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Croissance ralentie du marché immobilier européen



Croissance ralentie du marché immobilier européen
Malgré une bonne résistance, la croissance du marché européen sera ralentie par la réduction forcée de la dette

- 5% : telle est la croissance de la valeur de l’immobilier d’entreprise en 2011, à 3 250 milliards d’euros. cette hausse est due à la croissance de la dette et, en particulier, à celle des capitaux propres

- Marche forcée vers le désendettement, sous l’effet de nouvelles réglementations. DTZ envisage une croissance modérée : les prêteurs non banquiers ont commencé à fournir de la dette et à répondre au manque de refinancement

- Progression de 9% des volumes d’investissement en 2011. L’Europe centrale et de l’Est, ainsi que les pays scandinaves, ont été les plus actifs

- DTZ anticipe un recul de 11% des volumes d’investissement en 2012 selon un scénario dit « de base ». Les marchés « core » en Europe montrent moins de résistance que les marchés américains ou d’Asie Pacifique, si l’on envisage un scénario d’éclatement de la zone Euro

- Les marchés européens restent intéressants, avec 72 des 98 marchés classés brûlants ou chauds selon l’indice Fair Value, en particulier les marchés anglais et allemands

- Le marché suisse, 7ème marché européen en termes de volume investi, résiste bien, grâce à une demande supérieure à l’offre.

L’étude DTZ « Money into Property 2012 – Europe » révèle qu’en 2011, malgré la crise économique, la capitalisation en immobilier d’entreprise a progressé de 5% en Europe pour atteindre 3 250 milliards d’euros. Tous les pays européens n’ont pas connu la même croissance : la valeur de l’immobilier d’entreprise a reculé de 1% au Royaume-Uni alors que sur le continent, les variations vont de -6% dans les Etats baltes à +19% en Europe centrale et de l’Est. Cependant, la hausse concomitante des fonds propres a conduit à une baisse des ratios d’endettement. Aujourd’hui positionnés à 58%, ils ont enregistré une baisse modeste par rapport à leur pic de 2009, autour de 62%.

Insuffisance de financement prévisible suite aux nouvelles réglementations

Les nouvelles réglementations du système bancaire européen devraient conduire à un nouveau recul de la dette immobilière et creuser le déficit du financement en immobilier dans la région. Les résultats de l’enquête réalisée par DTZ montrent aussi une détérioration de la confiance tant des investisseurs que des prêteurs, qui anticipent une contraction des nouveaux crédits, un durcissement des conditions de financement et une moindre performance des crédits existants. Les investisseurs redoutent, quant à eux, une baisse de l’activité du marché ainsi qu’un recul du financement bancaire : la moitié des investisseurs de la zone EMEA (Europe, Moyen-Orient et Afrique) sont actuellement en discussion pour aménager leurs prêts. DTZ prévoit cependant une plus grande activité des prêteurs non banquiers, qui devraient se substituer aux banques et répondre aux besoins de refinancement. L’Europe, qui présente le déficit le plus important, apparaît d’ailleurs comme la région la plus attractive pour ces nouveaux opérateurs.

La croissance des volumes d’investissement en Europe a ralenti en 2011 (+9% en euros). Les investisseurs se sont concentrés sur les marchés les plus matures tels que le Royaume-Uni, l’Allemagne et la France. Cependant, compte-tenu de leur taille, les marchés des pays nordiques, d’Europe centrale et de l’Est ont été les plus actifs l’an dernier.

Les deux tiers des investissements en Europe sont le fait d’opérateurs nationaux. Mais 2011 a vu une croissance de l’activité des investisseurs non-européens avec, à leur tête, les fund managers américains et d’Asie-Pacifique.

Opportunités en Europe, malgré les incertitudes

L’incertitude, qui domine dans un contexte économique toujours agité, a ravivé l’aversion au risque. DTZ a donc continué de travailler sur des scénarii alternatifs : celui dit « de base » prévoit un redressement économique lent et régulier, alors que le scénario dit « pessimiste » repose sur l’hypothèse d’un éclatement de la zone Euro.

Dans le scénario de base, la capitalisation en immobilier d’entreprise continuerait d’augmenter en Europe, mais dans des proportions faibles : +2% en 2012 et 4% en 2013. Ce recul serait nettement plus important dans le scénario pessimiste, avec une baisse de 14% en 2012 et 4% en 2013. Les valeurs en capital sont en fait nettement moins résistantes dans les marchés « core » en Europe. Les volumes d’investissement devraient eux aussi se contracter en 2012, de l’ordre de 11% dans le scénario de base. L’incertitude sur les capacités des marchés financiers en Europe limite la croissance, aussi bien de la dette que des fonds propres. Dans le scénario pessimiste, ce volume devrait baisser de 43%.

Magali Marton, Directrice des Etudes CEMEA de DTZ conclut : « L’Europe reste un marché d’opportunités. L’indice Fair Value IndexTM de DTZ à 46 au 1er trimestre 2012 peut laisser penser qu’il n’y a pas de projections claires dans la région. Et pourtant, avec une centaine de marchés couverts par notre analyse, les opportunités existent, en particulier en Allemagne et au Royaume-Uni où tous les marchés sont classés comme brûlants ou chauds. En Europe centrale et de l’Est, ainsi que dans les pays nordiques les marchés offrent des potentiels de croissance significatifs et intéressants. »

Marché suisse attractif

7ème marché européen en termes de volume investi avec 140 milliards, le marché suisse continue de bien résister à la crise. Sa stabilité attire tant les investisseurs domestiques qu’internationaux. « Nous ne pouvons pas parler de crise de la dette en Suisse », dit Pierre Stämpfli, Managing Partner de DTZ Suisse. « En effet, la dette se limite à 29% du volume investi par rapport au 58% en moyenne européenne ». La demande dépasse largement l’offre, ce qui continue de pousser les prix à la hausse. Néanmoins, les volumes de transaction restent bas, ce qui s’explique par les prix très élevés attendus par les vendeurs.

23/05/2012


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