Christoph Schumacher, Head of Global Real Estate, sur les dernières tendances de performance et les opportunités potentielles dans le monde des investissements immobiliers.


     


Monsieur Schumacher, comment la classe d'actifs s'est-elle développée au cours de l'année jusqu'à présent?

Contrairement à ce que beaucoup pensent, nous avons connu un premier trimestre 2020 très solide et avons largement dépassé notre budget. Cependant, l'impact de Covid-19 se fera sans doute sentir au deuxième trimestre. Les prix ont baissé, tout simplement parce que les objets ne peuvent pas être évalués correctement lors d'un verrouillage et ne peuvent pas être soumis à une diligence raisonnable adéquate.

Seule une analyse limitée est possible à distance, et la majorité des vérifications préalables doivent être effectuées sur place. Par exemple, nous avons été obligés de reporter une acquisition prévue en Asie.

Comment comparer l'environnement actuel à la crise financière mondiale?

En 2008, les ventes d'urgence ont été nombreuses car les investisseurs étaient lourdement endettés. Les banques avec des créances douteuses ont repris possession de la propriété et l'ont revendue par nécessité. En conséquence, les prix de l'immobilier ont chuté.

Aujourd'hui, 2020, les taux débiteurs sont beaucoup plus bas et il y a beaucoup plus d'équité sur le marché. Les investisseurs qui attendent une liquidation de 2008 seront probablement déçus, car l'immobilier est généralement une classe d'actifs très robuste. Cependant, nous nous attendons à des opportunités intéressantes plus tard dans l'année.

Quel segment de marché a été le plus touché?

Sans surprise, c'est le secteur du commerce de détail qui a le plus souffert. De plus, la tendance aux achats en ligne s'est accélérée rapidement depuis le début de la crise. Cependant, gardez à l'esprit que les centres commerciaux britanniques et américains sont sous pression depuis des années.

Cependant, cela ne s'applique pas à l'Europe continentale, qui était beaucoup plus résistante avant la pandémie. Nous savons à quel point la vie est devenue difficile pour les détaillants et nous avons été la première entreprise de notre groupe de pairs à proposer le loyer d'avril en Suisse dans l'intérêt des investisseurs.
C'est un bon exemple qu'une bonne gestion de portefeuille immobilier ne se limite pas à l'achat et à la vente de biens immobiliers. Pour l'avenir, nous pensons que les gens apprécieront l'expérience d'achat physique. À cet égard, davantage de clients afflueront rapidement dans les magasins dès que les restrictions seront levées.

Et quel segment de marché était le plus fort?

Le grand vainqueur de la pandémie est le secteur de la logistique, car des entreprises comme Amazon ont cherché à accroître leurs ventes. Les propriétés logistiques sont caractérisées par leur diversité, elles doivent répondre à des exigences individuelles.

C'est pourquoi nous constatons actuellement une forte demande pour la bonne propriété en Suisse et en Europe continentale. Cependant, l'immobilier logistique est une classe d'actifs très spéciale sur le marché immobilier, qui nécessite une grande connaissance et expérience sur chaque marché local.

Le thème du bureau à domicile a-t-il changé votre vision du secteur des bureaux?

Au début de la crise, les postes vacants dans les grandes villes d'Europe continentale et du Japon étaient exceptionnellement bas (taux de 2% ou moins). Bien sûr, de nombreuses personnes ont dû s'habituer à travailler dans leur bureau à domicile au cours des dernières semaines et des derniers mois.

Même si nous pensons que les travailleurs apprécient la flexibilité, la plupart préfèrent travailler dans leur lieu de travail officiel plutôt que chez eux car ils aiment être avec leurs collègues. Nous sommes des investisseurs très actifs dans le secteur des bureaux. Nous achetons et vendons des biens immobiliers chaque année, en faisant attention à la qualité des flux de trésorerie sous-jacents. Nous nous concentrons sur des emplacements de choix.

L'immobilier de bureau est notre cœur de métier. Nous pensons que le secteur profite non seulement des faibles taux d'inoccupation et des rendements robustes dans l'environnement actuel, mais également structurellement des restrictions d'approvisionnement et des taux d'intérêt bas. Dans un avenir proche, nous nous attendons à moins de nouvelles offres sur les marchés.

Quels autres secteurs préférez-vous?

Nous sommes fortement impliqués sur le marché immobilier résidentiel suisse. L'immobilier résidentiel est généralement le secteur le moins cyclique et la Suisse possède l'un des marchés immobiliers résidentiels les plus stables.

Pouvez-vous expliquer pourquoi vous pensez que le moment est bien choisi pour investir dans l'immobilier?

Le marché immobilier s'est corrigé à la baisse pour plusieurs raisons ces dernières semaines. En Suisse, par exemple, certains investisseurs institutionnels étaient investis dans l'immobilier au début de la crise avec un quota maximum pouvant atteindre 25% de leur portefeuille. Ils ont dû démanteler des biens immobiliers parce que les prix des autres usines étaient soumis à de fortes pressions.

En conséquence, il y a maintenant plus de preuves pour les investissements immobiliers parce que leurs prix d'entrée et leurs écarts de rendement par rapport aux obligations sont attrayants. De plus, des biens tels que l'or et l'immobilier peuvent servir de réserve de valeur en temps de crise. Nous pensons donc qu'il existe une demande refoulée de biens immobiliers dans certains segments d'investisseurs.

Cela est particulièrement vrai pour les clients des banques privées qui souhaitent armer leur portefeuille en mettant davantage l'accent sur les propriétés refuges en cas d'incertitude. Après tout, l'immobilier a non seulement un effet très diversifiant en raison de sa faible corrélation avec les autres classes d'actifs d'un portefeuille, mais c'est également une classe d'actifs diversifiée à part entière, car les influences géographiques, régionales et sectorielles influencent la performance de différentes manières et à différents moments.

source : article en allemand sur www.finews.ch


02/06/2020


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