INDICES DE PRIX IMMOBILIERS SWX IAZI : Des signes de normalisation au 3ème trimestre

Les « Indices de prix immobiliers SWX IAZI » traduisent l’évolution de la donne sur les marchés immobiliers. En effet, les prix des immeubles de rapport ont baissé pour la première fois depuis le second trimestre 2009 à l’échelle nationale. Pour les villas, l’augmentation des prix s’est encore affaiblie. Seuls les appartements en propriété par étage (PPE) semblent encore occuper une position privilégiée. Par rapport au dernier au trimestre, les prix sont repartis à la hausse dans ce segment.

Immeubles de rapport: fléchissement des prix

Après une forte augmentation pendant trois bonnes années, les prix des immeubles de rapport en Suisse ont connu un ralentissement au 3ème trimestre. Tandis que les prix progressaient encore de 1,5 % au 2ème trimestre, la baisse se chiffre à -1,3 % au 3ème trimestre. Sur une base annuelle, l’augmentation des prix s’élève néanmoins à 5,4 %.

« Nous considérons ce recul des prix du trimestre comme un signe de tranquillisation des marchés » déclare le professeur Donato Scognamiglio, CEO de l’entreprise de conseil immobilier zurichoise CIFI SA. « Il existe plusieurs raisons à cette évolution, » poursuit Scognamiglio. Selon CIFI SA, en voici les trois principales: baisse des revenus des loyers en cours, baisse de la pression de la demande pour les espaces d’habitation et offre encore suffisante de nouveaux logements locatifs, malgré une tendance plutôt en recul.

« Les investisseurs institutionnels ont reconnu que l’écart important entre produits locatifs et prix d’acquisition recèle notamment un risque qui pourrait encore s’accentuer à l’avenir » explique Scognamiglio. Le taux d’intérêt de référence que le conseil fédéral a ramené de 2,5 à 2,25 % le 1er juin permet une réduction des loyers d’environ 3 % (sous réserve de la compensation des hausses des frais généraux et d’entretien). « Les négociations de taux d’intérêt ne sont pas closes et il est toujours possible que le taux de référence continue à baisser » poursuit Scognamiglio.

Le recul des prix des immeubles de rapport s’est d’ores et déjà répercuté sur la performance. Le rendement global s’élevait à -0,3 % au 3ème trimestre. Au trimestre précédent, cette valeur était encore de 2,5 %. Annualisée, la performance atteint tout de même 9,9 %.

Villas: l’augmentation des prix s'est encore affaiblie

Dans ce segment également, la normalisation de la situation se fait sentir à l’échelle nationale. Après une progression de 1,6 % au trimestre précédent, la hausse des prix des maisons individuelles n’affichait plus que 0,4 % au 3ème trimestre. « Pour parler de façon imagée, le marché présente des traces de freinage marquées » poursuit Scognamiglio. Au 1er trimestre 2012, la hausse des prix s’élevait encore à 5,5 %.

Pour CIFI, ce net repli de l’augmentation des prix s’explique par les conditions de financement plus sévères des banques lors de l’octroi de nouvelles hypothèques ainsi que par les perspectives plus pessimistes de l’économie helvétique. « Il ne faut néanmoins pas s’attendre à une forte correction vers le bas des prix des villas, car la faiblesse des taux d’intérêt et la stabilité des revenus soutiennent la demande » signale Scognamiglio. De plus, le solde migratoire continue à se montrer nettement positif et il ne faut guère s’attendre non plus à des changements du côté de l’offre.

PPE: évolution inverse des prix

Les logements en propriété par étage se distinguent. Avec + 2,1 %, les prix ont encore augmenté au 3ème trimestre par rapport au trimestre précédent (+1,5 %). Annualisée, la performance atteint 11 %. « Les jeunes vivant en ville et les seniors des deux sexes privilégient les logements en propriété, comme le prouve la demande encore très soutenue » affirme Scognamiglio. « Cependant il n’est pas sûr que cette tendance se poursuive encore longtemps, car la sévérisation des règles de financement s’applique également aux PPE ».

Evolution des prix de l’offre

Depuis avril 2012, il est possible de suivre en temps réel l’indice des prix des villas et des appartements en PPE offerts à la vente sur les sites Internet d’ImmoScout24 et de CIFI SA (voir également encadré). On peut constater que les vendeurs de villas sont devenus plus pessimistes au 3ème trimestre en termes du prix exigé pour leur bien. L’indice a baissé de -0,92 % durant cette période. La tendance à la baisse se poursuit.

Au 3ème trimestre, les propriétaires de PPE souhaitant vendre ont porté un regard plutôt pessimiste sur l’avenir. L’indice affiche un repli de -1,22 %. Ici aussi, la tendance est à la baisse.

source : CIFI