Hausse marquée de l'indice de bulle immobilière


     


Au premier trimestre 2020, l'UBS Swiss Real Estate Bubble Index a atteint 1,30 point. Le chiffre révisé pour le trimestre précédent est de 1,26 point d'indice. Le marché immobilier suisse se trouve ainsi dans la zone à risque. A l'heure actuelle, une correction des prix due à une surchauffe est peu probable.

Pour le trimestre passé, la hausse de l'indice s'explique par trois évolutions. Premièrement, les prix ont augmenté de 1,0% au premier trimestre, la plus forte augmentation depuis 2014. Ensuite, cette accélération de l'enchérissement des logements à l'achat s'est accompagnée d'un ralentissement des revenus des ménages et les prix à la consommation ont stagné.

La baisse des revenus depuis mars due à la crise du coronavirus n'est pas encore prise en compte dans ces calculs.

Troisièmement, la demande en investissements locatifs (buy-to-let) est à un niveau légèrement supérieur en comparaison des trimestres précédents. De leur côté, l'activité de construction et l'octroi de crédits hypothécaires sont restés stables. De même, le rapport prix d'achat/loyers n'a guère évolué.

Un coup d'arrêt à la phase d'accélération

Les effets de la pandémie sur le marché intérieur suisse devraient se manifester au plus tôt ce trimestre. «Nous prévoyons un recul des transactions. Etant donné que les vendeurs comme les acheteurs se montrent plus prudents, la détermination des prix est difficile et l'impact sur l'évolution des prix n'est pas clair», explique Claudio Saputelli, responsable Swiss & Global Real Estate au sein du Chief Investment Office (CIO) d’UBS.

«Particulièrement dans les segments et les régions les moins liquides, le hasard et les caractéristique spécifiques aux objets auront probablement un impact plus marqué sur les prix effectifs que l'année précédente.»

En outre, la demande globale de logements diminue à cause de la hausse du chômage et des incertitudes entourant la conjoncture. L'accélération des prix portée par la baisse des taux hypothécaires à partir de mi-2019 a donc pris fin.

La durabilité du niveau des prix est compromise
Cependant, pour l'ensemble du marché, aucune correction de prix significative n’est attendue. Les conditions de financement sont trop attrayantes et l'avantage économique de la propriété par rapport à la location est encore trop séduisant dans de nombreuses régions.

Certaines exagérations individuelles devraient toutefois se corriger. La pérennité des valorisations souvent ambitieuses du marché dépendra d'un redressement conjoncturel au second semestre. «Si, contrairement à nos attentes, les revenus des ménages s'effondrent au cours de l'année, des corrections de prix importantes sont à prévoir, surtout dans les zones à risque où les prix sont élevés», affirme Matthias Holzhey, responsable Swiss Real Estate au sein du CIO d’UBS.

06/05/2020


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