Bientôt l’apogée du boom pour l'immobilier suisse



Les investissements de construction afficheront une légère hausse de 1% cette année. Malgré les perspectives globalement positives, on observe également des signaux nuancés. Pour les années à venir, les éléments moteurs du boom devraient encore agir, mais l’apogée devrait bientôt être atteint dans la construction de logements. En 2013 et 2014, les investissements de construction progresseront respectivement de 2,4% et 1,9%.


En ce qui concerne la construction de logements destinés à son propre usage, une certaine consolidation est à prévoir à partir de 2014 ; l’année 2013 sera encore influencée par des effets spéciaux liés à des projets anticipés dans le cadre de l’initiative sur les résidences secondaires. L’engagement des banques relatif au durcissement des critères d’octroi de crédit, entré en vigueur au 1er juillet, se répercutera sur l’activité de construction à compter de 2014. Les lignes directrices ont pour but d’empêcher la création d’un « marché du subprime », source principale de problèmes durant la crise financière américaine.

Signaux d’avertissement sur le marché immobilier

Pour la première fois depuis longtemps, les prix des appartements en copropriété comme ceux des maisons individuelles ont de nouveau légèrement reculé au 2ème trimestre 2012. De plus, les données récemment publiées par l’Office fédéral de la statistique sur le taux de logements vacants et le nombre de nouveaux logements montrent que ce dernier a certes diminué dans les agglomérations de Zurich, Bâle, Berne et Lausanne, mais qu’il a en même temps augmenté en variation annuelle dans les communes de moins de 2000 habitants. De même, le nombre de logements dont la construction a été autorisée s’est fortement accru dans les communes de moins de 10 000 habitants. Les prochains mois révèleront s’il s’agit d’une pause de courte durée ou si une nouvelle hausse des prix est imminente.

L’accroissement de l’activité de construction dans les régions plutôt excentrées ne correspond pas toujours à une demande réelle. Le taux de logements vacants a parfois progressé en variation annuelle : dans les cantons de Nidwald, Appenzell Rhodes extérieures, Argovie, Jura et Soleure, il évolue aujourd’hui entre 1,5% et 2%. Certains secteurs des cantons de Schaffhouse, de Berne et du Tessin présentent des taux de logements vacants supérieurs à 2%. Dans les grandes villes, ce taux se maintient en-deçà de 1%.

Les inversions de tendances sur le marché immobilier apparaissent souvent d’abord à l’extérieur des agglomérations. Dès que l’activité de construction de bâtiments neufs n’est plus justifiée par une demande effective et qu’elle répond principalement à un souci de rendement, la situation du marché peut basculer. En Suisse, un transfert de l’activité de construction vers les zones rurales se fait sentir, bien que ces marchés soient pratiquement saturés. Néanmoins, ces régions n’ont pas participé exagérément à la hausse des prix jusqu’à présent, de sorte que le risque d’un recul des prix douloureux y est minime, au cas où les marchés immobiliers connaîtraient réellement un renversement de tendance.

Effets d’anticipation liés à l’initiative sur les résidences secondaires

L’initiative sur les résidences secondaires approuvée par le peuple a provoqué un accroissement substantiel des demandes de permis de construire dans les régions alpines touristiques et au Tessin. Certes, il ne faut pas déduire que toutes ces demandes se concrétiseront dès cette année une fois le permis accordé (cf. G 8), mais les incidences seront sûrement positives sur la construction de logements en 2013 et 2014. Cette année, les investissements en construction de logements s’accroîtront également. Des indicateurs avancés tels que le « KOF-Baublatt-Indikator » suggèrent cependant un fléchissement de la croissance des investissements de construction de logements durant l’été 2013. Selon les prévisions actuelles, le taux d’accroissement réel se situera en 2012 à 2,1%. Il avoisinera 3,4% en 2013, avant de stagner pratiquement en 2014 (0,4%). Le volume des investissements de construction approche de son apogée ; une poursuite du boom immobilier semble donc de plus en plus improbable.

Concernant les investissements de construction dans les « autres moyens de transport », quelques grands projets sont en prévision dans les prochaines années : l’infrastructure aéroportuaire de Zurich et de Berne sera agrandie et les investissements en remontées mécaniques augmentent en Suisse centrale et dans les Grisons. S’y ajoutent les investissements en aménagement de lignes de tramway liées à l’extension des agglomérations. Les autres infrastructures devraient également bénéficier de cette croissance tendancielle en raison de la construction de logements et de la construction globale des dernières années. Si la sortie du nucléaire se concrétise, des investissements substantiels seraient envisageables à partir de 2014/15 dans les installations électriques et les infrastructures liées aux énergies renouvelables. Les prix de la construction subiront une hausse relativement modérée dans les années à venir : 2,1% cette année, 1,4% en 2013 et 1,8% en 2014.

source KOF

07/10/2012

Tags : immobilier, kof

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