Hausse des prix de l’immobilier malgré des intérêts plus élevés


     


Moniteur immobilier du 3e trimestre 2022
Moniteur immobilier du 3e trimestre 2022
L’inflation tenace et l’augmentation des taux d’intérêt ont peu impacté le marché de l’immobilier suisse à ce jour. Bien au contraire: les prix de l’immobilier continuent d’augmenter. Locations et logements en propriété deviennent coûteux. Pour connaître les causes sous-jacentes de cette évolution, consultez le Moniteur immobilier T3 du Credit Suisse.

Forte hausse des prix de l’immobilier malgré des taux d’intérêt plus élevés

Le marché immobilier est extrêmement résilient dans le contexte économique actuel, caractérisé par une inflation élevée et des taux d’intérêt en hausse. Néanmoins, il serait erroné de croire que l’augmentation significative des intérêts hypothécaires n’a aucune incidence sur la demande de logements en propriété. En effet, les coûts des intérêts hypothécaires ont plus que doublé depuis le début de l’année pour les nouveaux contrats. Par exemple, entre le début de l’année et la fin du mois d’août, le taux d’intérêt de l’Hypothèque fix sur 5 ans est passé de 1,23% à 2,69%.

L’augmentation des taux d’intérêt a des conséquences: le nombre des abonnements de recherche a diminué de 10% depuis fin 2021 et le nombre de transactions au 1er trimestre 2022 a chuté de 8% par rapport à l’année précédente. Toutefois, les nouvelles activités de construction continuant à diminuer, la demande demeure légèrement excédentaire. Ainsi, les prix des logements en propriété ont augmenté de 7,3%, pourcentage élevé s’il en est, au 2e trimestre 2022 par rapport à l’année précédente. Ceux des maisons unifamiliales ont même augmenté de 8,8%. Le pic de cette évolution des prix devrait toutefois être atteint.

Hausse des prix de l’immobilier malgré des intérêts plus élevés
Le transfert entre générations permet d’espérer une légère détente dans la propriété du logement

En raison de la pénurie de terrains de construction et de la préférence accordée à la construction de logements locatifs, le nombre de nouveaux bâtiments d’habitation n’a été que l’ombre de ce qu’il était ces dernières années. Cela a entraîné une offre limitée et poussé les prix vers de nouveaux sommets. Mais la situation tendue sur le marché du logement en propriété devrait se détendre un peu à long terme.

En effet, le vieillissement démographique va entraîner une augmentation du nombre de maisons et de logements en propriété mis sur le marché ou transmis en héritage à la jeune génération. En 2019, la génération des baby-boomers (c’est-à-dire les personnes nées entre 1946 et 1964) possédait plus de 40% des propriétés suisses. Si l’on tient compte de la génération encore plus âgée, les plus de 55 ans détenaient au total 57% des propriétés suisses. Sur la base de ces chiffres, on estime qu’environ 690 000 propriétés devraient arriver sur le marché d’ici 2045.

Hausse des prix de l’immobilier malgré des intérêts plus élevés

Diminution accélérée des logements vacants

La nouvelle activité de construction n’est pas suffisante, tant pour les logements en propriété que pour les logements locatifs. Par exemple, au cours des deux dernières années, 4800 logements en moins ont été autorisés à la construction qu’entre 2017 et 2019, alors que la demande de logement a augmenté. Plusieurs facteurs expliquent cette évolution: la forte reprise économique, associée à la gestion continue de la pandémie, entraîne la fondation de nouveaux ménages. En outre, l’immigration accrue accroît la demande de logements locatifs. Rien que sur les sept premiers mois de l’année en cours, le nombre de personnes qui se sont établies en Suisse a augmenté de 13 600 par rapport à l’année précédente. Les départs ont même légèrement diminué au cours de la même période. À ce chiffre s’ajoute enfin le nombre élevé de réfugiés en provenance d’Ukraine, 55 000 jusqu’à présent, qui pourrait jouer à l’avenir un rôle plus important sur le marché du logement à mesure qu’augmente la durée du séjour.

En raison de la baisse de l’activité de construction et de la demande croissante, on observe une accélération de la baisse du nombre de logements vacants. Dans l’ensemble, le taux de logements vacants en 2022 est passé de 1,54% à 1,31%. Avec 9869 logements vacants en moins, il s’agit de la plus forte baisse depuis 1978. Cette baisse est étendue et concerne tous les segments, toutes les tailles de logements et une majorité de régions. En raison de la forte diminution de logements vacants, l’offre excessive sur le marché du logement locatif, qui a fait l’objet de nombreuses discussions ces dernières années, n’est plus un problème que dans certaines régions. Et la pénurie s’est encore aggravée pour les logements en propriété et les maisons unifamiliales.

Hausse des prix de l’immobilier malgré des intérêts plus élevés

30/09/2022


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