Aus dem Verkauf von vier Liegenschaften, einem neu erstellten Einfamilienhaus und einer Landparzelle resultierte ein Vorsteuergewinn von CHF 9.3 Mio. Immobilienzukäufe haben keine stattgefunden.
Am Bilanzstichtag umfasste das Portfolio 61 Liegenschaften inklusive Entwicklungsliegenschaften und Landparzellen. Die Mieterträge der Berichtsperiode setzten sich aus folgenden Nutzungsarten zusammen: 49% Büro und Bildungswesen, 32% Gewerbe und Logistik, 7% Detailhandel und Gastronomie sowie 12% Wohnen und Parking.
Der Marktwert der Rendite- und Entwicklungsliegenschaften betrug am Ende des Berichtsjahres CHF 1‘208 Mio. und beinhaltet eine Aufwertung von CHF 2.5 Mio. beziehungsweise 0.2%.
Akquisitionsbedingt stieg der Liegenschaftsertrag um 5.6% auf CHF 87.2 Mio. an. Der Ertrag der Renditeliegenschaften, die unverändert während des gesamten Berichtsjahres im Eigentum der Gesellschaft standen, sank leicht um 0.1%.
Der Liegenschaftsaufwand stieg überproportional um 8% auf CHF 9.5 Mio.; in erster Linie verursacht infolge höherer Unterhalts- und Reparaturaufwendungen.
Bedingt durch die Kündigung eines Grossmieters stieg die Leerstandsquote im Berichtsjahr um 3.4 Prozentpunkte auf 12.5% an.
Die Nettorendite des Renditeportfolios verblieb auf hohen 5.9%.
Der durchschnittliche Zinssatz der Hypothekardarlehen am Bilanzstichtag betrug 2.69%, die durchschnittliche Zinsbindung 6.2 Jahre. Gegenüber Ende 2012 reduzierte sich der durchschnittliche Zinssatz damit um 10 Basispunkte.
Die Eigenkapitalquote belief sich am Ende des Berichtsjahres auf 43.7%. Der Verwaltungsrat wird der Generalversammlung unverändert eine Ausschüttung von CHF 20.00 pro Inhaberaktie beantragen. Dies entspricht, auf der Basis des Aktienkurses am Bilanzstichtag, einer Ausschüttungsrendite von 6%.
Die Gesamtperformance der Aktie, die sich aus dem Kursgewinn und der bezahlten Dividende zusammensetzt, erreichte 9.3%.
Investition im Ausland
Intershop hat sich im Berichtsjahr im Einklang mit der angepassten Anlagestrategie an Corestate Capital AG, Zug, beteiligt. Dabei handelt es sich um einen, schwergewichtig im deutschen Immobilienmarkt tätigen, Private Equity Investor und Asset Manager.
Rechnungslegung
Wie angekündigt hat Intershop per 1. Januar 2013 den Rechnungslegungsstandard von IFRS auf Swiss GAAP FER umgestellt und die Vorjahreswerte zu Vergleichszwecken entsprechend angepasst.
Ausblick
Der Verbesserung der konjunkturellen Aussichten stehen eine hohe Bau- und eine nun rückläufige, aber immer noch erhebliche, Planungstätigkeit gegenüber. Dies führt zu einem anhaltenden Überangebot an Mietflächen, insbesondere im Bürosegment. Auch ist die mittelfristige Nachfrage im Wohnflächenmarkt nach Annahme der Volksinitiative «Gegen Masseneinwanderung» in Frage gestellt. Aufgrund des gesunkenen Referenzzinssatzes bleiben generelle Mieterhöhungen im Altwohnungsbestand frühestens auf mittlere Frist realisierbar.
Die Zweifel an der Nachhaltigkeit der Preisentwicklung von schweizerischen Renditeliegenschaften haben weiter zugenommen. Intershop beabsichtigt, auch im laufenden Jahr erarbeitete Mehrwerte durch Verkauf zu realisieren. Sofern eine ausreichende Entschädigung der Risiken im Kaufpreis Berücksichtigung findet, wird Intershop aber auch Opportunitäten zum Zukauf von Liegenschaften wahrnehmen.
Zusammenfassend erwartet Intershop im Geschäftsjahr 2014, unter Ausschluss von Akquisitionen und Verkäufen, einen Rückgang der Mieterträge um einen einstelligen Prozentsatz und, auf Jahresfrist, eine Leerstandsquote der Renditeliegenschaften in der Grössenordung von 13%. Aus dem Verkauf der Eigentumswohnungen «Résidence Bel Orne» und der allfälligen Veräusserung weiterer Liegenschaften wird ein Verkaufsgewinn über dem des Berichtsjahres prognostiziert. Die Finanzierungskosten werden ansteigen, da Intershop im Januar 2014 eine Anleihe von CHF 125 Mio. mit einem Coupon von 1.5% am Markt platziert hat. Das Reinergebnis wird darüber hinaus durch die nicht prognostizierbaren Marktwertveränderungen der Liegenschaften beeinflusst.
Aktienrückkauf
Unter Berücksichtigung des erwarteten guten operativen Resultats, der bestehenden starken Eigenkapitalausstattung und einer tendenziell sinkenden Bilanzsumme hat sich der Verwaltungsrat entschieden, bis maximal fünf Prozent der ausstehenden Aktien mittels eines Festpreisangebots von CHF 340.- pro Aktie zurückzukaufen und der Generalversammlung deren Vernichtung zu beantragen. Diese Transaktion würde es Intershop erleichtern, auch bei einem allenfalls geringeren Immobilienbestand, die Mittel für eine weiterhin attraktive Dividendenpolitik zu erarbeiten. Das detaillierte Rückkaufangebot wird voraussichtlich am 12. März 2014 veröffentlicht.
