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Allreal : solides Ergebnis



Mit einem Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt von CHF 109.1 Millionen erwirtschaftete Allreal im Geschäftsjahr 2014 ein solides Resultat. Dank höherer Mieterträge und eines tieferen betrieblichen Aufwands lag der operative Gewinn damit lediglich 6 Prozent unter dem von ausserordentlichen Verkaufsgewinnen geprägten Vorjahreswert.

Das Portfolio der Anlageliegenschaften erfuhr in der Berichtsperiode eine in der Summe negative Wertkorrektur um CHF 5.9 Millionen. In der Folge belief sich das Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt auf CHF 104.4 Millionen und lag damit 14.3 Prozent unter dem Wert des Vorjahrs.  

Die Erträge aus Vermietung und Verwaltung des markant gewachsenen Liegenschaftenportfolios und das von der Generalunternehmung abgewickelte Projektvolumen ergaben eine Gesamtleistung von CHF 1‘036.4 Millionen.

An der Generalversammlung vom 17. April 2015 wird der Verwaltungsrat eine gegenüber dem Vorjahr unveränderte Ausschüttung von CHF 5.50 pro Aktie beantragen, was einer Barrendite von 4 Prozent entspricht. 

Trotz Herausforderungen und Unwägbarkeiten geht das Unternehmen davon aus, im Geschäftsjahr 2015 ein operatives Unternehmensergebnis zu erzielen, das mit demjenigen des Berichtsjahrs mindestens vergleichbar ist. 

Geschäftsfeld Immobilien mit steigenden Mieterträgen 
Der fortgesetzte Ausbau des Portfolios der Renditeliegenschaften führte in der Berichtsperiode zu einer Zunahme der Mieterträge um 7.2 Prozent auf CHF 159.2 Millionen. Die mit dem Liegenschaftenportfolio erzielte Nettorendite lag bei im Marktvergleich guten 4.5 Prozent.  

Der Ausbau des Portfolios der Renditeliegenschaften erfolgte ausschliesslich durch Umklassierung von im Geschäftsjahr 2014 fertiggestellten Anlageliegenschaften im Bau. Dabei handelte es sich um zwei Mehrfamilienhäuser in Gland VD, eine Wohnüberbauung und ein Bürogebäude in Wallisellen, ein Wohnhochhaus in Zürich, zwei Geschäftsliegenschaften in Zürich und ein Bürogebäude in Opfikon.  

Aus dem Verkauf dreier Renditeliegenschaften im Gesamtwert von rund CHF 54 Millionen resultierte ein Gewinn vor Steuern von CHF 3.1 Millionen. 

Am Stichtag umfasste das Portfolio der Renditeliegenschaften 20 Wohn- und 44 Geschäftsliegenschaften.

Das Portfolio der Anlageliegenschaften im Bau verzeichnete in der Berichtsperiode den Zugang eines in Realisation befindlichen Wohn- und Geschäftshauses in Zürich-West sowie den Abgang von 7 Liegenschaften durch Umklassierung zu den Renditeliegenschaften. Per 31. Dezember 2014 zählte das Portfolio der Anlageliegenschaft im Bau damit noch eine Liegenschaft.

Die Bewertung des Portfolios der Anlageliegenschaften durch den externen Liegenschaftenschätzer resultierte in einer in der Summe negativen Wertveränderung um CHF 5.9 Millionen. Während die Wohnliegenschaften eine positive Wertveränderung verzeichneten, erfuhren vor allem die Geschäftsliegenschaften eine Abwertung. Der Liegenschaftenschätzer zog dabei in erster Linie die von einem Überangebot geprägte Marktsituation bei den Geschäftsflächen im Grossraum Zürich in Betracht. 

Per 31. Dezember 2014 betrug der Gesamtwert des Portfolios CHF 3.51 Milliarden, was einer Zunahme gegenüber dem Vorjahr um CHF 67.8 Millionen entspricht. 

