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Etude DTZ Property Times: La demande et les loyers des bureaux baissent à Genève



Au cours du 2e semestre de 2014 (T2), les prévisions de croissance du PIB suisse établies par Oxford Economics ont été réduites de 1.9% à 1.8%. Les prévisions 2015 et 2016 restent inchangées à 2% et 2.1% respectivement. Durant l'année en cours et la prochaine, l'essentiel de la croissance proviendra de l'exportation et des investissements et moins de la construction et de la consommation des ménages.

Au T2 2014, la demande placée de surfaces de bureaux a atteint 7’529 m² à Genève, en baisse d’environ 79% par rapport au 1er trimestre 2014 et 65% par rapport au 1er trimestre 2013. Le volume de demande placée atteint ainsi son plus bas niveau depuis cinq ans

Alors qu’ils ont plafonné à CHF 975 par m² par année durant presque deux ans, les loyers « prime » ont entamé une baisse ces 12 derniers mois. Depuis le 1er trimestre 2014, leur correction à la baisse s’est établie à CHF 880 par m² par année.

L’offre immédiate au T1 2014 a enregistré une légère hausse (+1,8%) pour atteindre 233’850 m² s’alignant ainsi sur les niveaux du S2 2014.

A cause du report de la livraison de surfaces en développement, aucune nouvelle surface ne s’est ajoutée au stock existant ce trimestre.

Au T2 2014, le taux de vacance pour Genève est en légère baisse et atteint 5,13% à comparer à 5,25% au T1 2014.

Les projets en développement à livrer pour 2014 représentent environ 12’510 m² de surfaces de bureaux répartis sur trois immeubles actuellement en construction.

Contexte écnomique Suisse

L’économie suisse commence à montrer des signes de ralentissement après une période dynamique. En effet, aux mois d’avril et de mai, les exportations étaient plus faibles et l’indicateur KOF nettement plus bas qu’au cours des trimestres précédents.

Selon Oxford Economics, la baisse des exportations justifie un ajustement de la croissance du PIB de 1.9% à 1.8% pour 2014. A moyen terme, on s’attend à une croissance soutenue par les exportations plus que par la construction et la consommation privée. Le taux de chômage devrait continuer de baisser : selon Oxford Economics il devrait atteindre 3.0% à la fin 2015.

La nouvelle loi sur l’immigration (quotas) prend forme et le gouvernement prévoit une application dès février 2017. La loi devrait tenir compte des besoins de l’économie en général et en particulier des besoins en main-d’œuvre. Les effets de l’initiative devraient donc rester modérés. Néanmoins, Oxford Economics a réduit ses attentes de croissance du PIB dès 2018 de 1.7% à 1.5%.

Les perspectives de croissances restent positives pour la Suisse avec une moyenne de 1.8% par an estimée par Oxford Economics. L’économie est soutenue par une base industrielle forte, notamment dans le segment des produits de luxe. Ce dernier est renforcé par la classe moyenne dans les économies émergentes. Aussi, le gouvernement n’est pas dans la nécessité de mener une politique austère comme c’est le cas dans la zone Euro.

Les risques restent très faibles pour l’économie suisse. Le principal risque à court terme est externe : les exportations seraient durement touchées en cas de renforcement de la crise dans la zone Euro. D’un point de vue domestique les risques principaux sont une bulle dans l’immobilier résidentiel et des initiatives populaires qui si elles sont acceptées impacteront le régime d’imposition et la main- d’œuvre.

Genève

Selon les dernières prévisions du Groupe de perspectives économiques (GPE), pour 2014, le rythme de croissance du canton (+ 2,5 %) devrait demeurer légèrement supérieur à celui de l’économie suisse (+ 1.8 %).

Avec une prévision de hausse de 2,5 % également pour 2015, ce différentiel entre Genève et la Suisse devrait s’atténuer. Il pourrait même s’inverser étant donné que certains facteurs de risques qui menacent l’économie suisse pourraient avoir des conséquences plus grandes pour l’économie genevoise. Citons notamment le frein au recours à la main-d’œuvre étrangère et les réformes du système financier international.

La progression de l’emploi se poursuivra en 2014. Toutefois, comme observé en début d’année, le chômage ne baissera guère. L’inadéquation du profil des chômeurs avec les qualifications requises pour les nouveaux postes créés demeure un barrage à la baisse du nombre de chômeurs. En moyenne annuelle, le taux de chômage devrait ainsi rester inchangé en 2014 par rapport à 2013 (5,5 %) et en très légère baisse en 2015 (5,4 %).

La stabilité continuera à régner sur le front du renchérissement en 2014 (+ 0,2 %). Un léger mouvement de hausse est escompté pour 2015 (+ 0,5 %).

Le marché des bureaux : Augmentation de la demande placée

Au 2e trimestre 2014, la demande placée de surfaces de bureaux a atteint 7’529 m² à Genève, en forte baisse (-79%) par rapport au 1er trimestre 2014 et (-65%) par rapport au 1er trimestre 2013.

Le volume de demande placée enregistré au 2e trimestre 2014 a atteint son plus bas niveau depuis cinq ans . Les très bons chiffres du premier trimestre apparaissent comme une exception dans un contexte de faible demande.

