Die Intershop-Gruppe schliesst das erste Semester mit einem gegenüber der Vorjahresperiode um 17% gesteigerten Reingewinn ab. Neben leicht höheren Nettomieterträgen hat insbesondere der Verkauf von Eigentumswohnungen zu diesem Gewinnanstieg beigetragen.
Der Reingewinn beträgt CHF 25,2 Mio. respektive CHF 12.02 pro Aktie.
Das Eigenkapital am 30.06.2010 beträgt CHF 499,9 Mio. respektive CHF 238.05 pro Aktie; die Eigenkapitalquote liegt bei 40,7%.
Auf dem Renditeportfolio wurde eine Brutto-Objektrendite von 7,0% respektive eine Netto-Objektrendite von 5,9% erzielt.
Die annualisierte Eigenkapitalrendite beträgt 9,7%.
Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften reduziert sich auf 9,6%.
Die Intershop-Aktie erzielte im ersten Semester eine Gesamtperformance von 5,0%.
Der Nettoliegenschaftsertrag konnte im Vergleich zur Vorperiode leicht um 0,8% auf CHF 36,8 Mio. gesteigert werden. In der Folge stiegen die Bruttoobjektrendite um 0,2 Prozentpunkte auf 7,0% und die Nettoobjektrendite um 0,1 Prozentpunkte auf 5,9% an.
Aufgrund der Dividendenausschüttung von CHF 42 Mio. im Mai dieses Jahres und wegen nicht realisierter Verluste aus Zinsabsicherungsgeschäften in Höhe von netto CHF 2,7 Mio., die auf die sehr tiefen Zinssätze am Bilanzstichtag zurückzuführen sind, reduzierte sich das Eigenkapital am Stichtag auf CHF 500 Mio., respektive CHF 238.05 pro Aktie.
Am Bilanzstichtag umfasste das Portfolio 71 Liegenschaften inklusive Entwicklungs- und Promotionsliegenschaften. Die Mieterträge der Renditeliegenschaften setzen sich aus folgenden Nutzungsarten zusammen: 40% Büro, 10% Bildungswesen, 27% Gewerbe und Logistik/Lager, 9% Detailhandel und Gastronomie sowie 14% Wohnen und Parking.
Der Marktwert des Rendite- und Entwicklungsportfolios blieb stabil und hat sich, nach Abzug der getätigten Investitionen, minimal um CHF 1,0 Mio. erhöht.
Der Liegenschaftsertrag ging gegenüber der Vergleichsperiode leicht um 0,3% zurück. Obwohl keine neuen Liegenschaften erworben wurden, konnten die Erträge der im Vorjahr veräusserten Objekte grösstenteils kompensiert werden. Da auch der Liegenschaftsaufwand um CHF 0,4 Mio. sank, verbesserte sich das Verhältnis von Liegenschaftsaufwand zu Liegenschaftsertrag von 13% auf 12,1%.
Der Personalaufwand stieg gegenüber der Vorjahresperiode leicht um CHF 0,1 Mio. an, während der administrative Aufwand inklusive Kapitalsteuern geringfügig sank.
Der Finanzaufwand ging um knapp 6% auf CHF 8,3 Mio. zurück. Dem um 0,4 Mio. geringeren Zinsertrag stehen ein Währungsgewinn von CHF 0,3 Mio. und CHF 0,5 Mio. unter der Vorjahresperiode liegende Zinskosten gegenüber. Der durchschnittliche Zinssatz der in Schweizer Franken valutierenden Darlehen reduzierte sich leicht von 3,19% auf 3,17% bei einer nahezu unveränderten durchschnittlichen Zinsbindung von 54 Monaten gegenüber 55 Monaten Ende 2009.
Trotz des anspruchsvollen Umfeldes konnte die Leerstandsquote im ersten Semester signifikant von 10,8% auf 9,6% reduziert werden.
