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«Immo-Monitoring» 2016, édition d’automne


     


Les marchés de l’habitation ont longtemps été asséchés dans de nombreuses régions, mais les derniers chiffres sur les surfaces vacantes, tout comme le nombre d’offres, indiquent que la situation a évolué. Ces deux indicateurs montrent que la liquidité du marché des logements a augmenté. Cela devrait faire pression sur les prix, mais pour l’instant, il semble peu probable que ces détentes découlent sur une surcapacité à long terme. Cette année, les surfaces artisanales, de bureaux et de vente se trouvent dans un contexte difficile.

L’offre n’a pas augmenté au 2e trimestre 2015, mais des impulsions de la demande qui pourraient absorber les surfaces libres font défaut à bien des endroits.

La pression sur les loyers devrait se maintenir en 2016. Aujourd’hui plus que jamais, des surfaces flexibles et de petite taille sont recherchées.

Logements locatifs : première baisse en quinze ans

Pour la première fois depuis l’an 2000, on s’attend à ce que les loyers de l’offre des logements locatifs baissent légèrement en 2016 (–0,3%). Une tendance à la stagnation a commencé à se profiler et devrait subsister l’année prochaine. Cette évolution sur le marché des logements locatifs est en partie due aux facteurs suivants: premièrement, les intenses activités de construction des années passées ont satisfait une partie de l’excédent de la demande. Deuxièmement, bien que l’évolution démographique génère une demande continue, la propension à payer des immigrants a encore diminué. Troisièmement, la part des logements locatifs des segments de prix moyens augmente au détriment des logements à prix élevés. Cette évolution reflète la hausse de l’offre dans les agglomérations des grands centres. Et, quatrièmement, la forte demande de logements de petite taille a pu être comblée dans bien des régions.

Logement en propriété : poursuite de la détente

Il y a quelque temps encore, les prix des PPE augmentaient plus fortement que ceux des maisons individuelles. Les indicateurs avancés annoncent une tendance inverse en 2016, les prix des villas évolueront plus positivement que ceux des PPE. L’année prochaine, une légère croissance de 0,4% des prix des maisons individuelles est probable. Comme on construit toujours moins d’objets, un léger potentiel de hausse des prix existe, malgré le niveau déjà
élevé de ces derniers. Une légère baisse 0,6% des prix des PPE est au contraire attendue l’année prochaine. Les signes de saturation du marché ont augmenté pendant les derniers trimestres. Toutefois, on observe un recul des constructions de PPE neuves et l’offre de logement n’a donc plus augmenté. Grâce aux multiples nouvelles constructions, de nombreux ménages qui étaient à la recherche d’une PPE ont déjà pu s’offrir l’appartement qu’ils souhaitaient, tandis que d’autres sont limités par le durcissement des conditions d’octroi des hypothèques.

Ainsi, les impulsions du côté de la demande seront plus discrètes.

Surfaces commerciales : concurrence accrue

La baisse des activités de construction de bureaux s’est reflétée dans le recul de l’offre au 2e trimestre 2015. Pendant la deuxième moitié de l’année, une stabilisation semble se concrétiser. Bien que la demande supplémentaire laisse à désirer, la demande existante est relativement mobile. Les locataires qui déménagent sont à la recherche de surfaces mieux adaptées à leurs besoins en matière de prix, de coûts d’exploitation et d’emplacement. Plus les bailleurs arrivent à ajuster leurs surfaces de bureaux sur les besoins des locataires, plus il leur est facile de les louer. Mais les loyers des surfaces de bureaux resteront fortement sous pression en 2016 (prévisions: –2,4%). Entre 2011 et 2013, 5,4 milliards de francs ont été investis dans la construction de nouvelles surfaces de bureaux. Cela correspond à un volume d’investissement de 108 500 francs pour chaque emploi de bureau créé pendant cette période. Des tests ont été réalisés dans toutes les régions de Suisse afin de déterminer si ces investissements engendreront des surcapacités à long terme. Les résultats montrent une variété de situations. En 2016, le contexte va aussi être difficile pour les
surfaces de vente. Cela s’explique avant tout par la stagnation des chiffres d’affaires des commerces de détail et par le succès du commerce en ligne. Il
faut s’attendre à ce que les loyers des surfaces de vente baissent de 3,2% l’année prochaine. Dans ce segment, des surfaces de petite taille sont recherchées.

Les surfaces de grande taille trouvent plus difficilement preneur.

Autres thèmes d’actualité

En plus de nos évaluations des marchés, l’Immo-Monitoring répond en détail à
certaines interrogations importantes actuellement. L’édition d’automne contient
des analyses détaillées des marchés immobiliers et de la construction.

Les thèmes suivants sont notamment traités :
• Valeur fondamentale : le logement en propriété est-il surestimé?
• Placements immobiliers internationaux: diversification et rendement?
• Taxe sur la plus-value: potentiels et défis
• Les placements immobiliers directs et indirects
• Portrait de villes: Lugano et Bellinzone
• Marché de la construction (avec prévisions)

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31/10/2015


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