Indice Fair Value™ de DTZ, 1er trimestre 2011 : la morosité économique minimise l’attractivité des marchés d’investissement en Europe

Les opportunités d’investissement continuent de se réduire en Europe au 1er trimestre 2011, avec un score de 32 pour le dernier indice DTZ Fair Value™

Les marchés allemands ont été dégradé, à la suite de la hausse des taux obligataires à 5 ans – en particulier les marchés des commerces à Berlin, de bureaux à Munich ou industriel à Hambourg

La demande très forte des investisseurs pour les produits « prime » en Europe occidentale en 2010 a ramené les rendements à des niveaux bas.

• Les principaux marchés tertiaires comme la City de Londres ou le marché de Francfort restent dans la catégorie des marchés « CHAUDS ». A l’inverse, Paris, où les prix sont aujourd’hui très élevés, reste dans la catégorie des
marchés « FROIDS ». • Les marchés d’Europe Centrale et de l’Est sont aujourd’hui très attractifs en termes de pricing, en particulier Bucarest en bureau et Budapest en commerces qui ont vu leur attractivité progresser.



Les marchés européens d’immobilier d’entreprise offrent aujourd’hui peu de marchés attractifs, comme le montre l’indice DTZ Fair Value™ (FV) passé de 40 au 4ème trimestre 2010 à seulement 32 au 1er trimestre 2011. L’analyse Fair Value, qui mesure l’attractivité des marchés immobiliers à travers le monde, montre aussi que l’Europe est à la traîne du classement mondial avec un indice à 50 contre 32 seulement en Europe.

La majorité des marchés « core » européens offrent aujourd’hui un retour sur investissement plus faible, après la forte appréciation des prix observée durant l’année 2010, en particulier sur les immeubles de bureaux. En 2010, les acquéreurs se sont essentiellement focalisés sur les immeubles « prime », conduisant ainsi à une forte compression des taux de rendement. Moscou est aujourd’hui le seul marché qualifié de “BRULANT”, donc “TRES ATTRACTIF”, du fait d’une forte hausse anticipée sur les valeurs locatives et des taux de rendement encore hauts.

Au 1er trimestre 2011, 25 des 99 marchés européens couverts par cette analyse ont changé de catégorie, dont 20 qui ont vu leur attractivité se dégrader. Cinq sont passés de “BRULANTS” à “CHAUDS” et 15 de “CHAUDS” à “FROIDS”. Les taux de rendement prime sont demeurés inchangés dans de nombreux marchés au 1er trimestre 2011, alors que dans d’autres, l’attention des investisseurs sur les actifs « prime » a entraîné une nouvelle compression des taux et réduit de facto leur attractivité. C’est le cas à Lyon et à Marseille tout comme à Oslo sur les actifs de commerce.

Contrairement à nos analyses du 4ème trimestre 2010 - qui avaient mis en évidence une bonne résistance des marchés allemands - le 1er trimestre 2011 a vu ceux-ci reculer en termes d’attractivité, en particulier Berlin en commerces, Hambourg sur le secteur industriel et Munich en bureau. Ce phénomène est essentiellement dû à une forte hausse des obligations d’Etat allemandes.

Alors que la valorisation des actifs sur les marchés européens « core » est aujourd’hui minime, il reste encore de nombreux marchés attractifs en Europe Centrale et de l’Est. Au 1er trimestre 2011, 6 d’entre eux sont classés comme “BRULANTS », 6 comme « CHAUDS » et 4 comme « FROIDS ». La sur-performance de cette région est liée à un revenu locatif élevé et à des prévisions de croissance de loyers significatives. A plus long terme, le retour des investisseurs sur ces marchés devrait entraîner une compression des taux de rendement et
donc une hausse des valeurs vénales. L’étude distingue particulièrement les marchés de Bucarest et de Moscou en commerces comme offrant de bonnes perspectives de retour sur investissement.

Magali Marton, Head of CEMEA Research chez DTZ, commente: « Notre dernier Indice Fair Value ™ montre que les marchés européens dits « core » offrent aujourd’hui des perspectives de retour sur investissement plus faibles que ceux attendus dans les pays les plus émergents. La croissance des loyers et des valeurs en capital sur les marchés européens a dépassé la moyenne mondiale en 2010; cependant la croissance des valeurs
locatives devrait ralentir du fait de la mise en place de plan d’austérité qui bride la reprise du marché. Le marché des bureaux en Europe a connu un intérêt croissant des investisseurs en 2010 alors que les valeurs l’acquisitions étaient encore attractives. Depuis, cet intérêt a entraîné une baisse des taux de rendement et ces marchés sont par conséquent aujourd’hui moins attractifs. Les investisseurs souhaitant aujourd’hui réaliser des acquisitions doivent donc se tourner vers les marchés d’Europe Centrale et de l’Est qui offrent désormais des retours sur investissement nettement plus prometteurs sur un horizon de 5 ans ».


L’étude DTZ Fair Value TM complète (en anglais) peut être téléchargée ici :
http://www.dtz.com/Global/Research/Foresight+Europe+Fair+Value+Q1+2011

24/06/2011


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