pom+Consulting SA, une entreprise suisse de consultation opérant dans le domaine de la gestion immobilière et du développement d’entreprise, publie pour la 11e fois consécutive déjà le FM Monitor, une étude très complète du marché FM en Suisse. Ses partenaires de coopération sont l’EPF Zurich (Chaire de planification et de gestion en génie civil), l’EPF Lausanne (Domaine Immobilier et Infrastructures) et la ZHAW (Haute école de sciences appliquées de Zurich) (Chaire de Life Sciences et de Facility Management).
Le FM Monitor comprend deux volets indépendants: la partie «benchmark» avec les indices actuels de l’immobilier, et la partie «analyse des tendances» qui met l’accent sur les «modèles commerciaux».
Les benchmarks présentent avec des comparaisons sur plusieurs années l’évolution des frais de gestion, d’administration et d’exploitation ainsi que celle de la gestion des surfaces. L’analyse englobe diverses catégories d’immeubles, telles que «Bureau et administration», «Commerce», «Habitation» ou «Enseignement, formation et recherche». Pour la première fois, elle intègre les constats relatifs à la surface utile des bâtiments, ce qui permet une description plus précise de l’efficience des surfaces. Par ailleurs, le FM Monitor 2012 fait référence à la nouvelle norme SN EN 15221 – Facilites Management. Les indices sont basés sur plus de 10’300 immeubles, soit une surface de plancher totale de 37,5 millions de m2, ce qui correspond à une augmentation d’environ 43% par rapport à l’année précédente et fait ressortir le besoin persistant de tels indices sur le marché.
L’analyse des tendances met l’accent sur l’évolution du marché FM en Suisse. Les facteurs influençant les modèles commerciaux de la gestion immobilière et leurs modifications futures sont examinés. Les insécurités dans le secteur financier, les activités en faveur de la durabilité, les nouvelles possibilités de communication et d’interaction, les matériaux et procédés de production différents, le changement démographique ou les nouveaux schémas de mobilité constituent les défis de l’avenir. L’étude s’appuie sur les avis de 100 expertes et experts – propriétaires, utilisateurs et prestataires de services FM – du secteur FM.
Voici un aperçu des principaux résultats:
Frais de gestion diminués pour les bureaux et l’administration
Les frais de gestion ont diminué d’environ 3% pour l’exercice 2011. Les frais relatifs à l’alimentation en fluides et à leur évacuation y sont pour une bonne part (-1,70 CHF/m2 de SP). Les frais de nettoyage également ont baissé. Leur part aux frais de gestion reste toutefois la même, soit 29%. Les frais administratifs ont en revanche augmenté, constituant 13% des frais de gestion.
Frais de gestion en baisse pour les immeubles commerciaux
Pour les immeubles commerciaux, les frais de gestion ont pu être réduits l’année passée d’environ 4%. Ceci est dû à trois grands facteurs de coûts: les frais relatifs à l’alimentation en fluides et à leur évacuation, les frais de nettoyage et les frais de surveillance et de maintenance. Les frais administratifs, en revanche, ont légèrement augmenté.
Frais de surveillance et de maintenance plus élevés des immeubles du secteur enseignement, formation et recherche
Dans la catégorie des immeubles destinés à l’enseignement, à la formation et à la recherche, les frais de surveillance et de maintenance ont augmenté d’environ 9%, représentant à présent 27% des frais de gestion. Avec 33%, la part des frais d’alimentation et d’évacuation est plus élevée, mais leur valeur absolue a diminué par rapport à l’année précédente. La part des frais administratifs reste stable.
Les frais d’alimentation et d’évacuation jouent un rôle important dans le secteur industrie
Les frais de gestion des ouvrages industriels ne sont guère différents, avec 42,20 CHF/m2 de surface de plancher, de ceux d’autres catégories d’immeubles. Les frais relatifs à l’alimentation en fluides et à leur évacuation jouent toutefois, avec 45%, un rôle nettement plus important que pour d’autres fonctions. Les frais de nettoyage et les frais administratifs (13% pour chacun de ces groupes) et les frais de surveillance et de maintenance (18%) constituent les autres grands blocs de coûts.
