsjahr 2010 sind der Wegfall von Mieterträgen aus den Immobilienverkäufen im Berichtsjahr und das Ausbleiben der Einmaleffekte aus dem 1. Halbjahr 2009 zu berücksichtigen. In Anbetracht dieser Faktoren sowie der oben erwähnten höheren Renovationstätigkeiten wird - unter Annahme eines konstanten Immobilienbestandes - für das Geschäftsjahr 2010 ein EBIDTA ohne Liegenschaftserfolge von über CHF 210 Mio. erwartet.

Bei den Leeständen wird mit einer Quote von rund 8 % per Ende 2010 gerechnet. Durch den per Mitte 2010 fertig werdenden Neubau Businesspark Richtistrasse in Wallisellen könnten weitere 1.5 %-Punkte dazukommen.

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La construction d'une grande plage populaire aux Eaux-vives, complétée par un nouveau un parc et un réaménagement portuaire au Port Noir, a été votée à l'unanimité le 4 décembre dernier par le Grand Conseil. Le chantier, dont l'autorisation de construire a été déposée le 21 décembre 2009, pourra ainsi démarrer dès le mois de septembre de cette année, selon le calendrier prévu. Ce projet qui se concrétise peu à peu suscite un large intérêt de la part de la population. Aussi, afin de le faire mieux connaître, une ligne d'information téléphonique est désormais à la disposition des habitants. En composant le 022 546 76 00, le public pourra obtenir des réponses à ses interrogations et, dès à présent, en savoir plus sur ce nouveau lieu de baignade populaire et gratuit dont l'inauguration est prévue en 2013.

Restituer l'accès au lac aux Genevois

Bien que le lac et les cours d'eau constituent la colonne vertébrale de notre canton, les rives propices à la baignade sont peu nombreuses et, l'été venu, certains n'hésitent pas à aller nager dans des lieux peu adaptés, voire dangereux. Or, des travaux importants ont été entrepris depuis de longues années en matière d'assainissement des eaux et le Léman peut se prévaloir aujourd'hui d'une excellente qualité. Considérant que la population doit aussi pouvoir tirer parti des efforts consentis dans ce domaine, l'Etat de Genève a saisi l'opportunité de la demande d'extension du Port de la Nautique en 2007 pour proposer la création, aux Eaux-Vives, d'une grande plage populaire et gratuite.

Après une importante phase de consultation, l'avant-projet initial a été adapté afin de minimiser les atteintes patrimoniales et environnementales sur le site tout en permettant d'apporter une réponse à l'encombrement actuel de la Rade. En effet, s'inscrivant dans le cadre d'un programme visant à revaloriser les quais, cette réalisation prévoit non seulement de constituer une nouvelle plage à Genève, mais aussi d'offrir un espace pouvant accueillir les activités qui occupent le quai des Eaux-Vives, tout en créant un port public de 226 places d'amarrage pour héberger les bateaux stationnant actuellement en aval du Jet d'eau.

C'est à l'unanimité que la loi permettant le financement du projet a été votée par le Grand Conseil le 4 décembre dernier permettant ainsi le dépôt d'une demande d'autorisation de construire. Selon le calendrier prévu, le chantier pourrait démarrer dès le mois de septembre de cette année.

Une nouvelle plage populaire et gratuite

Établie entre Baby-Plage et le Port Noir, la future plage des Eaux-Vives représente certainement l'innovation la plus spectaculaire du projet. Elle mesurera 500 mètres de long et une centaine de mètres de large en moyenne. Elle constituera un nouvel espace de verdure formé d'une grande pelouse ombragée par des bouquets d'arbres. Deux pavillons, comprenant buvettes, sanitaires et vestiaires, permettront de renforcer la convivialité des lieux. Bénéficiant d'un cadre idéale pour la baignade, ce nouveau site de détente est situé à proximité immédiate de l'agglomération. Toutes les conditions sont donc réunies pour que cette grande plage gratuite puisse devenir - dès l'été 2013 selon le calendrier prévu - un lieu de loisirs populaire, prisé aussi bien par les Genevois que les hôtes de passage.

Sauvetage des données d'un site archéologique exceptionnel

Le projet de plage des Eaux-vives va permettre de valoriser une des premières occupations des lieux : le site archéologique du Plonjon, classé monument historique en 1923. Une campagne de fouilles réalisée en 1985 a permis de dresser un plan de l'ensemble de cette station exceptionnelle. Toutefois, selon les experts du service d'archéologie de l'administration cantonale et de l'Université de Genève, les vestiges de ce village datant du Bronze final (1000 av. J-C) sont voués à une destruction à brève échéance. En effet, la construction des quais durant la première moitié du 20ème siècle a entraîné des modifications importantes des courants locaux. Les vagues de bise, rebondissant sur les enrochements, occasionnent une érosion accélérée, provoquant en quelques décennies la destruction progressive de ce site millénaire. En apportant des moyens techniques et financiers adéquats, le projet de plage aux Eaux-Vives constitue dès lors une opportunité de sauvetage des données encore disponibles. Ainsi, au cours des trois années du chantier, c'est plusieurs milliers de pieux que les archéologues pourront extraire de la zone actuellement submergée. Les spécialistes pourront ainsi procéder à une étude approfondie des données de ce site avant sa disparition inéluctable.

