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«Immo-Monitoring» 2017, édition d’automne



«Immo-Monitoring» 2017, édition d’automne
Marché des logements locatifs: Les nombreux locataires qui n’ont pas changé de logement ces dernières années devraient disposer aujourd’hui de plus de moyens financiers que lors de la dernière décennie. En effet, l’indexation des loyers des baux en cours sur le taux d’intérêt de référence est à l’origine d’un avantage financier dans le cas de baux anciens. Depuis son unification dans tout le pays en 2008, ce taux a baissé, passant de 3,5% à 1,75%. Les anciens locataires ont pu faire valoir des baisses de loyers globales allant jusqu’à 17,4%. Ainsi, il semble logique que beaucoup d’utilisateurs restent dans leurs appartements actuels. Toutefois, la différence entre les loyers des baux en cours et ceux de l’offre commence à se réduire.

Cette évolution s’explique par la hausse de l’offre générée par les importantes activités de construction. Actuellement, 157 900 objets neufs sont mis en location.

De plus, la croissance démographique diminue, ce qui fait baisser la demande supplémentaire. Il n’est donc pas étonnant que la tension du marché se réduise également. Néanmoins, les logements bon marché et de taille modérée restent encore très recherchés.

Les tendances actuelles devraient se poursuivre dans un avenir proche. Il faut s’attendre à des reculs de loyers l’année prochaine (chapitre

«Perspectives : habitat»). Les potentielles répercussions à long terme sont discutées dans le chapitre «Le segment des logements locatifs n’est-il plus l’enfant modèle?».

Propriété du logement: Le nombre de nouveaux appartements en PPE construits a encore diminué en 2016, en faveur des logements locatifs. Près de 13 000 unités sont apparues sur le marché ces 12 derniers mois. En conséquence, l’offre globale dans le segment des appartements en PPE devrait diminuer pendant la deuxième moitié de l’année. La baisse de l’offre rencontre une demande robuste malgré le durcissement des règles de financement et des prix élevés. Ces douze prochains mois, une légère hausse globale des prix devrait avoir lieu.

L’offre de maisons individuelles est stable et la demande est intacte. Toutefois, cette dernière se concentre sur des objets jusqu’à 1,5 million de francs.

Ainsi, les villas offrant un bon rapport qualité-prix sont très recherchées et enregistrent des hausses de valeur. Dans le segment haut de gamme, un recul des prix est encore à l’ordre du jour. Toutefois, il existe de nettes différences de dynamique selon la région et le segment. Les prix augmentent surtout dans les communes d’agglomération. En revanche, dans les localités touristiques, on observe des corrections de l’ordre de –10,6%. Les plus fortes hausses de prix ont été observées dans les ceintures intérieures très appréciées des agglomérations des grandes villes.

Surfaces commerciales: Les perspectives des marchés des bureaux se présentent globalement de manière plus positive que l’année dernière. Divers
facteurs évoluent de manière plus stable qu’auparavant: la croissance économique et de l’emploi, les prix, les durées d’insertion des annonces ainsi que la quantité d’offres. Au vu de l’évolution robuste de bien des aspects du marché des surfaces de bureaux, les propriétaires immobiliers devraient pouvoir regarder plus positivement vers l’avenir. Toutefois, le contexte devrait rester difficile l’année prochaine. Les locataires peuvent choisir parmi de nombreux objets de différentes qualités et en plus, ils se retrouvent dans une position de force lors de la négociation des baux. Par conséquent, les loyers des surfaces de bureaux devraient encore enregistrer un léger recul l’année prochaine.

Les surfaces de vente se trouvent – plus que tous les autres segments du marché immobilier – dans une période de métamorphose. Les bouleversements sociétaux et technologiques devraient avoir d’importantes répercussions sur les comportements des consommateurs en matière d’achat. Ces phénomènes influenceront les surfaces de vente, qui connaîtront un changement structurel. Les conséquences toucheront aussi bien les durées des contrats, les surfaces, les facteurs de situation que la gestion. Les défis économiques actuels rendent la situation encore plus difficile pour les surfaces de vente. Les loyers moyens pour les surfaces de vente suisses devraient rester sous pression et le taux de l’offre se maintenir à haut niveau.

Marché de la construction: Il y a quelques années encore, l’inélasticité de la Suisse en matière d’offre de logements était imbattable. Cela signifie que le marché de la construction du pays réagit faiblement face à des impulsions du côté de la demande et des prix. Toutefois, le marché de la construction suisse finit par réagir (tardivement) à la demande constante de nouveaux logements.

En raison du manque d’alternatives de placement, bien des investisseurs misent actuellement sur des projets de construction qui viennent renforcer
l’offre. Entre juillet 2015 et juin 2016, des permis de construire portant sur plus de 53 000 nouvelles constructions ont été délivrés. Et près de 30 000 unités concernent le marché des logements. Wüest Partner s’attend à ce que les investissements dans la construction d’immeubles multifamiliaux augmentent de 1,2% en 2017. Les constructions devraient particulièrement augmenter dans de nombreuses régions de Suisse centrale et de Romandie.

Contrairement au segment des logements, il faut s’attendre à une évolution négative de la construction d’immeubles commerciaux en 2017, c’est-à-dire pour les surfaces de bureaux, de vente et de gastronomie. Les investisseurs sont sur la retenue en raison des surfaces vacantes élevées.

Autres thèmes de l’Immo-Monitoring

En plus des évaluations actuelles du marché, l’Immo-Monitoring propose des réflexions sur des questions fondamentales. L’édition de printemps contient des analyses approfondies des marchés immobiliers et de la construction et notamment sur les thématiques suivantes:

— Le segment des logements locatifs n’est-il plus l’enfant modèle?
— Profils de micro-situation pour les surfaces commerciales
— Les tours: des objets particuliers?
— Placements immobiliers directs et indirects

31/10/2016


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