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Condition de la contestation du loyer initial : la preuve d'une pénurie de logements suffit

Arrêt du 18 mai 2016 (4A_691/2015)



Pour que la condition permettant de contester le loyer initial soit réalisée, il suffit d'établir l'existence d'une pénurie de logements sur le marché local. Les locataires ne doivent pas démontrer, de surcroît, qu'ils se trouvaient dans une situation de nécessité ou de contrainte au moment de la conclusion du contrat.

Le Tribunal fédéral précise sa jurisprudence et annule un arrêt du Tribunal supérieur du canton de Zurich. En 2013, deux personnes avaient conclu un contrat de bail portant sur un appartement de 3,5 pièces en ville de Zurich. Le loyer mensuel net a été fixé à 3'900 francs. Après avoir conclu le contrat, les locataires ont demandé une diminution de 1'100 francs du loyer initial qu'ils jugeaient abusif. Le Tribunal supérieur du canton de Zurich a rejeté leur appel en 2015.

Selon lui, il ne suffisait pas, pour être admis à contester le loyer initial, que les locataires établissent l'existence d'une pénurie de logements; ils devaient démontrer, en sus, qu'ils s'étaient trouvés pour ce motif dans une situation de nécessité et n'avaient eu aucune alternative raisonnable, ce qui suppose la preuve que des démarches ont été effectuées en vue de trouver un logement.

Une telle situation de contrainte n'avait pas été établie en l'espèce, si bien que les intéressés ne devaient pas être autorisés à contester le loyer.

Le Tribunal fédéral admet le recours des locataires et renvoie la cause au Tribunal supérieur pour nouvelle décision. L'article 270 du Code des obligations fixe les conditions qui permettent une contestation du loyer initial. Une telle contestation est notamment possible si le locataire « a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux ».

Précisant sa jurisprudence, le Tribunal fédéral arrive à la conclusion que la preuve d'une pénurie de logements est une condition suffisante pour pouvoir contester le loyer initial. Il n'est pas nécessaire que les locataires concernés établissent, de surcroît, que leur situation personnelle ne leur offrait aucune alternative acceptable quant à la conclusion d'un autre contrat de bail et qu'ils se sont trouvés de ce fait dans une situation de contrainte.

Cette conclusion découle, entre autres motifs, de ce que la situation du marché considéré peut constituer à elle seule une circonstance contraignant le locataire à conclure le contrat à des conditions abusives. Dans le cas concret, il ressort des données statistiques officielles que le taux de logements vacants était de 0.11 pourcent en juillet 2013 en ville de Zurich. La pénurie de logements au moment déterminant peut ainsi être tenue pour établie. Le Tribunal supérieur devra examiner maintenant si le montant du loyer initial doit être considéré comme abusif.

21/06/2016

Tags : Arrêt TF

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