Aus der Vielzahl angebotener Immobilien und Portfolios hat sich Intershop im ersten Semester 2010 nur das Baurecht auf einer Landparzelle in Kilchberg/ZH gesichert, auf der nach Vorliegen der Baubewilligung 21 Mietwohnungen entstehen sollen. Alle weiteren Angebote haben nicht die von Intershop geforderten Renditeanforderungen erfüllt.
In Anbetracht der fehlenden attraktiven Akquisitionsgelegenheiten fokussierte Intershop verstärkt die Entwicklungsmöglichkeiten im bestehenden Portfolio. Der Bau eines neuen Justizgebäudes auf dem Areal des Centre St-Roch in Yverdon-les-Bains wurde vorangetrieben, eine Wohnüberbauung am Chemin de Renens in Lausanne ist in Planung und die Umnutzung der Liegenschaften an der Römerstrasse in Baden wird detailliert projektiert.
Neben dem bereits erwähnten Verkauf der Eigentumswohnungen „edendrei“ beurkundete Intershop in der Berichtsperiode den Verkauf der Stockwerkeigentumsanteile einer Liegenschaft in Martigny, der aufgrund eines Vorkaufsrechtes erst im zweiten Halbjahr 2010 vollzogen wurde.
Intershop erwartet im Vermietungsgeschäft auch weiterhin grosse Herausforderungen. Insbesondere kommerzielle Flächen werden nur mit höherem Aufwand und nach längeren Vermarktungszeiten vermietet werden können. Deshalb kann im zweiten Semester nicht mit einem dem ersten Semester entsprechenden Leerstandsabbau gerechnet werden. Unter Ausschluss allfälliger Verkäufe und Akquisitionen wird der Mietertrag des Geschäftsjahres 2010 tendenziell leicht unter dem des Vorjahres liegen.
Auch die Akquisition interessanter Liegenschaften und Projekte dürfte vorerst schwierig bleiben.
Aus Liegenschaftsverkäufen erwartet Intershop für das laufende Geschäftsjahr einen substantiell über dem Vorjahr liegenden Erfolg und somit, unter Ausschluss der nicht prognostizierbaren Marktwertveränderungen der Liegenschaften, einen erfreulichen operativen Abschluss.
quelle : Intershop
Der Reingewinn beträgt CHF 25,2 Mio. respektive CHF 12.02 pro Aktie.
Das Eigenkapital am 30.06.2010 beträgt CHF 499,9 Mio. respektive CHF 238.05 pro Aktie; die Eigenkapitalquote liegt bei 40,7%.
Auf dem Renditeportfolio wurde eine Brutto-Objektrendite von 7,0% respektive eine Netto-Objektrendite von 5,9% erzielt.
Die annualisierte Eigenkapitalrendite beträgt 9,7%.
Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften reduziert sich auf 9,6%.
Die Intershop-Aktie erzielte im ersten Semester eine Gesamtperformance von 5,0%.
Der Nettoliegenschaftsertrag konnte im Vergleich zur Vorperiode leicht um 0,8% auf CHF 36,8 Mio. gesteigert werden. In der Folge stiegen die Bruttoobjektrendite um 0,2 Prozentpunkte auf 7,0% und die Nettoobjektrendite um 0,1 Prozentpunkte auf 5,9% an.
Aufgrund der Dividendenausschüttung von CHF 42 Mio. im Mai dieses Jahres und wegen nicht realisierter Verluste aus Zinsabsicherungsgeschäften in Höhe von netto CHF 2,7 Mio., die auf die sehr tiefen Zinssätze am Bilanzstichtag zurückzuführen sind, reduzierte sich das Eigenkapital am Stichtag auf CHF 500 Mio., respektive CHF 238.05 pro Aktie.
Am Bilanzstichtag umfasste das Portfolio 71 Liegenschaften inklusive Entwicklungs- und Promotionsliegenschaften. Die Mieterträge der Renditeliegenschaften setzen sich aus folgenden Nutzungsarten zusammen: 40% Büro, 10% Bildungswesen, 27% Gewerbe und Logistik/Lager, 9% Detailhandel und Gastronomie sowie 14% Wohnen und Parking.
