Espace Real Estate Holding SA (Espace) clôt un bon exercice 2012. Son bénéfice a progressé de 12,0%, passant de CHF 10,1 millions à CHF 11,3 millions. Le résultat annuel s’explique essentiellement par le recul de 2,3% des produits locatifs qui passent de CHF 31,7 millions à CHF 30,4 millions, par le bénéfice de CHF 2,1 millions résultant de la vente de trois immeubles, par une dissolution de provisions pour impôts devenues caduques d’un montant de CHF 1,5 million et par un résultat d’évaluation négatif à hauteur de CHF 1,3 million. Le conseil d’administration propose un dividende de CHF 4.25 par action. Celui-ci, financé par les réserves issues d’apports de capital, n’est pas soumis à l’impôt anticipé ni à l’impôt sur le revenu pour les personnes privées domiciliées en Suisse.
Rénovations du portefeuille immobilier
La valeur de marché des immeubles a progressé de 5,5%, passant de CHF 491,2 millions à CHF 518,3 millions. Espace a effectué trois petits achats de complémentarité et vendu trois immeubles. Deux des immeubles vendus étaient à usage commercial et le troisième était un immeuble d’habitation situé à un emplacement peu attractif. Ces immeubles étaient anciens et leur rentabilité à long terme n’était plus assurée. Malgré les ventes, la valeur des immeubles de rendement d’un montant de CHF 416,7 millions (contre CHF 417,5 en 2011) est restée quasiment inchangée en raison des investissements dans les immeubles d’habitation et du changement d’affectation de 2 immeubles non vendus.
La croissance du portefeuille immobilier résulte au premier chef de la construction des cinq immeubles de rendement. La valeur a fait un bon remarquable, passant de CHF 8,2 millions à CHF 40,8 millions. Les nouvelles constructions compenseront petit à petit les pertes de rendement dues aux ventes d’immeubles et génèreront de nouveaux revenues. La valeur des immeubles non rentabilisés a augmenté suite à l’achat d’une parcelle de terrain à bâtir, à des investissements et à la viabilisation de terrains à bâtir (CHF 60,8 millions contre CHF 50,3 millions en 2011).
Amélioration de l’efficacité énergétique
Les cessions d’immeubles anciens, les nouvelles constructions et les assainissements ont permis de rajeunir le portefeuille immobilier et d’améliorer nettement l’efficacité énergétique. La rénovation totale de deux immeubles âgés de plus de 50 ans, qui ont reçu le label Minergie, ainsi que celle de l’enveloppe d’un bâtiment ont contribué à cette progression. Au total, ce sont 10 919 m2 de surface utile et 13 610 m2 d’enveloppe de bâtiment qui ont été remis en état en conformité avec les normes locales d’efficacité énergétique du bâtiment. Les actions entreprises en 2012 permettront d’économiser à l’avenir l’équivalent de 420 000 litres de fioul par an et de réduire d’environ 1 050 tonnes les émissions de CO2. Une installation photovoltaïque générant de l’électricité a également été mise en service. Ces mesures ont permis à Espace d’avoir droit à CHF 810 000.00 de subventions au total pour 2013.
La durabilité écologique améliore la rentabilité
Les questions de durabilité préoccupent de plus en plus de locataires potentiels. La demande de locaux efficaces sur le plan énergétique est en hausse en particulier pour les logements, les bureaux et les surfaces commerciales. Les locataires sont également prêts à payer un loyer plus élevé pour ce type de surface. Ils bénéficient par contre d’un confort plus élevé et voient par ailleurs leur consommation énergétique et leurs dépenses baisser. Il semble donc que les surfaces locatives garantissant une grande efficacité énergétique devraient devenir plus rentables à long terme pour les locataires comme pour les propriétaires.
Recul modéré des produits locatifs
Les produits locatifs ont diminué de 2,3%, passant de CHF 31,1 millions à CHF 30,4 millions à cause du déficit de revenus consécutif à la vente des trois immeubles et aux assainissements. Le taux de vacance est élevé, à 10,2% (9,8%), en raison des assainissements complets réalisés. Il restera relativement élevé en 2013. La rénovation du portefeuille immobilier s’est traduite par une baisse du rendement brut qui passe de 7,4% à 7,2%. Toutefois, un parc immobilier plus récent entraîne moins de frais si bien que le recul est moins marqué au niveau des rendements nets qui passent de 5,5% à 5,4%.