Les questions les plus fréquemment posées

Afin de faire mieux connaître le projet des Eaux-Vives qui se concrétise peu à peu, une ligne d'information téléphonique - le 022 546 76 00 - est désormais à la disposition du public les jours ouvrables. Elle permettra ainsi de faire découvrir, dès à présent, ces nouvelles réalisations qui sont prévues pour la population.

Le projet sera-t-il réellement terminé en 2013 ?

C'est l'échéance qui est prévue par le calendrier du projet. Jusqu'à présent, grâce au dialogue entretenu avec les différents milieux concernés, toutes les étapes planifiées ont respecté les délais annoncés.

Pourra-t-on accéder à la nouvelle plage sans restriction ?
La nouvelle plage des Eaux-Vives est prévue comme un lieu populaire et gratuit. On pourra y accéder toute l'année, comme c'est actuellement le cas à Baby-Plage. Comme pour tous les lieux de baignade du canton, les chiens n'y seront pas admis et les règles prévues pour les parcs s'y appliqueront.

La plage des Eaux-Vives sera-t-elle constituée de sable ?

Compte tenu des courants et de la bise, le sable n'est pas adapté pour une aussi longue plage. Celle-ci sera constituée de petits galets, comme à la Jetée des Pâquis. Le sable sera toutefois maintenu à Baby-Plage.

La nouvelle plage ne risque-t-elle pas d'augmenter le trafic routier dans ce secteur ?

Non, cet aménagement ne devrait pas entraîner de hausse notable du trafic car aucune nouvelle place de stationnement n'est prévue. Situé aux portes même de la ville, le site sera particulièrement accessible à pied ou à vélo - 450 places seront prévues pour ces derniers - et bien desservi par les transports publics.

Ces nouveaux aménagements ne vont-ils pas défigurer les bords du lac ?

Le projet n'introduit pas d'élément incongru sur les rives du lac et notamment aucun édifice élevé. Ses éléments constitutifs - parc, plage, port - sont déjà présents sur les quais environnants. Un soin particulier a été accordé au maintien des vues et des perspectives depuis le parc des Eaux-Vives ou la Grange, avec des plantations adaptées, ainsi qu'à la conservation des alignements d'arbres des quais.

Cette nouvelle plage ne va-t-elle pas avoir une emprise trop importante sur le lac ?

La surface des remblais a été diminuée par deux par rapport à l'avant-projet et représente 0.15% de la surface lacustre genevoise. Aucune espèce de la faune ou de la flore n'est menacée par le projet. Toutefois, compte tenu de cette perte d'habitat, des mesures de compensations sont prévues et notamment la constitution d'une roselière de 5 ha qui sera développée sur le petit-Lac, à Chens-sur-Léman. Cette surface de roseaux supplémentaire, très favorable aux poissons et aux oiseaux, sera 3 fois plus grande que la dernière roselière lacustre genevoise, la Pointe-à-la-Bise.

Le chantier qui sera mis en place ne va-t-il pas entraîner des nuisances importantes ?

Il n'y a aucun riverain résidant à proximité du projet de plage. Les promeneurs et riverains ne devront pas revoir leurs habitudes puisqu'il est prévu de maintenir les axes de circulation ainsi que les cheminements piétons et vélos pendant toute la durée des travaux Une communication sera prévue pour les habitants des environs afin de les informer de façon transparente au sujet des mesures prises pour gérer les effets du chantier.

source : Etat de Genève

Dr. Peter Hänseler scheidet am 1. März 2010 auf eigenen Wunsch aus dem Verwaltungsrat der BFW Liegenschaften AG aus.

Dr. Peter Hänseler vertrat seit der letzten Generalversammlung die Interessen der Aktionäre ohne Stimmrechtsaktien. Gemeinsam mit dem Gesamtverwaltungsrat und der Geschäftsleitung konnten wesentliche Kostensenkungs- und Strukturoptimierungs-programme umgesetzt werden.

Der Gesamtverwaltungsrat blickt auf eine sehr gute und effiziente Zusammenarbeit zurück und bedauert das Ausscheiden.

Dr. Peter Hänseler ist Executive Chairman der PHI Group, der Phuket Taurus Estate Ltd.
und Verwaltungsratspräsident der Zürcher Immobilien AG.

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