Immobilier suisse – Les taux d'intérêt continuent de gouverner le marché



L'immobilier suisse bénéficie encore de conditions de marché avantageuses. Mais le vent commence à tourner: des valorisations parfois trop élevées, conjuguées à une extension marquée par l'offre et aux changements de la réglementation, risquent en 2013, selon UBS CIO Wealth Management Research, d'enrayer la dynamique du boom immobilier.

Les prix de l'immobilier résidentiel continuent de grimper et d'atteindre de nouveaux sommets, année après année. Or cette tendance, qui se poursuit à présent depuis plus de 15 ans, finit par se répercuter sur le marché. Ainsi, dans les centres économiques du pays, en forte croissance, se profile un potentiel de correction – pour les logements en propriété comme pour les immeubles de rendement. Cela dit, dans le contexte actuel de taux d'intérêt durablement bas, on n'a pas à craindre de recul des prix. C'est pourquoi UBS CIO Wealth Management Research table sur un renchérissement en 2013 aussi, de 3,0% en moyenne pour les logements en propriété et de 2,5% pour les maisons individuelles.

Le boom immobilier doit se ralentir
Le boom de l'immobilier augmente la pression sur les décideurs politiques et les autorités en faveur d'une régulation accrue du marché. Ainsi, en 2012, de nouvelles directives ont été édictées sur les exigences minimales pour les financements hypothécaires. Au sein du public aussi, la multitude de projets de construction dans les zones touristiques a suscité des remous, qui se sont traduits par l'approbation de l'initiative populaire sur les résidences secondaires. La mise en œuvre de cette dernière met au défi les autorités et les tribunaux, et inquiètera encore longtemps les propriétaires immobiliers. Enfin, le débat sur la révision de la Loi sur l'aménagement du territoire (votation populaire en mars 2013) a été lancé. Si les atteintes supposées au droit de propriété font toujours polémique, la nouvelle loi ne devrait avoir que peu d'impact sur les prix fonciers et immobiliers, selon UBS CIO Wealth Management Research.

L'extension des surfaces commerciales ne ralentit pas
Les conditions de financement attrayantes se font sentir sur le marché de l'immobilier commercial par des prix toujours plus élevés. Cela dit, les forts gains en capital de ces dernières années sont désormais révolus. 2013 sera marquée par une offre excédentaire de bureaux, et les promoteurs devront s'habituer à une concurrence plus ardue dans les régions de Zurich, de Berne et surtout de Bâle.

Les centres commerciaux devraient connaître une évolution similaire, si tous les projets prévus se concrétisent. En 2012, la concurrence avec les régions frontalières de l'étranger a entraîné des concessions sur les prix, tandis que les ventes au détail ont connu leur plus forte chute depuis 20 ans. Cette année, cette tendance baissière du chiffre d'affaires du secteur des ventes au détail devrait s'arrêter et être compensée en termes de revenus par l'augmentation de la demande globale, due notamment à l'immigration.

L'exubérance des fonds et actions immobiliers est terminée
Pour l'immobilier coté, 2013 devrait se révéler peu spectaculaire. Comme les taux d'intérêt ne peuvent guère tomber plus bas, les chances de gains en capital s'estompent; l'attention se portera donc sur la hausse des revenus locatifs, mais il y a peu de chances que les actions immobilières surperforment le marché global des actions. S'y ajoute, pour les fonds immobiliers, une valorisation déjà très élevée. En dépit de rendements sur dividendes toujours appréciables, il convient donc de prendre ses bénéfices.

UBS Real Estate Focus 2013

23/01/2013


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