Etude DTZ Property Times: le marché des bureaux à Genève sourit aux locataires



Selon Oxford Economics, la Suisse continue de montrer des signes de ralentissement. La stagnation confirmée par les données officielles pour le T3 2014 pourrait amplifier l'importance de la décélération. En effet, les exportations et les investissements des entreprises ne sont pas aussi dynamiques que prévu en début d'année.

A Genève, la demande placée au T3 2014 a augmenté de 3’020 m2 (+30%) et atteint désormais 10’559 m2. En comparaison annuelle, elle enregistre toutefois une forte baisse (-77%) par rapport au T3 2013, ce qui la place à un niveau très bas.

Au T3 2014, les loyers « prime » genevois se stabilisent à CHF 880 par m², environ 10% de moins que l'an dernier à la même époque, où ils étaient plafonnés à 900 CHF par m².

L’offre immédiate au T3 2014 enregistre une légère hausse (+3%) pour atteindre 235’407 m² de surfaces disponibles contre 229’059 m² au T2 2014. En comparaison annuelle, l’offre immédiate reste stable (+1%) par rapport aux 233’131 m2 enregistrés au T3 2013.

Au T3 2014, le taux de vacance pour Genève est en légère hausse (+2.6%) et atteint 5.27% comparé à 5.13% enregistrés au T2 2014.

Le marché des bureaux à Genève devrait voir l'achèvement de près de 240’000 m2 d'ici à 2017, si tous les projets respectent les délais prévus.

Contexte économique

Selon Oxford Economics, la Suisse continue de montrer des signes de ralentissement. La stagnation confirmée par les données officielles pour le T3 2014 pourrait amplifier l'importance de la décélération. En effet, les exportations et les investissements des entreprises ne sont pas aussi dynamiques que prévu en début d'année.


Le baromètre conjoncturel du KOF a diminué d'un demi-point en septembre 2014. Pour le troisième mois consécutif, il reste légèrement en dessous de sa moyenne à long terme. En dépit de la baisse de l’indice du KOF, avec une valeur proche de sa moyenne à long terme, les perspectives pour l’économie suisse demeurent relativement stables.

Le taux de chômage devrait diminuer de 3,2% à 3% d'ici à la fin de l'année 2016, alors que c’était prévu pour le dernier trimestre de 2015. Cela devrait toutefois maintenir la confiance des consommateurs au-dessus de la moyenne. Par ailleurs, le solde migratoire a été un facteur clé dans la vigueur de la consommation des ménages au cours des dernières années. Heureusement, le vote du 9 février, qui limitera l'immigration, n’aura pas de conséquences immédiates sur les dépenses car les changements ne seront pas mis en œuvre avant 2017. Mais à court terme, d’autres risques sont à prendre en considération comme le commerce de détail, faible aux mois d’avril, mai et juillet.



Les quotas d’immigration seront en place à partir de février 2017. Se voulant positif, le Conseil fédéral a indiqué qu’ils seront fixés en considérant la situation économique générale et, en particulier, les besoins du marché du travail. Les effets de l’initiative devraient donc rester modérés. Il reste toutefois de sérieux risques que ces plans de contingence conduisent à une diminution de l'accès aux marchés de l'UE.

Selon Oxford Economics, l’augmentation progressive des exportations va probablement stimuler la reprise des investissements des entreprises suisses. Cela devrait compenser la réduction du dynamisme du secteur de la construction qui était un facteur clé de la croissance en 2013.

Bien que les prévisions de croissance du PIB suisse pour 2014 d’Oxford Economics aient été réduites de 1,8% à 1,4%, l'économie devrait encore croître fin 2014 et durant 2015, notamment grâce à l'amélioration constante de la demande externe, l’aide de la politique monétaire et la faible inflation.

Le marché des bureaux

La demande placée reste faible

La demande placée au T3 2014 a augmenté de 3’020 m2 (+30%) à Genève et atteint 10’559 m2. Elle enregistre toutefois une forte baisse (-77%) par rapport au T3 2013, ce qui la place à un niveau très bas.

Le volume annuel moyen de la demande placée de ces cinq dernières années est de 89’640 m2 par année (Graphique 2). Ce volume est stable pour les années 2010, 2011 et 2013 avec environ 90’000 m2 de surfaces placées chaque année. Seule l’année 2012 marque une exception avec seulement 52 285 m2 placés en une année.

Le volume pour l’année 2014 dépendra du dernier trimestre mais les activités durant le T4 sont généralement plus calmes que le reste de l’année. Nous pensons donc que le niveau de demande placée en 2014 sera plus bas que le volume annuel moyen de ces dernières années.

