Les immeubles de rapport enregistrent une performance positive
La performance des placements immobiliers directs suisses s’élève à 7.4% en 2011. Elle dépasse ainsi nettement le taux de 5.9% réalisé l’année précédente et représente le plus haut niveau atteint depuis 2002. La hausse de la performance repose sur l’augmentation des prix des placements immobiliers directs de 1.6% en 2010 à 3.2% l’année passée. La performance se définit comme la somme de l’évolution du prix et du rendement des cash-flows nets.
Les immeubles résidentiels offrent actuellement la performance la plus robuste (7.8%). La performance des immeubles mixtes atteint 7.6% et celle des immeubles commerciaux 6.5%. Les rendements des cash-flows nets réalisés sur les placements immobiliers directs atteignent 4.2% en 2011 (4.3% en 2010). Les rendements des cash-flows nets les plus élevés proviennent des immeubles commerciaux, avec un taux de 4.5% (4.8% l’année précédente). Les immeubles mixtes dégagent un taux de 4.1% (4.0% l’année précédente), et les immeubles résidentiels un taux de 4.0% (4.1% l’année précédente).
CIFI suit avec attention la baisse des rendements des cash-flows nets. « Le secteur immobilier bénéficie du statut de revenus sûrs sur le long terme. Si la tendance se confirme, le secteur immobilier pourrait perdre ce statut » explique Professeur Donato Scognamiglio, CEO de la société zurichoise de conseil immobilier. D’autant que, selon lui, les investisseurs institutionnels, comme par exemple les caisses de pension et les compagnies d’assurance, doivent remplir leurs exigences en matière de stabilité des revenus sur le long terme, et ce à un niveau suffisant pour financer les rentes et pour couvrir les risques….
Rendement brut effectif et rendement brut espéré
En observant le rendement brut effectif classique, respectivement le rendement brut espéré, on observe un léger fléchissement sur les valeurs de l’ensemble des placements directs dans l’immobilier par rapport à l’année précédente. Le rendement brut effectif baisse de 6.2% au taux actuel de 6.1% ; le rendement brut espéré passe de 6.4% à 6.3%. Le rendement se calcul en divisant la valeur les loyers bruts effectifs, respectivement espérés, par les valeurs y relatives des immeubles en début d’année.
Les rendements bruts effectifs des immeubles résidentiels ainsi que ceux des immeubles mixtes, l’un et l’autre à 6.1%, dépassent légèrement ceux des immeubles commerciaux (6%). En regard du rendement brut espéré, les immeubles mixtes (6.4%) présentent un résultat légèrement supérieur. L’estimation de cette valeur résulte en particulier de la situation et de l’état des immeubles considérés un à un. Il convient de remarquer une nette différenciation entre les rendements bruts espérés dégagés sur les immeubles existants et ceux qui proviennent d’immeubles récemment acquis. En observant les immeubles récemment acquis, on constate que ceux qui disposent d’une très bonne situation ne dégagent guère que 3% de rendement initial brut espéré. Selon M Scognamiglio cela signifie que sans le support complaisant du marché, les investisseurs n’auront aucune possibilité de réaliser des taux de rendement suffisants sur ces objets.
Loyer non réalisé
Sur les immeubles de rapport, le loyer non réalisé en pour cent du loyer effectif, défini comme le taux de vacance, a enregistré une baisse de 4.0% l’année précédente à 3.9% en 2011. En fait, les deux segments immobiliers qui ont bénéficié de la baisse des taux de vacance sont le résidentiel (de 3.5% à 3.1%) et le mixte (de 4.9% à 4.8%). Le segment commercial a quant à lui enregistré une augmentation des taux de vacance de 4.3% à 4.5%.
Valeur de marché au mètre carré de surface utile
La valeur de marché moyenne qui se dégage des immeubles représentés dans le «CIFI Swiss Property Benchmark» atteint 3855 CHF par mètre carré, ce qui correspond à une hausse de 175 CHF par rapport à l’année précédente. Les immeubles mixtes présentent le delta le plus élevé, marquant une différence de plus de 180 CHF (valeur de marché à 3960 CHF). Le prix des immeubles résidentiels s’élève à 3408 CHF (plus 167 CHF), celui des immeubles commerciaux à 4774 CHF (plus 166 CHF). Il convient de mentionner que le gros du parc immobilier présente un âge entre 20 et 50 ans.
