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Immobilier d’entreprise en Suisse : stabilisation fragile



Immobilier d’entreprise en Suisse : stabilisation fragile
Après cinq années difficiles, les économistes du Credit Suisse voient se multiplier les signes d’une reprise progressive du marché de l’immobilier de bureau en Suisse. L’offre a cessé de progresser et se maintient à 4,3% du parc. La tendance à la stabilisation reste toutefois fragile car l’ampleur totale des surfaces vacantes est sous-estimée et l’expansion des surfaces va à nouveau s'accélérer à moyen terme.

Le marché suisse de l’immobilier de bureau a fait face au cours des dernières années à une forte expansion des surfaces, du fait de la faiblesse des taux d’intérêt, et à une dynamique morose de la demande. Ce phénomène a notamment entraîné une suroffre et une multiplication des surfaces inoccupées sur les grands marchés. L’étude des économistes de l’immobilier du Credit Suisse publiée aujourd’hui indique qu’une stabilisation semble désormais à portée de main.

L’accélération de l’économie suisse, une légère lueur d’espoir

Grâce à une accélération de l’économie suisse, une reprise de la demande de surfaces de bureaux est prévue pour 2018. Cette dernière devrait toutefois rester assez lente, l’évolution de l’emploi étant décalée par rapport à la conjoncture. Dans un environnement où tout est en mouvement, les entreprises hésitent à recruter activement. Et du côté de l’offre, une nouvelle expansion des surfaces se profile à moyen terme car les activités de planification continuent d’être stimulées par la faiblesse des taux d’intérêt.

La tertiarisation de l’industrie soutient la demande de surfaces de bureaux

L’importance toujours croissante des services au sein de l’industrie (tertiarisation) débouche sur une augmentation globale de la demande de surfaces de bureaux en provenance de ce secteur. Dans le sillage de l’industrie 4.0, la livraison de marchandises s’accompagne de plus en plus de prestations sous la forme d’applications, de services en ligne pour les produits, d’analyses numériques de processus de production et d’interactions en ligne avec les clients. Plus les activités ayant un caractère de services font leur apparition au sein des entreprises industrielles, plus la part de ces prestations dans la valeur ajoutée est importante et plus l’industrie a besoin de bureaux. Selon les calculs du Credit Suisse, la part des emplois de bureau dans le secteur secondaire a progressé de manière continue entre 2010 et 2015, passant de 32% à 34%. Malgré une baisse globale de l’emploi, l’industrie devrait donc afficher aujourd’hui davantage de postes de bureau qu’en 2010. Concrètement, quelque 9000 emplois ont disparu dans le secteur industriel sur la période d’observation de cinq ans alors que l’industrie comptait récemment plus de 13 000 nouveaux emplois de bureau.

Marché des surfaces de bureaux de Zurich: un taux de vacance plus important que supposé

Les différents marchés de surfaces de bureaux en Suisse se trouvent dans des phases cycliques différentes, en fonction de leur taille, de leur diversification sectorielle, de leur qualité du site et de la dynamique d’investissement y opérant. À Zurich et à Genève, la consolidation devrait prendre plus de temps qu’ailleurs. Par conséquent, la commercialisation sur les marchés locaux de ces deux grands centres va encore piétiner pendant plusieurs trimestres. Les surfaces inoccupées s’accumulent surtout dans les périphéries.

À Zurich, l’achèvement imminent de grands projets maintiendra la pression de l’offre sur ce marché, qui est de loin le plus important de l’immobilier de bureau en Suisse. La situation à Zurich est plus fragile qu’il n'y paraît. Contrairement aux autres grands centres, le taux d’offre y a progressé jusqu’à atteindre 6,9% du parc existant (voir illustration). Les surfaces durablement vacantes ayant tendance à ne plus être annoncées sur les marchés en ligne, elles disparaissent des radars d’un grand nombre d’observateurs. Ces surfaces sont principalement proposées via des sites de projet individuels sur Internet ou sur les pages des courtiers immobiliers. En outre, du fait d’une commercialisation très poussive à partir de 2000 m², de plus en plus de surfaces morcelées sont proposées, de sorte que la totalité des surfaces disponibles n’est plus comptabilisée dans son ensemble. Plus la suroffre est importante sur un marché local, plus ces phénomènes sont susceptibles d’apparaître.

Les marchés de l’immobilier de bureau des grands centres évoluent de manière asynchrone

Contrairement à celui de Zurich, les marchés de l’immobilier de bureau de Bâle, de Berne et de Lausanne devraient continuer à se redresser. Les suroffres se limitent, le cas échéant, aux zones d’affaires périphériques de ces marchés. Cependant, la mise sur le marché de grandes surfaces devrait compromettre la poursuite de la réduction de l’offre vers la fin de la décennie. À Genève, la croissance des chiffres de l’offre a pu être stoppée et la chute libre des loyers a maintenant pris fin. Mais à 7,5%, la cité de Calvin affiche toujours le taux d’offre le plus élevé des grands centres suisses (voir illustration). À court terme, la demande plutôt faible entrave une réduction rapide de la suroffre. À Genève, l’offre de surfaces se concentre plus que nulle part ailleurs sur le Central Business District. Cela s’explique par des chiffres de l’emploi en recul chez les demandeurs classiques de surfaces coûteuses du centre-ville, comme les banques et le négoce de matières premières. Au vu des différents projets de développement qui vont créer des surfaces modernes recherchées et de la volonté de beaucoup d’entreprises de se consolider sur un nombre de sites aussi réduit que possible, la situation de l’offre devrait rester difficile dans un avenir proche sur le marché genevois de l’immobilier de bureau.

Centres secondaires – de nouvelles perspectives pour les investisseurs en immobilier de bureau

Les marchés des centres secondaires présentent d’autres profils que les grands centres et intègrent des qualités nouvelles. En raison de leur faible taille et d’une disponibilité des biens plus limitée, ils ne peuvent pas se substituer aux grand centres, en particulier pour les investissements dans le segment supérieur. Mais le potentiel de diversification offert par la variété de leurs structures économiques, une meilleure répartition géographique et leur faible pression concurrentielle plaident en faveur d’une pondération plus élevée de ces marchés dans les portefeuilles immobiliers des investisseurs professionnels. Dans certains centres secondaires, des facteurs tels que la faiblesse des loyers, un mix sectoriel intéressant, un réservoir de main-d’œuvre attrayant ou une combinaison de ces facteurs peuvent être déterminants pour la sélection de la stratégie à adopter.

09/12/2017


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