La demande pour des surfaces comprises entre 300 m² et 600 m² est en baisse, avec environ 3’800 m² placés ce trimestre contre 6’300 m² le trimestre passé. La demande pour des surfaces entre 600 m² et 1’000 m² est, quant à elle, stable, avec 2’030 m² placés au T2 2014 contre 2'160 m² au 1er trimestre de cette année.

Pour les surfaces de plus de 1’000 m², nous enregistrons une forte contraction des transactions avec 1’037 m² placés, contre 26’208 m² enregistrés le trimestre passé (graphique 3). Cela confirme que les locataires sont davantage à la recherche de surfaces plus petites, cherchant à optimiser leurs occupations et les coûts.

Au 2e trimestre 2014, la demande placée dans le CBD (Central Business District) a atteint 2’305 m², en baisse d’environ 40% par rapport au T2 2013 (8’151 m² placés pour ce trimestre). Toutefois, la demande placée dans le CBD concentre 70% de la demande placée trimestrielle, montrant ainsi un dynamisme de la demande pour les locations « prime ».


La demande placée en glissement annuel (Graphique 4) enregistre la demande placée des douze derniers mois. Au 2e trimestre 2014, elle s’élève à 94’841 m² soit une augmentation annuelle d’environ 39%.

Cependant, si l’on exclut les prélocations enregistrées cette année, comme par exemple les 27’600 m² du site « Merck Serono » ou les 8’500 m² du site « Les Hauts de Malagnou », la demande placée en glissement annuel serait beaucoup moins importante, à un niveau stable par rapport à celui de l’année précédente.

Les loyers "prime" confirment leur baisse

lors qu’ils ont plafonné à CHF 975 par m² par année durant presque deux ans, les loyers « prime » ont entamé une baisse il y a un an environ. Depuis le 1er trimestre 2014, leur correction à la baisse s’est établie à CHF 880 par m² par année.
La pression sur les loyers « prime » est favorisée par l’offre importante de surfaces de bureaux disponibles dans le CBD.

En effet, plus de 21’000 m² de surfaces de bureaux sont disponibles sur ce secteur, un niveau inchangé depuis fin 2013 mais bien plus élevé que celui enregistré ces dernières années.

L’offre immédiate reste importante

L’offre immédiate au 2e trimestre 2014 a enregistré une légère hausse (+1,8%) pour atteindre 233’850 m² s’alignant ainsi sur les niveaux du 1er semestre 2013.

Les surfaces de bureaux supérieures à 1’000 m² sont très présentes sur le marché avec 185’021 m² disponibles, tandis que les surfaces de bureaux comprises entre 300 m² à 600 m² sont orientées à la baisse avec 24’730 m² disponibles.

Avec le climat difficile ambiant, davantage de surfaces administratives se libèrent, offrant ainsi plus de possibilités pour les entreprises privées. Les locataires se montrent plus hésitants et attendent plus longtemps avant d’occuper les surfaces vacantes. Les immeubles de bureaux situés à proximité des transports en commun et qui bénéficient d'une bonne accessibilité par la route ont tendance à être occupés trois à six mois après la phase de commercialisation initiale, tandis que les immeubles de moindre qualité, situés à des emplacements moins stratégiques, ont tendance à être occupés six à neuf mois après leur entrée sur le marché.

Par ailleurs, nous avons également observé que les locataires restent sensibles à la conjoncture économique et se montrent plus agressifs sur les négociations de baux, par exemple sur la période de gratuité ou les contributions financières. En conséquence, nous pensons que les surfaces de type « B » sont susceptibles de voir une correction de leurs loyers à la baisse.

Pas de production neuve ce trimestre à Genève

Du fait du report de livraison de projets encore en développement, aucune nouvelle surface ne s’est ajoutée au stock existant ce trimestre.

Cette situation n’est pas représentative de la production neuve attendue sur le marché. En effet, la totalité des surfaces des projets en développement est supérieure à 234’000 m².

Au trimestre précédent, 14’500 m² de bureaux neufs ont été livrés et on attend un total de 12’510 m² de surfaces de bureaux d’ici la fin de l’année 2014. Avec un total d’environ 27’000 m², la production neuve en 2014 sera plus ou moins équivalente à celle de 2013.

On notera qu’un certain nombre de projets encore sur plans sont actuellement en cours de commercialisation. Bien que ces projets ne soient pas comptabilisés dans l’offre immédiate, ils représentent des surfaces additionnelles en concurrence avec l’offre vacante actuelle, et sont aujourd’hui pris en considération dans les projets de transfert des entreprises.

Légère correction à la baisse du taux de vacances

Au 2e trimestre 2014, le taux de vacance pour Genève est en légère baisse et atteint 5,13% comparé à 5,25% au T1 2014. Si l’on regarde l’évolution annuelle, le taux de vacance a augmenté de plus de 24% en un an (3,9% à la fin 2e trimestre 2013).

Compte tenu de la faible demande en surfaces de bureaux et des nombreux projets en développement, il est prévisible que le taux de vacance du marché des bureaux à Genève reste stable mais à un niveau important par rapport à ceux enregistrés ces dernières années.

Dynamisme des projets en développement

Les projets en développement encore à livrer pour 2014 représentent environ 12 510 m² de surface de bureaux répartis sur trois immeubles actuellement en construction.

Le marché des bureaux genevois devrait voir la livraison de plus de 240’000 m² de surfaces des bureaux d’ici 2017 si tous les projets planifiés respectent les agendas annoncés.

source


28/08/2014

Tags : Bureaux, DTZ, Genève

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