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DTZ 2014 - Global Outlook: place à l’audace sur le marché immobilier européen


     


Les entreprises vont connaître une hausse limitée de leurs loyers, en dessous de l’inflation en 2014-2015. Néanmoins, les loyers de seconde main, historiquement bas, vont progresser plus vite que les loyers "prime".

Les entreprises vont devoir réfléchir à de nouveaux modes d’organisation de leur espace de travail pour atteindre leurs objectifs de réduction des coûts d’occupation. L’optimisation des surfaces de bureaux est déjà à son maximum en Europe, peu de marchés offrant à la fois des coûts d’occupation attractifs et une productivité élevée.

Les investisseurs bénéficieront de valeurs attractives dans la plupart des marchés en Europe, et surtout au Royaume-Uni. Néanmoins, la hausse des taux d’intérêt va rapidement changer la donne. Le segment des actifs secondaires est aujourd’hui à considérer.

Le temps est limité pour saisir ces opportunités et les investisseurs devraient se polariser sur les marchés les plus liquides. A ce titre, Londres domine le classement au plan domestique comme international.

DTZ Research publie son étude “2014 Annual Outlook” qui souligne le rebond de la croissance et l’amélioration des indicateurs économiques à travers le monde. En Europe, cette amélioration se concrétise plus lentement que prévu. Néanmoins, ce redressement économique devrait booster la création d’emplois et la demande pour les espaces de bureaux. Dans ce contexte, la hausse des coûts d’occupation devrait être en-deçà de l’inflation au cours des deux prochaines années. La faiblesse de la production neuve soutient les valeurs locatives tant "prime" que de seconde main dans la plupart des marchés européens. Cependant, selon DTZ, les loyers de seconde main augmenteront plus vite que les loyers "prime" jusqu’en 2016. Partant de niveaux historiquement bas, ils vont ainsi rattraper une partie de leur retard.

L’Europe reste la région du globe la plus chère en termes de coûts d’occupation de bureaux. Les écarts sont cependant importants entre les différents marchés. Pour les quantifier, DTZ Research a calculé un indice d’accessibilité financière. Un marché est d’autant plus accessible financièrement que son coût est faible en proportion de la valeur ajoutée qui y est créée. La taille des marchés – c’est à dire le parc – est aussi à prendre en considération.

Magali Marton, Directrice des Etudes pour la région CEMEA de DTZ et co-auteur du rapport commente: “Comme prévu, les marchés avec la plus forte productivité – Londres, Francfort, Paris – sont aussi ceux qui présentent les coûts d’occupation de bureaux les plus élevés. A l’inverse, Moscou apparaît nettement moins favorisé, avec à la fois des coûts d’occupation élevés et une création de valeur relativement faible. Des marchés plus petits comme Copenhague, Bruxelles ou Rome, sont particulièrement intéressants car au-dessus de la moyenne européenne et peuvent constituer des alternatives à considérer pour des entreprises désireuses de s’étendre en Europe.”

Selon les prévisions de DTZ, la plupart des marchés de bureaux en Europe vont voir leur coût d’occupation augmenter au cours des deux prochaines années. Compte-tenu d’une optimisation des postes de travail déjà bien amorcée, les entreprises vont devoir redoubler de créativité dans l’aménagement de leurs espaces de travail si elles veulent garder sous contrôle leurs coûts immobiliers. La marge de manœuvre est étroite en Europe mais reste possible dans quelques marchés comme Francfort et Munich. Dans le reste de l’Europe, l’heure est à la flexibilité et à l’innovation dans l’aménagement et l’utilisation des surfaces de bureaux.

De leur côté, les investisseurs bénéficient de valeurs vénales attractives dans la majorité des marchés européens. L’indice Fair Value de DTZ (« FVI ») s’élève à 74 (sur un total de 100) au 3ème trimestre 2013, proche de son niveau record. Le Royaume-Uni et l’Europe Centrale sont les marchés les plus attractifs avec des scores respectifs de 85 et 81. Le marché des bureaux de Dublin, commerces à Francfort ou bureaux à Munich sont considérés comme hautement attractifs. Cependant, selon les prévisions de DTZ, le FVI devrait baisser significativement en 2014 et 2015, sous le double effet de projections de taux plus faibles et de la hausse des taux obligataires et des taux d’intérêt.

Richard Yorke, Directeur des Etude de DTZ pour le Royaume-Uni et co-auteur de l’étude commente: “L’attrait des investisseurs pour l’immobilier est aujourd’hui très fort compte-tenu de son attractivité relative par rapport aux taux obligataires. Ce mouvement est aidé par la normalisation du marché de la dette. Cependant, les investisseurs devraient profiter le plus rapidement possible de cette bonne conjoncture de marché avant que les taux d’intérêt ne remontent et ils devraient s’intéresser aux marchés et actifs secondaires toujours attractifs par leur prix. Les investisseurs doivent se montrer audacieux et agir rapidement.”

Compte-tenu de cette fenêtre de tir limitée dans le temps, DTZ Research prévoit une hausse du volume d’investissement en Europe à 150 milliards d’euros en 2014. Une large part de ce volume sera transactée dans les marchés les plus grands et les plus liquides comme Londres et Paris. Mais des marchés de taille plus modeste comme Prague ou Bruxelles, assez liquides, peuvent constituer des alternatives intéressantes pour les investisseurs. Les acteurs domestiques devraient continuer de dominer les marchés en Europe, mais l’activité des investisseurs internationaux devrait être plus soutenue. Londres est, à ce titre, le marché le plus liquide au monde. Cette croissance des volumes d’investissement va coïncider avec la baisse de l’indice Fair Value mais pas avant 2015.

Hans Vrensen, Directeur des Etudes Monde de DTZ et auteur de l’étude conclut : “L’Europe renoue enfin avec des perspectives économiques meilleures et un retour de la confiance auprès des acteurs du marché. Nous devons néanmoins nous rappeler que cette région est la plus chère dans le monde en termes de coût d’occupation, avec peu de marge de manœuvre pour en améliorer l’efficience dans les principaux marchés. Les entreprises devront alors se concentrer sur une flexibilité opérationnelle pour améliorer leur compétitivité. Le marché de l’investissement, quant à lui, est aujourd’hui attractif en termes de valeurs vénales. Cependant, une remontée des taux d’intérêt approche et dans ce contexte, les investisseurs doivent aujourd’hui faire preuve de plus d’audace en se positionnant sur les marchés les plus liquides, à l’achat comme à la vente ».


06/12/2013


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