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HONG KONG N°1 DES MARCHES DE BUREAUX LES PLUS CHERS, SUIVI PAR LONDRES WEST END ET TOKYO EN 3ème POSITION

6 des 10 marchés de bureaux les plus chers sont localisés en Asie Pacifique
3 marchés EMEA occupent le top 10
Genève dans le top 20



Augmentation des coûts d’occupation de 3.6% au niveau mondial comparativement à l’année dernière.

L’Asie Pacifique se profile de plus en plus comme un acteur incontournable du marché immobilier commercial. L’étude du conseil en immobilier CBRE “Prime Office Occupancy Costs” (“Etude des coûts d’occupation de bureaux Prime”) met en évidence que le quartier des affaires de Hong Kong (CBD) est actuellement le marché de bureaux le plus cher de la région d’Asie Pacifique. Six des marchés de la région occupent par ailleurs le top 10 du classement des marchés les plus coûteux au monde.

A travers l’étude, CBRE analyse les coûts d’occupation des espaces de bureaux dits “Prime” dans 133 marchés à travers le monde. Dans le top 50 des marchés plus coûteux, 19 sont en Asie Pacifique, 19 dans la région EMEA et 12 en Amérique.

C’est le quartier des affaires de Hong Kong qui décroche le titre de marché “le plus cher” avec un coût d’occupation moyen annuel de US$ 248.83 / sq ft, surclassant le quartier du West End à Londres (US$ 220.15 / sq ft et Tokyo en 3ème position. Le quartier des affaires de Jianguomen à Beijing et la ville de Moscou viennent compléter le top 5.

Dr. Raymond Torto, Global Chief Economist chez CBRE explique “Les marchés de bureaux les plus coûteux sont de plus en plus souvent localisés dans les quartiers d’affaires dynamiques des marchés émergents. Les occupants diversifient leur empreinte géographique en s’y établissant et profitent, par la même occasion, de l’avantage que ces marchés en plein essor offrent en matière de hausse des salaires et de disponibilité de la main d’oeuvre. La base économique de ces marchés d’occupation les plus coûteux est également plus diversifiée, la disponibilité en espace de bureau est limité mais de qualité; les cours des devises sont élevés et ces marchés sont de plus en plus localisés dans les centres urbains.”

Les coûts d’occupation ont augmenté au niveau mondial de 3.6% en moyenne. La plus forte croissance est enregistrée en Asie Pacifique avec 7.8%, suivie avec 5.0% par les Amériques et la région EMEA avec 0.4%.

Sur les 133 marchés sondés, les coûts d’occupation ont augmenté dans 80, diminué dans 24 et sont restés inchangés dans 29. Les plus fortes progressions sont enregistrées dans le quartier des affaires Jianguomen et Finance Street à Beijing et à Guangzhou en Chine. La progression de Beijing au classement est due à la combinaison de la forte demande de bureaux par les candidats locataires – en particulier des institutions financières – et du manque de ce type de produits dans le Finance Street. Moscou est la seule ville de la région EMEA à occuper le top 10 avec une hausse annuelle des coûts d’occupation de 19.1%, hausse due à la forte demande pour des bureaux dans le CBD où la vacance est faible et le nombre de nouveaux développements limité.

Outre Moscou qui occupe la 5ème place du classement (coût d’occupation annuel de US$ 171.53 / sq. ft. ), on retrouve – pour la région EMEA – le quartier du West End de Londres qui occupe la 2ème place, suivi par le quartier du City market de Londres (10ème – US$ 131.51 / sq. Ft ), Paris (14ème - US$ 123.82 / sq. Ft. ), et Genève (19ème - US$ 99.18 / sq. Ft. ).