Loyer au mètre carré de surface utile
Le loyer moyen au mètre carré atteint 241 CHF, dépassant de 1.7% celui de l’année précédente (237 CHF). Le loyer des immeubles résidentiels a augmenté de 206 CHF à 208 CHF (plus 1.0%) et celui des immeubles mixtes est passé de 241 CHF à 246 CHF (plus 2.1%). Les immeubles commerciaux réalisent en moyenne un loyer de 311 CHF ; en 2010 il s’élevait encore à 307 CHF (plus 1.3%). Il convient de souligner que ces valeurs comprennent tant les loyers en cours que ceux qui se rapportent à de nouveaux baux.
Selon Scognamiglio ces valeurs ne prennent pas encore en compte la contraction des taux d’intérêt suite au dernier abaissement du taux de référence du 2 décembre de l’année passée à 2.5%. D’après Scognamiglio les loyers, notamment ceux des immeubles résidentiels, devraient par conséquent subir des pressions cette année.
Cash flow net (NCF) par mètre carré de surface utile
En 2011 les investissements directs ont généré un NCF moyen de 159 CHF (160 CHF l’année précédente). L’évolution de ce chiffre clé s’est comportée de manière distincte : alors qu’actuellement un NCF supérieur se réalise sur les immeubles mixtes (160 CHF au lieu de 147 CHF), les immeubles commerciaux affichent un recul à 224 CHF (moins 7 CHF) ; il en va de même pour les immeubles résidentiels à 130 CHF (moins 2 CHF).
Charges immobilières en CHF au mètre carré
En 2011 ce chiffre clé des investissements directs est à 73 CHF, ce qui équivaut à une hausse de 4 CHF. Le niveau atteint par les immeubles résidentiels a augmenté de 66 CHF à 72 CHF, celui des immeubles commerciaux de 62 CHF à 75 CHF. Les immeubles mixtes ne suivent pas la tendance, et enregistrent une baisse des charges par mètre carré de 85 CHF à 76 CHF.
Ce qui saute aux yeux au niveau des charges immobilières, c’est la hausse prononcée des charges d’entretien ainsi que celle des investissements. Pour les immeubles de rapport elles ont dans l’ensemble augmenté de 46.80 CHF à 51.30 CHF, ce qui correspond à une hausse de 9.6%. Les immeubles commerciaux marquent une hausse particulièrement forte (de 38.40 CHF à 51.10 CHF). Les charges enregistrées par les immeubles résidentiels atteignent 52.10 CHF (année précédente : 46.30 CHF). Les charges d’entretien et d’investissement enregistrées par les immeubles mixtes ont diminué à 49.10 (année précédente : 58.20 CHF). source
La performance des placements immobiliers directs suisses s’élève à 7.4% en 2011. Elle dépasse ainsi nettement le taux de 5.9% réalisé l’année précédente et représente le plus haut niveau atteint depuis 2002. La hausse de la performance repose sur l’augmentation des prix des placements immobiliers directs de 1.6% en 2010 à 3.2% l’année passée. La performance se définit comme la somme de l’évolution du prix et du rendement des cash-flows nets.
Les immeubles résidentiels offrent actuellement la performance la plus robuste (7.8%). La performance des immeubles mixtes atteint 7.6% et celle des immeubles commerciaux 6.5%. Les rendements des cash-flows nets réalisés sur les placements immobiliers directs atteignent 4.2% en 2011 (4.3% en 2010). Les rendements des cash-flows nets les plus élevés proviennent des immeubles commerciaux, avec un taux de 4.5% (4.8% l’année précédente). Les immeubles mixtes dégagent un taux de 4.1% (4.0% l’année précédente), et les immeubles résidentiels un taux de 4.0% (4.1% l’année précédente).
CIFI suit avec attention la baisse des rendements des cash-flows nets. « Le secteur immobilier bénéficie du statut de revenus sûrs sur le long terme. Si la tendance se confirme, le secteur immobilier pourrait perdre ce statut » explique Professeur Donato Scognamiglio, CEO de la société zurichoise de conseil immobilier. D’autant que, selon lui, les investisseurs institutionnels, comme par exemple les caisses de pension et les compagnies d’assurance, doivent remplir leurs exigences en matière de stabilité des revenus sur le long terme, et ce à un niveau suffisant pour financer les rentes et pour couvrir les risques….
Rendement brut effectif et rendement brut espéré
En observant le rendement brut effectif classique, respectivement le rendement brut espéré, on observe un léger fléchissement sur les valeurs de l’ensemble des placements directs dans l’immobilier par rapport à l’année précédente. Le rendement brut effectif baisse de 6.2% au taux actuel de 6.1% ; le rendement brut espéré passe de 6.4% à 6.3%. Le rendement se calcul en divisant la valeur les loyers bruts effectifs, respectivement espérés, par les valeurs y relatives des immeubles en début d’année.