Am Bilanzstichtag umfasste das Portfolio 61 Liegenschaften inklusive Entwicklungsliegenschaften und Landparzellen. Die Mieterträge der Berichtsperiode setzten sich aus folgenden Nutzungsarten zusammen: 49% Büro und Bildungswesen, 32% Gewerbe und Logistik, 7% Detailhandel und Gastronomie sowie 12% Wohnen und Parking.
Der Marktwert der Rendite- und Entwicklungsliegenschaften betrug am Ende des Berichtsjahres CHF 1‘208 Mio. und beinhaltet eine Aufwertung von CHF 2.5 Mio. beziehungsweise 0.2%.
Akquisitionsbedingt stieg der Liegenschaftsertrag um 5.6% auf CHF 87.2 Mio. an. Der Ertrag der Renditeliegenschaften, die unverändert während des gesamten Berichtsjahres im Eigentum der Gesellschaft standen, sank leicht um 0.1%.
Der Liegenschaftsaufwand stieg überproportional um 8% auf CHF 9.5 Mio.; in erster Linie verursacht infolge höherer Unterhalts- und Reparaturaufwendungen.
Bedingt durch die Kündigung eines Grossmieters stieg die Leerstandsquote im Berichtsjahr um 3.4 Prozentpunkte auf 12.5% an.
Die Nettorendite des Renditeportfolios verblieb auf hohen 5.9%.
Der durchschnittliche Zinssatz der Hypothekardarlehen am Bilanzstichtag betrug 2.69%, die durchschnittliche Zinsbindung 6.2 Jahre. Gegenüber Ende 2012 reduzierte sich der durchschnittliche Zinssatz damit um 10 Basispunkte.
Die Eigenkapitalquote belief sich am Ende des Berichtsjahres auf 43.7%. Der Verwaltungsrat wird der Generalversammlung unverändert eine Ausschüttung von CHF 20.00 pro Inhaberaktie beantragen. Dies entspricht, auf der Basis des Aktienkurses am Bilanzstichtag, einer Ausschüttungsrendite von 6%.
Die Gesamtperformance der Aktie, die sich aus dem Kursgewinn und der bezahlten Dividende zusammensetzt, erreichte 9.3%.
Investition im Ausland
Intershop hat sich im Berichtsjahr im Einklang mit der angepassten Anlagestrategie an Corestate Capital AG, Zug, beteiligt. Dabei handelt es sich um einen, schwergewichtig im deutschen Immobilienmarkt tätigen, Private Equity Investor und Asset Manager.
Rechnungslegung
Wie angekündigt hat Intershop per 1. Januar 2013 den Rechnungslegungsstandard von IFRS auf Swiss GAAP FER umgestellt und die Vorjahreswerte zu Vergleichszwecken entsprechend angepasst.
Ausblick
Der Verbesserung der konjunkturellen Aussichten stehen eine hohe Bau- und eine nun rückläufige, aber immer noch erhebliche, Planungstätigkeit gegenüber. Dies führt zu einem anhaltenden Überangebot an Mietflächen, insbesondere im Bürosegment. Auch ist die mittelfristige Nachfrage im Wohnflächenmarkt nach Annahme der Volksinitiative «Gegen Masseneinwanderung» in Frage gestellt. Aufgrund des gesunkenen Referenzzinssatzes bleiben generelle Mieterhöhungen im Altwohnungsbestand frühestens auf mittlere Frist realisierbar.
Die Zweifel an der Nachhaltigkeit der Preisentwicklung von schweizerischen Renditeliegenschaften haben weiter zugenommen. Intershop beabsichtigt, auch im laufenden Jahr erarbeitete Mehrwerte durch Verkauf zu realisieren. Sofern eine ausreichende Entschädigung der Risiken im Kaufpreis Berücksichtigung findet, wird Intershop aber auch Opportunitäten zum Zukauf von Liegenschaften wahrnehmen.
Zusammenfassend erwartet Intershop im Geschäftsjahr 2014, unter Ausschluss von Akquisitionen und Verkäufen, einen Rückgang der Mieterträge um einen einstelligen Prozentsatz und, auf Jahresfrist, eine Leerstandsquote der Renditeliegenschaften in der Grössenordung von 13%. Aus dem Verkauf der Eigentumswohnungen «Résidence Bel Orne» und der allfälligen Veräusserung weiterer Liegenschaften wird ein Verkaufsgewinn über dem des Berichtsjahres prognostiziert. Die Finanzierungskosten werden ansteigen, da Intershop im Januar 2014 eine Anleihe von CHF 125 Mio. mit einem Coupon von 1.5% am Markt platziert hat. Das Reinergebnis wird darüber hinaus durch die nicht prognostizierbaren Marktwertveränderungen der Liegenschaften beeinflusst.
Aktienrückkauf
Unter Berücksichtigung des erwarteten guten operativen Resultats, der bestehenden starken Eigenkapitalausstattung und einer tendenziell sinkenden Bilanzsumme hat sich der Verwaltungsrat entschieden, bis maximal fünf Prozent der ausstehenden Aktien mittels eines Festpreisangebots von CHF 340.- pro Aktie zurückzukaufen und der Generalversammlung deren Vernichtung zu beantragen. Diese Transaktion würde es Intershop erleichtern, auch bei einem allenfalls geringeren Immobilienbestand, die Mittel für eine weiterhin attraktive Dividendenpolitik zu erarbeiten. Das detaillierte Rückkaufangebot wird voraussichtlich am 12. März 2014 veröffentlicht.
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