Baisse des coûts - valorisation prudente de l’immobilier
Les charges d’exploitation sont passées de CHF 10,3 millions à CHF 11,5 millions, avec pour cause un résultat d’évaluation négatif de CHF 1,3 million (CHF +0,1 million). Les charges d’exploitation, corrigées du résultat d’évaluation, sont en baisse de CHF 0,1 million. La conjoncture tendue et la baisse des taux hypothécaires ont conduit Espace à accorder des baisses ponctuelles de loyer sur des locaux commerciaux et industriels. Si ces concessions ont permis d’un côté de conclure un certain nombre de contrats de location, elles pèsent d’un autre côté sur le résultat d’évaluation de l’exercice.
Solide situation financière – hausse du bénéfice par action
Les capitaux propres sont passés de CHF 247,3 millions à CHF 253,3 millions. La quote-part du capital propre ainsi que le degré de couverture des investissements sont solides, à respectivement 45,0% et 48,4% (contre 46,4% et 50,8% en 2011). Les ventes d’immeubles ont apporté des liquidités à hauteur de CHF 24,1 millions. Les investissements dans les assainissements et les nouvelles constructions se sont élevés à CHF 44,4 millions. En ajoutant à cela les flux de trésorerie positifs issus des activités de financement de CHF 19,2 millions, les liquidités sont passées de CHF 28,3 millions à CHF 38,6 millions, ce qui représente des fonds propres suffisants pour assurer le financement des nouvelles constructions planifiées. Le capital propre par action a atteint CHF 147.61 (CHF 145.37), tandis que le rendement du capital propre s’élève à 4,5% (4,4%).
Cinq immeubles de rendement en construction
Cinq immeubles de rendement, d’un volume de placement de CHF 84,0 millions, étaient en construction fin 2012. Deux d’entre eux devraient être achevé en 2013 et les trois autres en 2014. Six projets de nouvelles constructions, dont cinq sur des terrains possédés par Espace, sont en cours de planification. Rien n’est encore décidé concernant l’évolution du projet d’aménagement de la Schadaugärtnerei à Thoune. Le conseil communal de la ville de Thoune souhaite racheter le terrain et le déclarer d’utilité publique. Des négociations sont en cours entre la ville de Thoune, le canton de Berne (propriétaire foncier) et Espace. Le projet de la ville de Thoune implique en effet qu’Espace renonce, totalement ou en partie, à son projet de construction. Espace demande des dommages-intérêts au cas où le projet ne se réaliserait pas comme prévu. Espace maintient son projet dans le respect de la procédure de délivrance du permis de construire.
Performance stable pour l’action – dividende continu
Le cours OTC-X de l’action Espace est passé de CHF 139.00 à CHF 143.00 au cours de l’exercice. 140 638 actions, soit 8,2% des titres en circulation, ont été échangées sur OTC-X pour un chiffre d'affaires de CHF 19,4 millions. En tenant compte du dividende de CHF 4.25, la performance s’élève à 5,9% (3,2%). Pendant la même période, la performance de l’indice SIX Real Estate a été de 7,9% et celle du SPI de 17,7%. Le conseil d’administration propose à l’Assemblée générale de distribuer un dividende financé par les réserves issues d’apports de capital inchangé, à CHF 4.25 par action. Le dividende est exonéré de l’impôt anticipé et n’est pas non plus soumis à l’impôt sur le revenu pour les personnes privées domiciliées en Suisse.
Perspectives
L’immobilier suisse est une valeur recherchée par les investisseurs privés et institutionnels pour ses rendements fiables et récurrents. Les objects se négocient à des prix très élevés. Les rendements bruts réalisables ont ainsi atteint des niveaux historiquement bas. Même si la situation s’est dégradée sur le marché locatif, il y subsiste une demande de location intéressante au niveau local. Les offres ciblées partent très bien sur le marché, comme le montre le succès de l’ouverture à la location de nos immeubles rénovés «Bachmematte», Blüemlisalpstrasse 44-46 à Heimberg et «Casa Romana», Maria Schürer-Strasse 7-11 à Granges. Ces immeubles assurent une croissance rentable à Espace et rajeunissent son portefeuille.