Les rendements bruts effectifs des immeubles résidentiels ainsi que ceux des immeubles mixtes, l’un et l’autre à 6.1%, dépassent légèrement ceux des immeubles commerciaux (6%). En regard du rendement brut espéré, les immeubles mixtes (6.4%) présentent un résultat légèrement supérieur. L’estimation de cette valeur résulte en particulier de la situation et de l’état des immeubles considérés un à un. Il convient de remarquer une nette différenciation entre les rendements bruts espérés dégagés sur les immeubles existants et ceux qui proviennent d’immeubles récemment acquis. En observant les immeubles récemment acquis, on constate que ceux qui disposent d’une très bonne situation ne dégagent guère que 3% de rendement initial brut espéré. Selon M Scognamiglio cela signifie que sans le support complaisant du marché, les investisseurs n’auront aucune possibilité de réaliser des taux de rendement suffisants sur ces objets.
Loyer non réalisé
Sur les immeubles de rapport, le loyer non réalisé en pour cent du loyer effectif, défini comme le taux de vacance, a enregistré une baisse de 4.0% l’année précédente à 3.9% en 2011. En fait, les deux segments immobiliers qui ont bénéficié de la baisse des taux de vacance sont le résidentiel (de 3.5% à 3.1%) et le mixte (de 4.9% à 4.8%). Le segment commercial a quant à lui enregistré une augmentation des taux de vacance de 4.3% à 4.5%.
Valeur de marché au mètre carré de surface utile
La valeur de marché moyenne qui se dégage des immeubles représentés dans le «CIFI Swiss Property Benchmark» atteint 3855 CHF par mètre carré, ce qui correspond à une hausse de 175 CHF par rapport à l’année précédente. Les immeubles mixtes présentent le delta le plus élevé, marquant une différence de plus de 180 CHF (valeur de marché à 3960 CHF). Le prix des immeubles résidentiels s’élève à 3408 CHF (plus 167 CHF), celui des immeubles commerciaux à 4774 CHF (plus 166 CHF). Il convient de mentionner que le gros du parc immobilier présente un âge entre 20 et 50 ans.
Loyer au mètre carré de surface utile
Le loyer moyen au mètre carré atteint 241 CHF, dépassant de 1.7% celui de l’année précédente (237 CHF). Le loyer des immeubles résidentiels a augmenté de 206 CHF à 208 CHF (plus 1.0%) et celui des immeubles mixtes est passé de 241 CHF à 246 CHF (plus 2.1%). Les immeubles commerciaux réalisent en moyenne un loyer de 311 CHF ; en 2010 il s’élevait encore à 307 CHF (plus 1.3%). Il convient de souligner que ces valeurs comprennent tant les loyers en cours que ceux qui se rapportent à de nouveaux baux.
Selon Scognamiglio ces valeurs ne prennent pas encore en compte la contraction des taux d’intérêt suite au dernier abaissement du taux de référence du 2 décembre de l’année passée à 2.5%. D’après Scognamiglio les loyers, notamment ceux des immeubles résidentiels, devraient par conséquent subir des pressions cette année.
Cash flow net (NCF) par mètre carré de surface utile
En 2011 les investissements directs ont généré un NCF moyen de 159 CHF (160 CHF l’année précédente). L’évolution de ce chiffre clé s’est comportée de manière distincte : alors qu’actuellement un NCF supérieur se réalise sur les immeubles mixtes (160 CHF au lieu de 147 CHF), les immeubles commerciaux affichent un recul à 224 CHF (moins 7 CHF) ; il en va de même pour les immeubles résidentiels à 130 CHF (moins 2 CHF).
Charges immobilières en CHF au mètre carré
En 2011 ce chiffre clé des investissements directs est à 73 CHF, ce qui équivaut à une hausse de 4 CHF. Le niveau atteint par les immeubles résidentiels a augmenté de 66 CHF à 72 CHF, celui des immeubles commerciaux de 62 CHF à 75 CHF. Les immeubles mixtes ne suivent pas la tendance, et enregistrent une baisse des charges par mètre carré de 85 CHF à 76 CHF.
Ce qui saute aux yeux au niveau des charges immobilières, c’est la hausse prononcée des charges d’entretien ainsi que celle des investissements. Pour les immeubles de rapport elles ont dans l’ensemble augmenté de 46.80 CHF à 51.30 CHF, ce qui correspond à une hausse de 9.6%. Les immeubles commerciaux marquent une hausse particulièrement forte (de 38.40 CHF à 51.10 CHF). Les charges enregistrées par les immeubles résidentiels atteignent 52.10 CHF (année précédente : 46.30 CHF). Les charges d’entretien et d’investissement enregistrées par les immeubles mixtes ont diminué à 49.10 (année précédente : 58.20 CHF). source
Une stabilisation fragile