Immeubles de rendement, les risques d'un marché inefficient



Résumé :


Les exigences de rendement des vendeurs ne rencontrent plus celles des acquéreurs. Nous assistons à une baisse des transactions en 2008.

Le taux de rendement net moyen observé sur les ventes d'immeubles est passé de 6,56% en 1999, à 4,50% en fin 2007. Cette baisse de rendement correspond à une augmentation des prix de plus de 40%. Cette hausse n'a rien de choquant, car elle résulte du prix attractif des immeubles après la correction du marché pendant huit années consécutives soit de 1990 à 1999.

L'attrait de l'immobilier se mesure par l'importance de sa prime, qui correspond à la différence de rendement entre l'immobilier et une classe d'actif comparable. Par exemple l'emprunt Confédération à 10 ans, qui possède le même caractère à long terme. Pendant toute une période, la prime de l'immobilier s'est présentée avantageusement aux yeux des investisseurs.

Cependant, durant cette dernière décennie, la forte revalorisation du marché immobilier a eu pour effet une diminution graduelle de la prime de l'immobilier. Jugez plutôt: elle était de 3% en 1999, pour chuter à 1,5% en 2007.

Depuis quelques mois, nous observons un phénomène très particulier: l'exigence de rendement formulée par les vendeurs tend à ne plus rencontrer celle des investisseurs.

Et ces derniers ne s'autorisent pas à aller en deçà d'un certain seuil de rendement, faute de quoi ils privilégient d'autres classes d'actifs. En effet, on ne saurait imaginer un marché immobilier présentant une prime nulle, ou presque, avec des niveaux de rendement de 3,5% soit très proche du taux de 3% de l'emprunt Confédération à dix ans.

Assurément, le marché présenterait alors des conditions pouvant l'entraîner dans une bulle spéculative, les investisseurs escomptant, grâce à la spéculation, une plus-value à terme qui compléterait le niveau insuffisant du rendement. Une telle bulle avait caractérisé le marché immobilier à la fin des années 80 avec pour effet une augmentation fulgurante des transactions facilitées par la largesse des banques dans l'octroi de financement hypothécaire.

Aujourd'hui, au vu de la crise du crédit constatée sur les marchés financiers, il paraît impensable de voir les banques financer ces objets à des niveaux de prix comparables. Dès lors, la confrontation entre les acheteurs et les vendeurs risque de générer une inefficience du marché avec pour conséquence moins d'objets vendus et une contraction du volume global des transactions. Cette situation s'observe déjà depuis quelque temps sur le marché genevois où le niveau des transactions sur immeubles a diminué de moitié durant ces douze derniers mois.

Il s'agit sans aucun doute d'un phénomène à court terme qui devrait se corriger, à l'avenir, grâce à un réajustement à la baisse du niveau des prix fixés par les vendeurs. Cela d'autant plus logiquement qu'une hausse des taux à long terme n'est pas à exclure tant leur niveau actuel est proche de celui des taux à court terme.

On peut imaginer un autre scénario aboutissant à une inversion de la courbe des taux courts et des taux longs. Mais un tel scénario ne pourrait résulter, dans la bonne logique économique, que d'une conjoncture en nette récession. Il aurait donc la même conséquence, à savoir qu'il affecterait le niveau des prix de l'immobilier.

Dans ce cas, le niveau des taux de rendement ne serait pas seul en cause. Peu s'en faut. La correction des prix proviendrait surtout d'une anticipation de la stagnation ou de la baisse des loyers.

source : Acanthe

24/04/2008

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Maria Immo-swissnews.ch