Causes du changement des modèles commerciaux
L’augmentation de l’efficience constitue le motif essentiel pour la transformation du modèle commercial. Mais des facteurs externes à l’entreprise également, tels que la pression de la concurrence sur les prix et la qualité, les nouveaux besoins des clients ou la performance des fournisseurs, modifient les modèles commerciaux. Par ailleurs, les changements sur le marché des capitaux et de l’immobilier sont jugés importants.
Futurs champs d’activité
Au niveau des champs d’activité de demain, de nets changements se dessinent. L’accent porte sur le développement de stratégies, la gestion financière et le controlling. Mais des thèmes tels que la durabilité ou les énergies alternatives également entrent en jeu. Le besoin de prestations pour le controlling énergétique et l’optimisation de l’exploitation augmente, et le secteur d’activité du benchmarking semble promis à un bel avenir.
Le modèle commercial de l’avenir
Pour être couronnés de succès, les modèles commerciaux doivent combiner correctement les pièces du puzzle. Les entreprises misent donc sur un Key Account Management structuré afin d’assurer un suivi optimal des clients. Par ailleurs, elles ont recours à des Key Performance Indicators (KPI) transparents leur permettant de piloter efficacement les fournisseurs. Le principal facteur de succès dans ce domaine est toutefois l’informatique. La flexibilité des systèmes, la qualité des données et l’efficacité des interfaces sont ici les exigences centrales.
Corporate Real Estate Management et Real Estate Investment Management
Des indicateurs tels que le rendement, le revenu locatif ou le taux de vacance étaient jusqu’à présent des facteurs centraux du Real Estate Investment Management. Dans les années à venir, toutefois, ils deviendront également indispensables pour la gestion des biens immobiliers nécessaires à l’activité de l’entreprise.
Le FM Monitor 2012 est en vente directement auprès de pom+, www.pom.ch ou via le site www.fmmonitor.ch au prix de 490,- CHF.
Le FM Monitor comprend deux volets indépendants: la partie «benchmark» avec les indices actuels de l’immobilier, et la partie «analyse des tendances» qui met l’accent sur les «modèles commerciaux».
Les benchmarks présentent avec des comparaisons sur plusieurs années l’évolution des frais de gestion, d’administration et d’exploitation ainsi que celle de la gestion des surfaces. L’analyse englobe diverses catégories d’immeubles, telles que «Bureau et administration», «Commerce», «Habitation» ou «Enseignement, formation et recherche». Pour la première fois, elle intègre les constats relatifs à la surface utile des bâtiments, ce qui permet une description plus précise de l’efficience des surfaces. Par ailleurs, le FM Monitor 2012 fait référence à la nouvelle norme SN EN 15221 – Facilites Management. Les indices sont basés sur plus de 10’300 immeubles, soit une surface de plancher totale de 37,5 millions de m2, ce qui correspond à une augmentation d’environ 43% par rapport à l’année précédente et fait ressortir le besoin persistant de tels indices sur le marché.
L’analyse des tendances met l’accent sur l’évolution du marché FM en Suisse. Les facteurs influençant les modèles commerciaux de la gestion immobilière et leurs modifications futures sont examinés. Les insécurités dans le secteur financier, les activités en faveur de la durabilité, les nouvelles possibilités de communication et d’interaction, les matériaux et procédés de production différents, le changement démographique ou les nouveaux schémas de mobilité constituent les défis de l’avenir. L’étude s’appuie sur les avis de 100 expertes et experts – propriétaires, utilisateurs et prestataires de services FM – du secteur FM.
