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Rapport d’activité et perspectives
Rapport de gestion
La valeur nette d’inventaire au 31 mars 2020, incluant tous les frais d’expertise et d’acquisition des immeubles, s’établit à CHF 121,80 la part, soit une progression de CHF 2,80 par rapport à 2019.
Le résultat net d’exploitation de l’exercice s’élève à CHF 20’122’217.78. Le versement du dividende unitaire de CHF 3,17, en augmentation de 0.63 % par rapport à l’exercice précédent, aura lieu le 10 juillet 2020.
En date du 15 juin 2020, le titre de Bonhôte-Immobilier s’échangeait à la bourse suisse autour de CHF 144.50. Sur cette base de cours, la prime par rapport à la valeur d’inventaire est de 18.63 %, ce qui est inférieur à la moyenne des fonds de placement immobiliers cotés.
Le taux d’escompte net moyen pondéré s’inscrit à 3,56%, alors que le ratio moyen pondéré entre l’état locatif et la valeur vénale du parc en exploitation est de 5,47%. La répartition géographique selon l’état locatif couvre actuellement les 6 cantons romands : Neuchâtel 14,98%, Vaud 45,34%, Genève 33,34%, Fribourg 3,29%, Jura 1,73% et Valais 1,32%. Les revenus locatifs proviennent par ailleurs à 73,22% des logements, à 20,55% des surfaces commerciales et administratives, ainsi qu’à 6,23% des garages et des divers.
Lors de l’exercice 2018-2019 et pour la troisième année consécutive, les investisseurs ont pu choisir de percevoir leur dividende en espèces ou sous forme de nouvelle(s) part(s) selon le prospectus d’émission. Cela reste toujours une solution unique dans le domaine des fonds immobiliers. Au final, 67% des détenteurs de parts ont converti leur dividende en titres, représentant 108’866 nouvelles parts. Cette opération a permis de lever plus de 13 millions de francs et démontre une nouvelle fois la confiance des investisseurs dans le fonds Bonhôte-Immobilier. Cette option est reconduite cette année.
Par l’arrivée dans le portefeuille de deux nouveaux objets, la valeur d’immeubles sous gestion directe a passé le cap symbolique du milliard de francs, Bonhôte-Immobilier continue ainsi sa croissance, tout en appliquant les règles strictes de rentabilité qui font sa force.
Environnement
Les tendances observées ces dernières années sur le marché immobilier se sont confirmées sur l’ensemble de 2019. La forte demande d’investissement dans des immeubles résidentiels de la part des investisseurs aussi bien privés qu’institutionnels s’est confirmée, la concrétisation à un rythme soutenu de nouvelles constructions s’est poursuivie et les taux d’intérêt se sont maintenus à des niveaux extrêmement bas, offrant ainsi un accès à des sources de financement particulièrement attractives aux investisseurs. Dans ces conditions les prix sont restés globalement élevé dans tous les segments.
Les derniers mois ont toutefois modifié la donne. En effet, la dislocation créée par la Covid-19 ne manquera pas de laisser des traces sur la croissance économique et sur l’emploi. Dans ces conditions, les habitudes se modifient. D’abord, les moyens financiers diminuant, on peut s’attendre à ce que différents membres d’une même famille se regroupent, ne pouvant plus assumer plusieurs loyers. Ensuite, la baisse de l’immigration liée aux restrictions de circulation va peser sur la demande de logements. Ces éléments interviennent dans un environnement déjà caractérisé par une abondance de biens à disposition, puisqu’il y a aujourd’hui plus de 70’000 appartements vacants. La combinaison de ces éléments devrait logiquement mener à un repli des loyers et à la valorisation des biens. Si une certaine pression sur les loyers s’est effectivement installée, le violent impact de la crise sanitaire sur l’économie a toutefois entraîné une stimulation monétaire sans précédent de la part des banques centrales, débouchant sur un nouveau repli généralisé des taux d’intérêt. Ces derniers, ainsi que les importants capitaux en recherche de stabilité face à la volatilité des marchés financiers contrebalancent les fondamentaux faiblissant du marché. Les investisseurs sont en effet prêts à accepter des rendements inférieurs en raison du manque d’alternatives pour déployer leur capital.
L’incertitude entoure par contre aujourd’hui l’immobilier commercial, notamment le commerce de détail, l’hôtellerie et partiellement les surfaces de bureau. Les cessations d’activité, les recherches d’optimisation d’utilisation des surfaces, notamment par le télétravail, laissent entrevoir plus de mouvements chez les occupants et donc beaucoup de travail de relocation dans les prochaines années.