Der Marktwert des Rendite- und Entwicklungsportfolios blieb stabil und hat sich, nach Abzug der getätigten Investitionen, minimal um CHF 1,0 Mio. erhöht.
Der Liegenschaftsertrag ging gegenüber der Vergleichsperiode leicht um 0,3% zurück. Obwohl keine neuen Liegenschaften erworben wurden, konnten die Erträge der im Vorjahr veräusserten Objekte grösstenteils kompensiert werden. Da auch der Liegenschaftsaufwand um CHF 0,4 Mio. sank, verbesserte sich das Verhältnis von Liegenschaftsaufwand zu Liegenschaftsertrag von 13% auf 12,1%.
Der Personalaufwand stieg gegenüber der Vorjahresperiode leicht um CHF 0,1 Mio. an, während der administrative Aufwand inklusive Kapitalsteuern geringfügig sank.
Der Finanzaufwand ging um knapp 6% auf CHF 8,3 Mio. zurück. Dem um 0,4 Mio. geringeren Zinsertrag stehen ein Währungsgewinn von CHF 0,3 Mio. und CHF 0,5 Mio. unter der Vorjahresperiode liegende Zinskosten gegenüber. Der durchschnittliche Zinssatz der in Schweizer Franken valutierenden Darlehen reduzierte sich leicht von 3,19% auf 3,17% bei einer nahezu unveränderten durchschnittlichen Zinsbindung von 54 Monaten gegenüber 55 Monaten Ende 2009.
Trotz des anspruchsvollen Umfeldes konnte die Leerstandsquote im ersten Semester signifikant von 10,8% auf 9,6% reduziert werden.
Aus der Vielzahl angebotener Immobilien und Portfolios hat sich Intershop im ersten Semester 2010 nur das Baurecht auf einer Landparzelle in Kilchberg/ZH gesichert, auf der nach Vorliegen der Baubewilligung 21 Mietwohnungen entstehen sollen. Alle weiteren Angebote haben nicht die von Intershop geforderten Renditeanforderungen erfüllt.
In Anbetracht der fehlenden attraktiven Akquisitionsgelegenheiten fokussierte Intershop verstärkt die Entwicklungsmöglichkeiten im bestehenden Portfolio. Der Bau eines neuen Justizgebäudes auf dem Areal des Centre St-Roch in Yverdon-les-Bains wurde vorangetrieben, eine Wohnüberbauung am Chemin de Renens in Lausanne ist in Planung und die Umnutzung der Liegenschaften an der Römerstrasse in Baden wird detailliert projektiert.
Neben dem bereits erwähnten Verkauf der Eigentumswohnungen „edendrei“ beurkundete Intershop in der Berichtsperiode den Verkauf der Stockwerkeigentumsanteile einer Liegenschaft in Martigny, der aufgrund eines Vorkaufsrechtes erst im zweiten Halbjahr 2010 vollzogen wurde.
Intershop erwartet im Vermietungsgeschäft auch weiterhin grosse Herausforderungen. Insbesondere kommerzielle Flächen werden nur mit höherem Aufwand und nach längeren Vermarktungszeiten vermietet werden können. Deshalb kann im zweiten Semester nicht mit einem dem ersten Semester entsprechenden Leerstandsabbau gerechnet werden. Unter Ausschluss allfälliger Verkäufe und Akquisitionen wird der Mietertrag des Geschäftsjahres 2010 tendenziell leicht unter dem des Vorjahres liegen.
Auch die Akquisition interessanter Liegenschaften und Projekte dürfte vorerst schwierig bleiben.
Aus Liegenschaftsverkäufen erwartet Intershop für das laufende Geschäftsjahr einen substantiell über dem Vorjahr liegenden Erfolg und somit, unter Ausschluss der nicht prognostizierbaren Marktwertveränderungen der Liegenschaften, einen erfreulichen operativen Abschluss.
quelle : Intershop
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