Voici un aperçu des principaux résultats:
Frais de gestion diminués pour les bureaux et l’administration
Les frais de gestion ont diminué d’environ 3% pour l’exercice 2011. Les frais relatifs à l’alimentation en fluides et à leur évacuation y sont pour une bonne part (-1,70 CHF/m2 de SP). Les frais de nettoyage également ont baissé. Leur part aux frais de gestion reste toutefois la même, soit 29%. Les frais administratifs ont en revanche augmenté, constituant 13% des frais de gestion.
Frais de gestion en baisse pour les immeubles commerciaux
Pour les immeubles commerciaux, les frais de gestion ont pu être réduits l’année passée d’environ 4%. Ceci est dû à trois grands facteurs de coûts: les frais relatifs à l’alimentation en fluides et à leur évacuation, les frais de nettoyage et les frais de surveillance et de maintenance. Les frais administratifs, en revanche, ont légèrement augmenté.
Frais de surveillance et de maintenance plus élevés des immeubles du secteur enseignement, formation et recherche
Dans la catégorie des immeubles destinés à l’enseignement, à la formation et à la recherche, les frais de surveillance et de maintenance ont augmenté d’environ 9%, représentant à présent 27% des frais de gestion. Avec 33%, la part des frais d’alimentation et d’évacuation est plus élevée, mais leur valeur absolue a diminué par rapport à l’année précédente. La part des frais administratifs reste stable.
Les frais d’alimentation et d’évacuation jouent un rôle important dans le secteur industrie
Les frais de gestion des ouvrages industriels ne sont guère différents, avec 42,20 CHF/m2 de surface de plancher, de ceux d’autres catégories d’immeubles. Les frais relatifs à l’alimentation en fluides et à leur évacuation jouent toutefois, avec 45%, un rôle nettement plus important que pour d’autres fonctions. Les frais de nettoyage et les frais administratifs (13% pour chacun de ces groupes) et les frais de surveillance et de maintenance (18%) constituent les autres grands blocs de coûts.
Causes du changement des modèles commerciaux
L’augmentation de l’efficience constitue le motif essentiel pour la transformation du modèle commercial. Mais des facteurs externes à l’entreprise également, tels que la pression de la concurrence sur les prix et la qualité, les nouveaux besoins des clients ou la performance des fournisseurs, modifient les modèles commerciaux. Par ailleurs, les changements sur le marché des capitaux et de l’immobilier sont jugés importants.
Futurs champs d’activité
Au niveau des champs d’activité de demain, de nets changements se dessinent. L’accent porte sur le développement de stratégies, la gestion financière et le controlling. Mais des thèmes tels que la durabilité ou les énergies alternatives également entrent en jeu. Le besoin de prestations pour le controlling énergétique et l’optimisation de l’exploitation augmente, et le secteur d’activité du benchmarking semble promis à un bel avenir.
Le modèle commercial de l’avenir
Pour être couronnés de succès, les modèles commerciaux doivent combiner correctement les pièces du puzzle. Les entreprises misent donc sur un Key Account Management structuré afin d’assurer un suivi optimal des clients. Par ailleurs, elles ont recours à des Key Performance Indicators (KPI) transparents leur permettant de piloter efficacement les fournisseurs. Le principal facteur de succès dans ce domaine est toutefois l’informatique. La flexibilité des systèmes, la qualité des données et l’efficacité des interfaces sont ici les exigences centrales.
Corporate Real Estate Management et Real Estate Investment Management
Des indicateurs tels que le rendement, le revenu locatif ou le taux de vacance étaient jusqu’à présent des facteurs centraux du Real Estate Investment Management. Dans les années à venir, toutefois, ils deviendront également indispensables pour la gestion des biens immobiliers nécessaires à l’activité de l’entreprise.
Le FM Monitor 2012 est en vente directement auprès de pom+, www.pom.ch ou via le site www.fmmonitor.ch au prix de 490,- CHF.
Une stabilisation fragile