Les tensions sur le marché vaudois du logement devraient durer encore plusieurs années. L’étude « Logements vaudois : analyse de la pénurie » conclut que la réserve de terrains sur lesquels pourront être bâtis les logements neufs nécessaires à l’accueil des nouveaux habitants du canton sera insuffisante jusque vers la fin de la décennie. Le marché devrait se normaliser ensuite, lorsque les projets urbanistiques en cours dans le canton et le Plan directeur cantonal (PDCn) déploieront pleinement leurs effets. Des mesures prises avant cela pourraient aussi détendre la situation à plus court terme. Cette étude a été réalisée par la société i Consulting à Pully, soutenue au plan logistique et financier par l’Etat de Vaud, la BCV, le Centre Patronal et la Fédération vaudoise des entrepreneurs, et éditée par l’Observatoire BCV de l’économie vaudoise.
Les grands projets urbanistiques en cours dans le canton et le PDCn permettront de créer à terme un nombre important de nouveaux logements. Un premier constat de l’étude est que ceux-ci ne devraient arriver sur le marché en quantité importante que vers 2018, voire 2020. Or, le scénario démographique de 2007 (révisé en 2010) du Service cantonal de recherche et d'information statistique (SCRIS) prévoit l’arrivée d’environ 64’000 nouveaux habitants dans le canton entre 2010 et 2020, portant le total à quelque 771'000 à la fin de la décennie[1].
D’ici là, les logements nécessaires pour les accueillir ne pourront, pour l’essentiel, être érigés que sur les surfaces non-construites déjà classées en zone à bâtir. L’étude analyse leur potentiel d’accueil. Une liste des parcelles qui sont susceptibles en pratique d’accueillir des logements a été établie : environ 1600 hectares, correspondant à un potentiel d’accueil théorique évalué entre 80’000 et 107’000 habitants.
Ensuite, la part de ces parcelles qui seront construites à court terme et la part de celles qui devraient rester en l’état ont été évaluées. En effet, une partie des propriétaires de terrains libres de construction et situées en zone à bâtir ne souhaite pas exploiter ce potentiel constructible, par exemple pour des raisons patrimoniales ou parce que la surface a déjà un autre usage. Ce phénomène de « thésaurisation » a été étudié au moyen d’une enquête téléphonique auprès de particuliers propriétaires réalisée par l’institut M.I.S Trend et d’un sondage qualitatif auprès de collectivités publiques, d’entreprises et d’investisseurs institutionnels. Le taux de thésaurisation global dans le canton a été estimé à 65%.
Enfin, sur cette base, a été estimée la population pouvant être accueillie à court terme : de l’ordre de 28’000 à 38’000 personnes. Ces chiffres sont sensiblement inférieurs aux quelque 64’000 nouveaux habitants attendus dans le canton entre 2010 et 2020. Ce risque de pénurie avait déjà été mis en évidence en 2007 par l’étude « Vers une pénurie structurelle de logements ? », publiée par l’Observatoire BCV de l’économie vaudoise. Ce document, dont deux des trois auteurs sont ceux de « Logements vaudois : analyse de la pénurie » avait déjà mis en évidence l’importance de connaître les intentions des propriétaires pour évaluer correctement la quantité de terrains effectivement disponibles pour la construction.
En plus de ses effets directs, la pénurie peut aussi avoir des conséquences indirectes. D’une part, la construction devrait voir son activité ralentir, ce qui pourra occasionner une hausse du chômage dans ce secteur. D’autre part, le reste de l’économie devra aller chercher de plus en plus loin les collaborateurs dont elle a besoin, ce qui aura notamment un impact sur l’utilisation des infrastructures. Des entreprises qui auraient souhaité s’installer sur l’Arc lémanique pourraient aussi y renoncer.
Une prise de conscience se manifeste et des mesures à court et moyen termes pourraient détendre la situation. Si le but de l’étude n’est pas de formuler un catalogue d’actions, des pistes sont évoquées, comme par exemple des incitations à développer des parcelles qui autrement resteraient non construites, l’accélération de la mise en oeuvre de certains plans d’aménagement ou la création de nouvelles zones à bâtir.
Les grands projets urbanistiques en cours dans le canton et le PDCn permettront de créer à terme un nombre important de nouveaux logements. Un premier constat de l’étude est que ceux-ci ne devraient arriver sur le marché en quantité importante que vers 2018, voire 2020. Or, le scénario démographique de 2007 (révisé en 2010) du Service cantonal de recherche et d'information statistique (SCRIS) prévoit l’arrivée d’environ 64’000 nouveaux habitants dans le canton entre 2010 et 2020, portant le total à quelque 771'000 à la fin de la décennie[1].
D’ici là, les logements nécessaires pour les accueillir ne pourront, pour l’essentiel, être érigés que sur les surfaces non-construites déjà classées en zone à bâtir. L’étude analyse leur potentiel d’accueil. Une liste des parcelles qui sont susceptibles en pratique d’accueillir des logements a été établie : environ 1600 hectares, correspondant à un potentiel d’accueil théorique évalué entre 80’000 et 107’000 habitants.
Ensuite, la part de ces parcelles qui seront construites à court terme et la part de celles qui devraient rester en l’état ont été évaluées. En effet, une partie des propriétaires de terrains libres de construction et situées en zone à bâtir ne souhaite pas exploiter ce potentiel constructible, par exemple pour des raisons patrimoniales ou parce que la surface a déjà un autre usage. Ce phénomène de « thésaurisation » a été étudié au moyen d’une enquête téléphonique auprès de particuliers propriétaires réalisée par l’institut M.I.S Trend et d’un sondage qualitatif auprès de collectivités publiques, d’entreprises et d’investisseurs institutionnels. Le taux de thésaurisation global dans le canton a été estimé à 65%.
Enfin, sur cette base, a été estimée la population pouvant être accueillie à court terme : de l’ordre de 28’000 à 38’000 personnes. Ces chiffres sont sensiblement inférieurs aux quelque 64’000 nouveaux habitants attendus dans le canton entre 2010 et 2020. Ce risque de pénurie avait déjà été mis en évidence en 2007 par l’étude « Vers une pénurie structurelle de logements ? », publiée par l’Observatoire BCV de l’économie vaudoise. Ce document, dont deux des trois auteurs sont ceux de « Logements vaudois : analyse de la pénurie » avait déjà mis en évidence l’importance de connaître les intentions des propriétaires pour évaluer correctement la quantité de terrains effectivement disponibles pour la construction.
En plus de ses effets directs, la pénurie peut aussi avoir des conséquences indirectes. D’une part, la construction devrait voir son activité ralentir, ce qui pourra occasionner une hausse du chômage dans ce secteur. D’autre part, le reste de l’économie devra aller chercher de plus en plus loin les collaborateurs dont elle a besoin, ce qui aura notamment un impact sur l’utilisation des infrastructures. Des entreprises qui auraient souhaité s’installer sur l’Arc lémanique pourraient aussi y renoncer.
Une prise de conscience se manifeste et des mesures à court et moyen termes pourraient détendre la situation. Si le but de l’étude n’est pas de formuler un catalogue d’actions, des pistes sont évoquées, comme par exemple des incitations à développer des parcelles qui autrement resteraient non construites, l’accélération de la mise en oeuvre de certains plans d’aménagement ou la création de nouvelles zones à bâtir.
Une stabilisation fragile