Les transactions supérieures à 1'000 m2 animent le marché

La demande pour les surfaces comprises entre 300 m2 et 600 m2 représente 35% de l’ensemble de la demande placée au T3 2014, avec environ 3’700 m2 placés au total. Les plateaux de 600 à 1’000 m2 ne représentent que 6% du marché, avec 663 m² placés.

Au T3 2014, environ 59% de la demande placée a été générée par des transactions supérieures à 1’000 m2 (Graphique 3). Cela représente une surface totale d’environ 6’191 m2. Cette tendance a été observée durant les 5 dernières années.

Le centre des affaires reste attractif

Au T3 2014, 3’244 m2 de surfaces de bureau ont été placés dans le quartier des affaires. Cela représente environ 30% de plus que les 2’305 m2 enregistrés au T3 2014, montrant ainsi un dynamisme de la demande pour les locations « prime ».

Ce dynamisme a été marqué par une transaction de 2’600 m² au quai du Mont-Blanc, qui représente environ 80% de la demande totale placée dans le quartier des affaires (CBD) ce trimestre.

Les loyers "prime" restent inchangés à CHF 880

Au T3 2014, les loyers « prime » se stabilisent à CHF 880 par m² , environ 10% de moins que l'an dernier à la même époque, où ils étaient plafonnés à 900 CHF par m² (Graphique 5).

Cette pression à la baisse sur les loyers « prime » est renforcée par la quantité d'espace disponible dans le CDB. En effet, au T3 2014, nous y avons enregistré 25’900 m2 disponibles, soit 3,81% de plus qu’au T3 2013.

Cependant, une transaction au Quai du Mont-Blanc 5 s’est effectuée au T3 2014 où 2'600 m2 se sont loués au prix de CHF 750 par m2. Les écarts des loyers « prime » dans le CBD sont donc très importants. Pour les prochains trimestres, nous pensons qu’ils resteront stables à environ 880 CHF par m2 par an.

L'offre immédiate atteint un niveau élevé

L’offre immédiate au T3 2014 enregistre une légère hausse (+3%) pour atteindre 235’407 m² de surfaces disponibles contre 229’059 m² au T2 2014. Sur une base annuelle, l’offre immédiate reste stable (+1%) par rapport aux 233’131 m2 enregistrés au T3 2013.

Aucune nouvelle surface ne s’est ajoutée au stock existant au T2 2014. Toutefois, on s’attend à ce que cela ne persiste pas ces prochains mois. En effet, environ 12’510 m² de surfaces de bureaux doivent être livrés d’ici à la fin de l’année. Avec un total d’environ 27’000 m², la production neuve en 2014 sera plus ou moins équivalente à celle de 2013.


L'offre immédiate est stable dans le CBD

Au T3 2014, environ 25’899 m2 sont disponibles dans le CBD, soit environ 11% de l’offre immédiate. Cette quantité de surfaces vacantes est restée stable ces deux dernières années, avec 24’993 m² disponibles en moyenne entre T3 2012 et T3 2014.

L’offre immédiate en dehors du CBD a été inférieure d’environ 9% au trimestre précédent, avec 209’509 m2 de surfaces de bureau disponibles (Graphique 7).

Légère hausse du taux de vacance

Au T3 2014, le taux de vacance est en légère hausse et atteint 5.27% comparé à 5.13% au T2 2014 (Graphique 8). Si l’on regarde l’évolution annuelle, le taux de vacance semble rester à des niveaux stables, entre 5.25% au T3 2013 et 5.27% au T3 2014.

Les espaces vacants se situent dans la périphérie de Genève mais aussi dans le CBD où des bâtiments de haut standing sont maintenant disponibles, ce qui était rarement le cas auparavant. De plus, on constate de plus en plus de sous-locations et de rénovations de bureaux.

Compte tenu de la faible demande en surfaces de bureaux et des nombreux projets en développement, il est prévisible que le taux de vacance sur le marché des bureaux à Genève restera stable, à un niveau élevé par rapport à celui de ces dernières années.
Le secteur de la construction se porte bien
Les projets en développement à livrer en 2014 représentent environ 12’510 m² de surfaces de bureaux répartis sur trois immeubles actuellement en construction, mais prévus pour être disponibles encore cette année.

Le marché des bureaux genevois devrait voir la livraison de plus de 240’000 m² de surfaces de bureaux d’ici à 2017 si tous les projets planifiés respectent les agendas annoncés
(Graphique 9).

Graphiques DTZ

11/11/2014

Tags : bureaux, DTZ, Genève

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