Peter Damesick, Chief Economist EMEA, CBRE, ajoute:
“En dépit du contexte économique actuel, les marchés de bureaux dans la région EMEA ont été deux fois plus nombreux à enregistrer une hausse de leurs coûts d’occupation de bureaux qu’une baisse au cours de l’année écoulée. Pour autant, la plupart des hausses survenues sur le marché européen étaient modestes et la crise de la zone Euro a également impacté sur la demande de l’occupant qui a cherché à réduire ses coûts d’occupation (notamment sur les marchés européens d’Italie, Espagne et Grèce). Du point de vue du locataire international, les réductions de coûts des marchés EMEA les rendent plus compétitifs à la location.”

Si les comparaisons entre les loyers sont affectées par les taux de change des devises, les calculs des pourcentages annuels basés sur les coûts d’occupation en monnaie locale et les mesures ne sont pas influencés par les cours des devises. En raison des changements de méthodologie réalisés pour la rédaction de ce rapport, une comparaison avec les chiffres des rapports réalisés précédemment ne sont pas valides.

Analyse détaillée du classement des régions

Europe Middle East & Africa (EMEA)
Outre le quartier du West End à Londres qui arrive en seconde position des marchés où le taux d’occupation est le plus cher, les autres marchés qui figurent au classement pour la région EMEA sont Moscou (US$ 171.53 / sq. ft.), Paris (US$ 123.82 / sq. ft.), et Genève (US$ 99.18 / sq. ft.).

Moscou affiche la plus forte hausse pour la région avec une augmentation des coûts pour le locataire de 19.1%. Cette hausse résulte de la forte demande pour la zone CBD où la vacance est relativement basse et les nouveaux développements sont très limités. Moscou était suivie par Johannesbourg (14.3%). De manière générale, en dépit du climat économique, 12 marchés de la région EMEA ont vu leurs coûts d’occupation diminuer, tandis que 26 subissaient une hausse au cours de l’année écoulée.

Asie Pacifique
19 marchés faisant partie de la zone Asie Pacifique figurent dans le top 50 des marchés de bureaux les plus coûteux. La région occupe 3 places dans le top 5: le quartier CBD de Hong Kong, Tokyo et le Jianguomen (CBD) à Beijing. Selon l’étude “Global Office Occupier Footprints” de CBRE, Hong Kong est la destination de prédilection des occupants internationaux. Ce facteur, couplé avec le peu de terrain disponible pour accueillir de nouveaux développements, a conduit à des loyers très élevés. Le marché le plus coûteux pour la région pacifique au niveau mondial est Sydney (US$ 117.88 / sq. ft.) en 15ème place, avec une hausse de 18.9% des coûts en monnaie locale.

En dépit de sa place de n°1 de marché le plus coûteux du classement, Hong Kong est le marché qui a subi la plus forte baisse des loyers parmi les 133 marchés analysés (-17.2%) au cours de l’année passée. Et ce, en raison des pressions exercées par les sociétés internationales de services financiers qui occupent majoritairement les quartiers du centre de la ville. Celles-ci ont, au cours de l’année écoulée, regroupé leurs besoins en surfaces de bureaux, libérant ainsi de nombreux m² et augmentant de ce fait la disponibilité dans le quartier du CBD.

Les Amériques

L’Amérique du Nord est tirée par New York, qui affiche un coût d’occupation de US$ 114.30 / sq. ft., soit une augmentation de 5.9% comparativement à l’année précédente. New York se place en 18ème position du classement général.

San Francisco (Downtown) affiche la plus forte hausse comparativement aux résultats de l’enquête précédente avec une hausse de 34%, suivie de près par San Francisco (Peninsule) avec 32.7% dont la demande est stimulée par le secteur de la technologie. De manière générale, 32 marchés des Amériques ont vu une hausse de leur coût d’occupation tandis que seulement 6 ont subi une baisse.

En Amérique latine, São Paulo demeure le marché le plus coûteux, avec un coût d’occupation de US$ 144.75 / sq. ft., et se classe à la 8ème place du classement global. Dans le même temps, avec un coût d’occupation de US$ 128.02 / sq. ft., Rio de Janeiro est également dans le top 15.

Consulter l'étude

30/07/2012

Tags : CBRE

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