Portefeuille immobilier
Comme évoqué précédemment, le seuil du milliard de valeur totale des immeubles a été franchi par l’acquisition de deux nouveaux objets. La dernière acquisition est un immeuble administratif construit en 2013 et parfaitement entretenu (photo à la page 6). Acquis au 1er janvier 2020 pour un montant de près de 25 millions de francs, ce bâtiment est sis à Eysins près de Nyon, Terre Bonne Business Park. Il accueille un unique locataire de haute qualité, actif dans le domaine médical et pharmaceutique. Le second immeuble, à usage commercial, représente un investissement de CHF 5,2 millions. Construit en 2004, enregistré dans le portefeuille le 1er septembre 2019, cet objet est très bien situé à Gland, 5, chemin du Riant-Coteau et bénéficie de surfaces flexibles qu’apprécient les 6 locataires. L’acte de vente notarié prévoit un droit de préemption en faveur de Bonhôte-Immobilier pour acquérir l’immeuble voisin.
Avec un choix d’appartements et de locaux en constante progression sur le marché, il est essentiel de fidéliser nos locataires et de répondre à leurs besoins. Dans le but de maintenir la dynamique attractive du portefeuille, les travaux de rénovations sur nos immeubles et sur les appartements, lors de rotations, se poursuivent parallèlement au développement de nouveaux projets. Citons-en les principaux :
A Neuchâtel, au 119, rue des Saars, la construction de l’immeuble de 15 appartements en PPE de haut standing se termine au gré des acquéreurs. Toutes les unités en PPE sont déjà vendues ou réservées ferme. Les premiers copropriétaires ont pris possession de leur bien fin mai 2020. La beauté du dégagement sur le lac de Neuchâtel et les Alpes, alliée à la qualité d’exécution et à la réflexion architecturale font de cette réalisation une réussite régulièrement citée. Les photos de cette réalisation illustrent notre rapport annuel.
Concernant le concours de projets d’architecture pour un nouveau quartier d’habitation à Neuchâtel, sur la parcelle de 17’500 m2 sis à Beauregard-Dessus, 63 projets ont été rendus. Ce succès, qui dépasse nos prévisions, démontre l’intérêt que suscite cet ambitieux projet, dont le programme proposé est à la hauteur de ce site exceptionnel. En raison du Covid-19, les sessions du jury, prévues en mars-avril 2020, ont dû être reportées au début de l’été. Le jury désignera et communiquera officiellement le vainqueur du concours durant le troisième trimestre de cette année, après les procédures d’usage. Une exposition publique est prévue pour présenter non seulement le lauréat, mais également l’ensemble des projets jugés.
A Vevey, la poursuite des travaux de restauration et de valorisation de l’immeuble classé monument historique au 17 à 21, av. de la Gare succède à l’achèvement des quatre étapes 8 à 14, rue de Lausanne. La réussite qui a marqué les premières phases laisse augurer de très belles perspectives pour cet immeuble très bien centré et référencé tant par la population que par les autorités veveysannes. Toujours dans ce même quartier central de Vevey, 16, rue du Centre – 11, rue du Simplon, une excellente collaboration a permis, non seulement la signature d’un bail longue durée avec un centre médical très actif sur l’arc lémanique, mais également une haute qualité d’aménagements des surfaces intérieures de cet objet.
A Genève, plusieurs procédures de demande d’autorisation ont été déposées pour les immeubles 1, rue Hoffmann – 4 à 8, rte de Meyrin / 21, chemin des Palettes / 47-49, route de Veyrier / 15 et 35 avenue du Lignon. Ces projets prévoient, selon l’objet et les possibilités, des rehaussements pour la création de nouveaux logements, des rénovations de façades, ou encore de la densification. Ces études sont accompagnées systématiquement de réflexions pour amener une plus-value au portefeuille.
Covid-19
Comme tous les secteurs d’activités, l’impact de la pandémie du coronavirus a frappé toutes les parties prenantes de l’immobilier. Afin d’y faire face, Bonhôte-Immobilier a fait preuve de réactivité. Analysant rapidement la situation, le gestionnaire, par l’intermédiaire de ses régies, a contacté ses locataires commerciaux concernés par les obligations de fermetures imposées par les autorités fédérales. Il est apparu indispensable de concevoir une stratégie permettant à la fois d’accompagner la continuité des entreprises, tout en trouvant des solutions supportables et acceptables autant pour le locataire que pour le fonds. La perte d’un locataire peut avoir des impacts négatifs sur la valorisation d’un immeuble (par ex. : durée de vacance, participation aux travaux d’aménagements, adaptation à la baisse du loyer).
