Défauts de construction : des règles plus favorables aux maîtres d’ouvrage


     


Le droit contractuel de la construction est équilibré et fonctionne bien en pratique. Toutefois, en cas de défauts de construction, il arrive que les maîtres d’ouvrage soient insuffisamment protégés, comme l’a montré un examen global de la situation juridique. Le Conseil fédéral entend améliorer leur sort, et en particulier celui des propriétaires d’étages ou de maisons. Il a ouvert une consultation sur un avant-projet en ce sens lors de sa séance du 19 août 2020.

La révision du droit contractuel de la construction fait suite à diverses interventions parlementaires, en particulier les initiatives Hutter (12.502) et Gössi (14.453), requérant une adaptation du droit de la responsabilité en cas de défauts de construction. Un examen global des bases légales pertinentes montre que le droit du contrat de construction est dans l’ensemble équilibré et fonctionne bien dans la pratique. Il n’en demeure pas moins, de l’avis du Conseil fédéral, que des adaptations sont nécessaires dans certains domaines. Il propose donc d’adapter uniquement les points critiques, sans procéder à une révision totale.

Porter à 60 jours le délai pour signaler les défauts découverts

Les défauts de construction doivent aujourd’hui être signalés « sans délai », c’est-à-dire dans les jours suivant leur découverte. Ce délai extrêmement court et les conséquences de son non-respect posent des problèmes pratiques aux maîtres d’ouvrage et ne se justifient pas matériellement. L’avant-projet propose un nouveau délai d’avis des défauts de 60 jours pour les ouvrages immobiliers, qui s’appliquera tant aux contrats d’entreprise qu’aux contrats de vente d’immeubles. Cette règle étant de nature dispositive, les parties pourront y déroger par contrat comme le permet déjà le droit en vigueur.

Constructions destinées à un usage personnel : droit irrévocable à la réfection

Certaines clauses contractuelles visant à exclure la responsabilité du vendeur ou de l’entreprise générale en échange de la cession de ses droits de garantie vis-à-vis de ses sous-traitants à l’acheteur ou au maître d’ouvrage posent également problème en pratique, car elles sont très défavorables aux particuliers et aux maîtres d’ouvrage. Dans son avant-projet, le Conseil fédéral propose de rendre nulle toute clause excluant le droit à la réfection d’une construction destinée à un usage personnel ou familial, que cette clause figure dans un contrat d’entreprise ou dans un contrat de vente d’immeuble.

Le Conseil fédéral souhaite améliorer la situation sur un dernier point, qui est celui de l’hypothèque légale qu’un artisan ou un entrepreneur peut demander au maître d’ouvrage d’inscrire à titre de garantie sur l’immeuble dont il est propriétaire. Si une entreprise générale fait appel à des sous-traitants, le risque pour le maître est qu’elle ne leur transmette pas les paiements effectués et que ceux-ci se retournent contre lui, ne lui laissant pour seule alternative à l’inscription d’une hypothèque légale que de payer les sommes dues une seconde fois ou de fournir des sûretés suffisantes, par exemple des garanties bancaires. Pour améliorer les choses, le Conseil fédéral propose que les sûretés couvrent les intérêts moratoires sur une période limitée à dix ans et plus pour une durée illimitée.

Compatibilité avec les normes SIA

La révision du droit contractuel de la construction améliorera la situation des maîtres d’ouvrage sans générer d’inconvénients notables pour les artisans et les entrepreneurs. L’avant-projet est compatible avec les normes de la Société suisse des ingénieurs et des architectes (SIA), qui revêtent une grande importance dans la pratique.

Hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs : déterminer si des adaptations s’imposent

Le Conseil fédéral profite de la consultation pour procéder à des clarifications complémentaires au sujet de l'hypothèque légale dont les artisans et les entrepreneurs peuvent requérir l'inscription. Le but est d'éviter aux maîtres d'ouvrage le risque de devoir payer des sommes à double dans les cas où il est fait appel à des entreprises générales et à des sous-traitants. Les participants sont invités à indiquer le cas échéant les aspects qui mériteraient d'être adaptés et à formuler des propositions.

20/08/2020

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