Comment investir à Manhattan ?



Le marché immobilier de Manhattan est le plus compétitif au Monde et il peut générer de formidable plus-values. Mais attention, la législation y est très compliquée et il est impératif et même indispensable de se préparer très en amont pour réussir à conclure une bonne affaire. Immoswissnews s'est associé avec Laurent Circu de la société Charles Rutenberg LLC (lire ci-dessous) qui bénéficie d'une très grande expérience dans l'immobilier new-yorkais et qui saura parfaitement vous guider et vous accompagner dans votre future acquisition :

« L'un des investissements le plus sûr au monde, avec l'art contemporain, est aujourd'hui l'immobilier à Manhattan. »

C'est par ces mots d'introduction que Laurence D. Fink, le Président directeur de Black Rock Inc., le plus grand gestionnaire d'actifs, ouvrait il y a quelques semaines une conférence consacrée aux meilleurs investissements.

Première place financière mondiale, centre d'affaires dynamique et culturel : Manhattan est l'une des plus influentes mégalopoles mondiales. L'île attire les investisseurs du monde entier, avides de shopping sur la Fifth Avenue, d'expositions temporaires au Metropolitan Museum, et en quête d'un pied-à-terre dans l'un des immenses gratte-ciel de l'île.

Avec des loyers en hausse constante et des taux d'intérêt attractifs, l'acquisition d'un bien immobilier à Manhattan est, comme le précisait Laurence D. Fink, la garantie d'un placement sûr et d'un retour sur investissement, détrônant au passage l'or, valeur refuge aux Etats-Unis depuis la crise des subprimes en 2007. « Il est devenu beaucoup plus accessible pour les familles tout autour du monde de conserver leur richesse à l'étranger. Et elles n'ont plus besoin de détenir de l'or », ajoutait-il


Ma première catégorie de clients est l'investisseur à la recherche d'un pied-à-terre à Manhattan. Il veut, à chacun de ses passages, profiter de la ville et de ce qu'elle offre. Je conseille souvent à cette clientèle de choisir un investissement qui soit, à la fois à proximité de la Fifth Avenue et de ses boutiques de luxe, mais également des restaurants, des musées et de Central Park. Pour ce type d'investissement, il faut compter $1,500,000 minimum pour l'acquisition d'un 1 bedroom (l'équivalent de deux pièces) et $2,500,000 minimum pour un 2 bedroom (l'équivalent de trois pièces).

Le second type d'investisseur est lui plus sensible à la vie et au confort de sa famille. Si temporairement il opte pour un pied-à-terre – le temps que les siens le rejoignent – très vite son projet va évoluer vers une résidence principale à Manhattan. Je conseille toujours à mes clients de choisir leur nouvel espace de vie suffisamment grand, à proximité des écoles internationales ou de l'une des universités.

La troisième catégorie d'acquéreurs, elle, est à la recherche d'une résidence principale à Manhattan. La proximité du lieu de travail et des critères plus personnels vont dicter l'investissement qui va être plus élevé que dans les deux cas précédemment cités. Ils veulent un espace de vie qui soit à la fois de qualité et sophistiqué correspondant à leur mode de vie. Selon mon expérience, il faut compter pour ce type d'investissement environ $1,800,000 pour un 1 bedroom ; à partir de $3,200,000 pour un two bedroom et $4,400,000 pour un 3 bedroom. Au-delà, l'acquéreur vise le marché du luxe et le prix minimum d'un appartement de luxe sera autour de $6,000,000 ou de $10,000,000 si on cherche un townhouse.

Enfin, le dernier type d'acquéreur est celui qui veut faire fructifier son capital via la location de son bien immobilier sur Manhattan. Ce sont essentiellement des investisseurs français, belges, luxembourgeois ou suisses qui achètent un premier bien avant de le revendre quelques années plus tard après avoir fait fructifier leur mise de départ. Ils achètent ensuite un appartement plus grand correspondant à l’évolution de leur desiderata.

Studio ou one bedroom ?

Laurent Circu recommande toujours à ses clients d'investir dans un « one bedroom » plutôt que dans un studio. « Les studios n'ont pas la même connotation qu'en Europe, où plus la surface est petite et plus le logement se loue facilement et rapporte plus. A Manhattan, la logique est tout autre. Celui qui loue un studio rapidement fera tout pour en sortir. Le studio c'est l'habitat de ceux qui ne peuvent pas se permettre d'avoir autre chose et ont impérativement besoin d'une adresse », explique le spécialiste de l'immobilier qui avoue n'avoir jamais conseillé à l'un de ses clients dans une logique d'investissement locatif de raisonner autour de l’achat d’un studio. Pourquoi ? Tout simplement parce que : « à la revente, le vendeur se trouve confronté à des acheteurs à faible budget ne pouvant s'offrir qu'un studio. Mon client découvre alors que sa plus-value en est d'autant plus diminuée que les nouveaux acquéreurs disposent d'un pouvoir d'achat limité », souligne Laurent Circu.

« Manhattan n'est pas Paris, Bruxelles ou Londres ... Les attentes y sont différentes. Les niveaux de vie sont différents », analyse l'expert.

Où investir?

« Une fois le projet défini, calculé, anticipé et soigneusement préparé, le risque d'investissement sur Manhattan est alors de zéro », précise Laurent Circu. Passionné et amoureux de cette île, il en connaît les moindres recoins et parcelles de pieds carrés, que ce soient les Penthouses ou Duplex à proximité de Central Park, les Townhouses, ou Lofts de Soho et Tribeca, les avantages, les inconvénients de chaque quartier, la physionomie intérieure de tel ou tel building. « Chaque quartier de Manhattan présente un avantage différent », ajoute Laurent Circu qui prend toujours en compte les besoins de l'acheteur. « Certains vont vouloir vivre à Sutton Place, d'autres dans l'Upper West Side ou l'Upper East Side, d'autres encore vont préférer Soho ou Chelsea ». Comme le résume alors l'expert immobilier, « il y a autant d'appartements à acheter que d'investisseurs, avec des projets et des sensibilités différentes. C'est donc à l'agent immobilier de définir le plus justement possible leurs besoins pour les cinq ou dix prochaines années ». Dans tous les cas, comme le résume Laurent Circu, « ma tâche est avant tout d'aider mon client à optimiser la qualité de son achat en fonction de son budget et de l'orienter vers ce que j'aime appeler ''du patrimoine''. Satisfaits, ils reviennent me voir pour la revente de leur bien et souvent avec les gains réalisés ils investissent à nouveau dans un autre appartement ».

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30/04/2016


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