La première décision a été de suspendre le loyer du mois d’avril 2020, étendue ensuite pour le mois de mai 2020. Dans la continuité, nous avons demandé aux régies de mettre en place des plans de paiements, de 6 mois maximum et au plus tard jusqu’à fin décembre 2020, pour le règlement des loyers suspendus pour les locataires commerciaux en difficultés.
Le suivi des aides financières annoncées par les autorités fédérales et cantonales ont permis d’affiner le traitement individuel de chaque cas. Ces actions reflètent l’engagement et la prise de conscience de Bonhôte-Immobilier face à cette situation exceptionnelle. Celle-ci se doit d’être à la hauteur des enjeux de solidarité et de responsabilité. Soucieux du bien-être de ses locataires d’habitations, la diffusion individualisée des numéros d’urgence des institutions de soutien pour les personnes âgées et isolées a été rapidement réalisée par les services de conciergerie de nos immeubles. Ces derniers, exposés en première ligne, ont reçu le matériel de protection sanitaire, afin de leur assurer une sécurité maximale.
Perspectives et stratégie
Les liens avec les investisseurs continuent de se renforcer. Cette volonté est marquée par une communication régulière et pertinente axée en trois volets : notre stand à IMMO’20 à Zurich, qui permet des rencontres et discussions individuelles. Le Property Tour annuel de Bonhôte-Immobilier, vivement apprécié par les nombreux participants, qui propose la visite des immeubles de notre portefeuille sur une région sélectionnée. Enfin, les newsletters aux contenus essentiels qui sont accueillies favorablement et lues avec intérêt. Toutes ces actions donnent une visibilité positive à Bonhôte-Immobilier, qui entre dans sa 15ème année d’activités.
Le fonds continuera d’être un acteur important de l’immobilier en Suisse occidentale. Néanmoins, il accentuera son développement géographique par la prospection de nouvelles régions en Suisse alémanique où les taux fiscaux appliqués dans certains cantons favorisent l’investisseur.
Le fonds Bonhôte-Immobilier poursuit son programme d’Investissement Socialement Responsable (ISR). Il délivre un rapport circonstancié sur l’impact social et environnemental positif qui s’ajoute au rendement financier du fonds.
Rapport de gestion
La valeur nette d’inventaire au 31 mars 2020, incluant tous les frais d’expertise et d’acquisition des immeubles, s’établit à CHF 121,80 la part, soit une progression de CHF 2,80 par rapport à 2019.
Le résultat net d’exploitation de l’exercice s’élève à CHF 20’122’217.78. Le versement du dividende unitaire de CHF 3,17, en augmentation de 0.63 % par rapport à l’exercice précédent, aura lieu le 10 juillet 2020.
En date du 15 juin 2020, le titre de Bonhôte-Immobilier s’échangeait à la bourse suisse autour de CHF 144.50. Sur cette base de cours, la prime par rapport à la valeur d’inventaire est de 18.63 %, ce qui est inférieur à la moyenne des fonds de placement immobiliers cotés.
Le taux d’escompte net moyen pondéré s’inscrit à 3,56%, alors que le ratio moyen pondéré entre l’état locatif et la valeur vénale du parc en exploitation est de 5,47%. La répartition géographique selon l’état locatif couvre actuellement les 6 cantons romands : Neuchâtel 14,98%, Vaud 45,34%, Genève 33,34%, Fribourg 3,29%, Jura 1,73% et Valais 1,32%. Les revenus locatifs proviennent par ailleurs à 73,22% des logements, à 20,55% des surfaces commerciales et administratives, ainsi qu’à 6,23% des garages et des divers.
Lors de l’exercice 2018-2019 et pour la troisième année consécutive, les investisseurs ont pu choisir de percevoir leur dividende en espèces ou sous forme de nouvelle(s) part(s) selon le prospectus d’émission. Cela reste toujours une solution unique dans le domaine des fonds immobiliers. Au final, 67% des détenteurs de parts ont converti leur dividende en titres, représentant 108’866 nouvelles parts. Cette opération a permis de lever plus de 13 millions de francs et démontre une nouvelle fois la confiance des investisseurs dans le fonds Bonhôte-Immobilier. Cette option est reconduite cette année.
Par l’arrivée dans le portefeuille de deux nouveaux objets, la valeur d’immeubles sous gestion directe a passé le cap symbolique du milliard de francs, Bonhôte-Immobilier continue ainsi sa croissance, tout en appliquant les règles strictes de rentabilité qui font sa force.