Au vu de la situation actuelle, le conseil d'administration et la direction entendent poursuivre la politique en matière de dividende qui a été menée jusqu’à présent.
Rénovations du portefeuille immobilier
La valeur de marché des immeubles a progressé de 5,5%, passant de CHF 491,2 millions à CHF 518,3 millions. Espace a effectué trois petits achats de complémentarité et vendu trois immeubles. Deux des immeubles vendus étaient à usage commercial et le troisième était un immeuble d’habitation situé à un emplacement peu attractif. Ces immeubles étaient anciens et leur rentabilité à long terme n’était plus assurée. Malgré les ventes, la valeur des immeubles de rendement d’un montant de CHF 416,7 millions (contre CHF 417,5 en 2011) est restée quasiment inchangée en raison des investissements dans les immeubles d’habitation et du changement d’affectation de 2 immeubles non vendus.
La croissance du portefeuille immobilier résulte au premier chef de la construction des cinq immeubles de rendement. La valeur a fait un bon remarquable, passant de CHF 8,2 millions à CHF 40,8 millions. Les nouvelles constructions compenseront petit à petit les pertes de rendement dues aux ventes d’immeubles et génèreront de nouveaux revenues. La valeur des immeubles non rentabilisés a augmenté suite à l’achat d’une parcelle de terrain à bâtir, à des investissements et à la viabilisation de terrains à bâtir (CHF 60,8 millions contre CHF 50,3 millions en 2011).
Amélioration de l’efficacité énergétique
Les cessions d’immeubles anciens, les nouvelles constructions et les assainissements ont permis de rajeunir le portefeuille immobilier et d’améliorer nettement l’efficacité énergétique. La rénovation totale de deux immeubles âgés de plus de 50 ans, qui ont reçu le label Minergie, ainsi que celle de l’enveloppe d’un bâtiment ont contribué à cette progression. Au total, ce sont 10 919 m2 de surface utile et 13 610 m2 d’enveloppe de bâtiment qui ont été remis en état en conformité avec les normes locales d’efficacité énergétique du bâtiment. Les actions entreprises en 2012 permettront d’économiser à l’avenir l’équivalent de 420 000 litres de fioul par an et de réduire d’environ 1 050 tonnes les émissions de CO2. Une installation photovoltaïque générant de l’électricité a également été mise en service. Ces mesures ont permis à Espace d’avoir droit à CHF 810 000.00 de subventions au total pour 2013.
La durabilité écologique améliore la rentabilité
Les questions de durabilité préoccupent de plus en plus de locataires potentiels. La demande de locaux efficaces sur le plan énergétique est en hausse en particulier pour les logements, les bureaux et les surfaces commerciales. Les locataires sont également prêts à payer un loyer plus élevé pour ce type de surface. Ils bénéficient par contre d’un confort plus élevé et voient par ailleurs leur consommation énergétique et leurs dépenses baisser. Il semble donc que les surfaces locatives garantissant une grande efficacité énergétique devraient devenir plus rentables à long terme pour les locataires comme pour les propriétaires.
Recul modéré des produits locatifs
Les produits locatifs ont diminué de 2,3%, passant de CHF 31,1 millions à CHF 30,4 millions à cause du déficit de revenus consécutif à la vente des trois immeubles et aux assainissements. Le taux de vacance est élevé, à 10,2% (9,8%), en raison des assainissements complets réalisés. Il restera relativement élevé en 2013. La rénovation du portefeuille immobilier s’est traduite par une baisse du rendement brut qui passe de 7,4% à 7,2%. Toutefois, un parc immobilier plus récent entraîne moins de frais si bien que le recul est moins marqué au niveau des rendements nets qui passent de 5,5% à 5,4%.