Geschäftsfeld Generalunternehmung überzeugt mit stabilem Ergebnis 
Mit einem Erfolg aus Geschäftstätigkeit von CHF 102.8 Millionen vermochte sich das Geschäftsfeld Generalunternehmung in einem sehr anspruchsvollen Marktumfeld gut zu behaupten. Wesentlich zum unter dem Vorjahreswert liegenden Ergebnis haben die Verkäufe von Entwicklungsliegenschaften beigetragen.

Die mit tieferen Personalkosten einhergehende Verringerung des Betriebsaufwands vermochte den Rückgang der Vergabegewinne und der Honorare nahezu auszugleichen. Zur Aufwandminderung wesentlich beigetragen hat eine erfolgswirksame Gutschrift von CHF 4.5 Millionen im Zusammenhang mit dem Rechnungslegungsstandard IAS 19 (Personalvorsorgeverpflichtung). Mit CHF 46.2 Millionen lag das Betriebsergebnis (EBIT) 2.2 Prozent über dem Vorjahreswert. 

Das in der Berichtsperiode abgewickelte Projektvolumen belief sich auf CHF 870.6 Millionen. Der 19.9 Prozent unter dem Vorjahr liegende Wert widerspiegelt in erster Linie den Abschluss mehrerer Grossprojekte. Vom abgewickelten Projektvolumen entfielen 62.8 Prozent auf Drittprojekte, 20.9 Prozent auf Eigenprojekte und 16.3 Prozent auf Entwicklungsprojekte für den Verkauf an Dritte.

Am Stichtag belief sich der gesicherte Arbeitsvorrat auf rund CHF 820 Millionen. Er sichert die Auslastung während rund zwölf Monaten.  

Starke Kapitalbasis ermöglicht Finanzierung von Investitionen und Projekten
Die Finanzierung der laufenden Projekte für das eigene Portfolio führte in der Berichtsperiode zu einer Zunahme der Finanzschulden um rund CHF 131 Millionen auf CHF 1.75 Milliarden. Die Refinanzierung erfolgte mit einer im ersten Halbjahr 2014 begebenen 1.25%-Obligationenanleihe 2014–2019 im Umfang von CHF 125 Millionen. Der Betrag für die am 9. Oktober 2014 zurückbezahlte 2.125%-Wandelanleihe belief sich auf CHF 199.79 Millionen. 

Mit einem gegenüber dem Vorjahr nochmals tieferen durchschnittlichen Zinssatz für Fremdkapital von 1.93 Prozent und einer nur geringfügig kürzeren durchschnittlichen Zinsbindung von 50 Monaten blieb das Unternehmen vorteilhaft finanziert. 

Die frei und kurzfristig verfügbaren Kreditlimiten von über CHF 543 Millionen ermöglichen die Finanzierung der laufenden Projekte und weiterer Investitionen, insbesondere den Erwerb geeigneter Grundstücke und Liegenschaften. Am Stichtag betrug die Verschuldungskapazität CHF 1.3 Milliarden.

Von Unwägbarkeiten geprägte Einschätzung der Zukunftsaussichten
Die anspruchsvolle Marktsituation akzentuiert sich sowohl bei den Immobilien als auch bei der Generalunternehmung. Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bleiben deshalb anspruchsvoll. 

Positiv zu Buche schlägt jedoch die Tatsache, dass 2015 nur wenige Mietverträge zu erneuern oder zu verlängern sind. Hinzu kommt, dass Allreal dank vorhandener Entwicklungsliegenschaften und gesicherter Grundstücke über die Möglichkeit zur Entwicklung und Realisation von Eigenprojekten verfügt. Für diese besteht die Option eines späteren Verkaufs an private oder institutionelle Investoren. 

Trotz Herausforderungen und Unwägbarkeiten geht das Unternehmen deshalb davon aus, im Geschäftsjahr 2015 ein operatives Unternehmensergebnis zu erzielen, das mit demjenigen des Berichtsjahrs mindestens vergleichbar ist.

03/03/2015

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