Environnement
Les tendances observées ces dernières années sur le marché immobilier se sont confirmées sur l’ensemble de 2019. La forte demande d’investissement dans des immeubles résidentiels de la part des investisseurs aussi bien privés qu’institutionnels s’est confirmée, la concrétisation à un rythme soutenu de nouvelles constructions s’est poursuivie et les taux d’intérêt se sont maintenus à des niveaux extrêmement bas, offrant ainsi un accès à des sources de financement particulièrement attractives aux investisseurs. Dans ces conditions les prix sont restés globalement élevé dans tous les segments.
Les derniers mois ont toutefois modifié la donne. En effet, la dislocation créée par la Covid-19 ne manquera pas de laisser des traces sur la croissance économique et sur l’emploi. Dans ces conditions, les habitudes se modifient. D’abord, les moyens financiers diminuant, on peut s’attendre à ce que différents membres d’une même famille se regroupent, ne pouvant plus assumer plusieurs loyers. Ensuite, la baisse de l’immigration liée aux restrictions de circulation va peser sur la demande de logements. Ces éléments interviennent dans un environnement déjà caractérisé par une abondance de biens à disposition, puisqu’il y a aujourd’hui plus de 70’000 appartements vacants. La combinaison de ces éléments devrait logiquement mener à un repli des loyers et à la valorisation des biens. Si une certaine pression sur les loyers s’est effectivement installée, le violent impact de la crise sanitaire sur l’économie a toutefois entraîné une stimulation monétaire sans précédent de la part des banques centrales, débouchant sur un nouveau repli généralisé des taux d’intérêt. Ces derniers, ainsi que les importants capitaux en recherche de stabilité face à la volatilité des marchés financiers contrebalancent les fondamentaux faiblissant du marché. Les investisseurs sont en effet prêts à accepter des rendements inférieurs en raison du manque d’alternatives pour déployer leur capital.
L’incertitude entoure par contre aujourd’hui l’immobilier commercial, notamment le commerce de détail, l’hôtellerie et partiellement les surfaces de bureau. Les cessations d’activité, les recherches d’optimisation d’utilisation des surfaces, notamment par le télétravail, laissent entrevoir plus de mouvements chez les occupants et donc beaucoup de travail de relocation dans les prochaines années.
Portefeuille immobilier
Comme évoqué précédemment, le seuil du milliard de valeur totale des immeubles a été franchi par l’acquisition de deux nouveaux objets. La dernière acquisition est un immeuble administratif construit en 2013 et parfaitement entretenu (photo à la page 6). Acquis au 1er janvier 2020 pour un montant de près de 25 millions de francs, ce bâtiment est sis à Eysins près de Nyon, Terre Bonne Business Park. Il accueille un unique locataire de haute qualité, actif dans le domaine médical et pharmaceutique. Le second immeuble, à usage commercial, représente un investissement de CHF 5,2 millions. Construit en 2004, enregistré dans le portefeuille le 1er septembre 2019, cet objet est très bien situé à Gland, 5, chemin du Riant-Coteau et bénéficie de surfaces flexibles qu’apprécient les 6 locataires. L’acte de vente notarié prévoit un droit de préemption en faveur de Bonhôte-Immobilier pour acquérir l’immeuble voisin.
Avec un choix d’appartements et de locaux en constante progression sur le marché, il est essentiel de fidéliser nos locataires et de répondre à leurs besoins. Dans le but de maintenir la dynamique attractive du portefeuille, les travaux de rénovations sur nos immeubles et sur les appartements, lors de rotations, se poursuivent parallèlement au développement de nouveaux projets. Citons-en les principaux :
A Neuchâtel, au 119, rue des Saars, la construction de l’immeuble de 15 appartements en PPE de haut standing se termine au gré des acquéreurs. Toutes les unités en PPE sont déjà vendues ou réservées ferme. Les premiers copropriétaires ont pris possession de leur bien fin mai 2020. La beauté du dégagement sur le lac de Neuchâtel et les Alpes, alliée à la qualité d’exécution et à la réflexion architecturale font de cette réalisation une réussite régulièrement citée. Les photos de cette réalisation illustrent notre rapport annuel.
Concernant le concours de projets d’architecture pour un nouveau quartier d’habitation à Neuchâtel, sur la parcelle de 17’500 m2 sis à Beauregard-Dessus, 63 projets ont été rendus. Ce succès, qui dépasse nos prévisions, démontre l’intérêt que suscite cet ambitieux projet, dont le programme proposé est à la hauteur de ce site exceptionnel. En raison du Covid-19, les sessions du jury, prévues en mars-avril 2020, ont dû être reportées au début de l’été. Le jury désignera et communiquera officiellement le vainqueur du concours durant le troisième trimestre de cette année, après les procédures d’usage. Une exposition publique est prévue pour présenter non seulement le lauréat, mais également l’ensemble des projets jugés.