Baisse des coûts - valorisation prudente de l’immobilier
Les charges d’exploitation sont passées de CHF 10,3 millions à CHF 11,5 millions, avec pour cause un résultat d’évaluation négatif de CHF 1,3 million (CHF +0,1 million). Les charges d’exploitation, corrigées du résultat d’évaluation, sont en baisse de CHF 0,1 million. La conjoncture tendue et la baisse des taux hypothécaires ont conduit Espace à accorder des baisses ponctuelles de loyer sur des locaux commerciaux et industriels. Si ces concessions ont permis d’un côté de conclure un certain nombre de contrats de location, elles pèsent d’un autre côté sur le résultat d’évaluation de l’exercice.
Solide situation financière – hausse du bénéfice par action
Les capitaux propres sont passés de CHF 247,3 millions à CHF 253,3 millions. La quote-part du capital propre ainsi que le degré de couverture des investissements sont solides, à respectivement 45,0% et 48,4% (contre 46,4% et 50,8% en 2011). Les ventes d’immeubles ont apporté des liquidités à hauteur de CHF 24,1 millions. Les investissements dans les assainissements et les nouvelles constructions se sont élevés à CHF 44,4 millions. En ajoutant à cela les flux de trésorerie positifs issus des activités de financement de CHF 19,2 millions, les liquidités sont passées de CHF 28,3 millions à CHF 38,6 millions, ce qui représente des fonds propres suffisants pour assurer le financement des nouvelles constructions planifiées. Le capital propre par action a atteint CHF 147.61 (CHF 145.37), tandis que le rendement du capital propre s’élève à 4,5% (4,4%).
Cinq immeubles de rendement en construction
Cinq immeubles de rendement, d’un volume de placement de CHF 84,0 millions, étaient en construction fin 2012. Deux d’entre eux devraient être achevé en 2013 et les trois autres en 2014. Six projets de nouvelles constructions, dont cinq sur des terrains possédés par Espace, sont en cours de planification. Rien n’est encore décidé concernant l’évolution du projet d’aménagement de la Schadaugärtnerei à Thoune. Le conseil communal de la ville de Thoune souhaite racheter le terrain et le déclarer d’utilité publique. Des négociations sont en cours entre la ville de Thoune, le canton de Berne (propriétaire foncier) et Espace. Le projet de la ville de Thoune implique en effet qu’Espace renonce, totalement ou en partie, à son projet de construction. Espace demande des dommages-intérêts au cas où le projet ne se réaliserait pas comme prévu. Espace maintient son projet dans le respect de la procédure de délivrance du permis de construire.
Performance stable pour l’action – dividende continu
Le cours OTC-X de l’action Espace est passé de CHF 139.00 à CHF 143.00 au cours de l’exercice. 140 638 actions, soit 8,2% des titres en circulation, ont été échangées sur OTC-X pour un chiffre d'affaires de CHF 19,4 millions. En tenant compte du dividende de CHF 4.25, la performance s’élève à 5,9% (3,2%). Pendant la même période, la performance de l’indice SIX Real Estate a été de 7,9% et celle du SPI de 17,7%. Le conseil d’administration propose à l’Assemblée générale de distribuer un dividende financé par les réserves issues d’apports de capital inchangé, à CHF 4.25 par action. Le dividende est exonéré de l’impôt anticipé et n’est pas non plus soumis à l’impôt sur le revenu pour les personnes privées domiciliées en Suisse.
Perspectives
L’immobilier suisse est une valeur recherchée par les investisseurs privés et institutionnels pour ses rendements fiables et récurrents. Les objects se négocient à des prix très élevés. Les rendements bruts réalisables ont ainsi atteint des niveaux historiquement bas. Même si la situation s’est dégradée sur le marché locatif, il y subsiste une demande de location intéressante au niveau local. Les offres ciblées partent très bien sur le marché, comme le montre le succès de l’ouverture à la location de nos immeubles rénovés «Bachmematte», Blüemlisalpstrasse 44-46 à Heimberg et «Casa Romana», Maria Schürer-Strasse 7-11 à Granges. Ces immeubles assurent une croissance rentable à Espace et rajeunissent son portefeuille.
Au vu de la situation actuelle, le conseil d'administration et la direction entendent poursuivre la politique en matière de dividende qui a été menée jusqu’à présent.
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