A Vevey, la poursuite des travaux de restauration et de valorisation de l’immeuble classé monument historique au 17 à 21, av. de la Gare succède à l’achèvement des quatre étapes 8 à 14, rue de Lausanne. La réussite qui a marqué les premières phases laisse augurer de très belles perspectives pour cet immeuble très bien centré et référencé tant par la population que par les autorités veveysannes. Toujours dans ce même quartier central de Vevey, 16, rue du Centre – 11, rue du Simplon, une excellente collaboration a permis, non seulement la signature d’un bail longue durée avec un centre médical très actif sur l’arc lémanique, mais également une haute qualité d’aménagements des surfaces intérieures de cet objet.
A Genève, plusieurs procédures de demande d’autorisation ont été déposées pour les immeubles 1, rue Hoffmann – 4 à 8, rte de Meyrin / 21, chemin des Palettes / 47-49, route de Veyrier / 15 et 35 avenue du Lignon. Ces projets prévoient, selon l’objet et les possibilités, des rehaussements pour la création de nouveaux logements, des rénovations de façades, ou encore de la densification. Ces études sont accompagnées systématiquement de réflexions pour amener une plus-value au portefeuille.
Covid-19
Comme tous les secteurs d’activités, l’impact de la pandémie du coronavirus a frappé toutes les parties prenantes de l’immobilier. Afin d’y faire face, Bonhôte-Immobilier a fait preuve de réactivité. Analysant rapidement la situation, le gestionnaire, par l’intermédiaire de ses régies, a contacté ses locataires commerciaux concernés par les obligations de fermetures imposées par les autorités fédérales. Il est apparu indispensable de concevoir une stratégie permettant à la fois d’accompagner la continuité des entreprises, tout en trouvant des solutions supportables et acceptables autant pour le locataire que pour le fonds. La perte d’un locataire peut avoir des impacts négatifs sur la valorisation d’un immeuble (par ex. : durée de vacance, participation aux travaux d’aménagements, adaptation à la baisse du loyer).
La première décision a été de suspendre le loyer du mois d’avril 2020, étendue ensuite pour le mois de mai 2020. Dans la continuité, nous avons demandé aux régies de mettre en place des plans de paiements, de 6 mois maximum et au plus tard jusqu’à fin décembre 2020, pour le règlement des loyers suspendus pour les locataires commerciaux en difficultés.
Le suivi des aides financières annoncées par les autorités fédérales et cantonales ont permis d’affiner le traitement individuel de chaque cas. Ces actions reflètent l’engagement et la prise de conscience de Bonhôte-Immobilier face à cette situation exceptionnelle. Celle-ci se doit d’être à la hauteur des enjeux de solidarité et de responsabilité. Soucieux du bien-être de ses locataires d’habitations, la diffusion individualisée des numéros d’urgence des institutions de soutien pour les personnes âgées et isolées a été rapidement réalisée par les services de conciergerie de nos immeubles. Ces derniers, exposés en première ligne, ont reçu le matériel de protection sanitaire, afin de leur assurer une sécurité maximale.
Perspectives et stratégie
Les liens avec les investisseurs continuent de se renforcer. Cette volonté est marquée par une communication régulière et pertinente axée en trois volets : notre stand à IMMO’20 à Zurich, qui permet des rencontres et discussions individuelles. Le Property Tour annuel de Bonhôte-Immobilier, vivement apprécié par les nombreux participants, qui propose la visite des immeubles de notre portefeuille sur une région sélectionnée. Enfin, les newsletters aux contenus essentiels qui sont accueillies favorablement et lues avec intérêt. Toutes ces actions donnent une visibilité positive à Bonhôte-Immobilier, qui entre dans sa 15ème année d’activités.
Le fonds continuera d’être un acteur important de l’immobilier en Suisse occidentale. Néanmoins, il accentuera son développement géographique par la prospection de nouvelles régions en Suisse alémanique où les taux fiscaux appliqués dans certains cantons favorisent l’investisseur.
Le fonds Bonhôte-Immobilier poursuit son programme d’Investissement Socialement Responsable (ISR). Il délivre un rapport circonstancié sur l’impact social et environnemental positif qui s’ajoute au rendement financier du fonds.
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