Jahresergebnis per 31. Dezember 2009 PSP Swiss Property



Jahresergebnis per 31. Dezember 2009 PSP Swiss Property
Im Berichtsjahr hat die PSP Swiss Property ihre Ergebnisse gegenüber dem Vorjahr deutlich erhöht: Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte stieg um 9.6% auf CHF 136.5 Mio. (2008: CHF 124.5 Mio.). Der entsprechende Gewinn pro Aktie ohne Bewertungseffekte erhöhte sich um 10.9% auf CHF 3.26 (2008: CHF 2.94). Per Ende 2009 war das Eigenkapital pro Aktie (NAV) mit CHF 64.95 um 5.0% höher als per Ende 2008 (CHF 61.83). Der Verwaltungsrat beantragt eine Barausschüttung von CHF 2.70 pro Aktie, 8% mehr als im Vorjahr – diese wird wiederum in Form einer Nennwertrückzahlung erfolgen. Beim Immobilienportfolio konnte die Leerstandsquote per Ende 2009 auf 7.5% reduziert werden (Ende 2008: 8.3%).

Optimiertes Immobilienportfolio

Das Immobilienportfolio umfasste per Ende 2009 179 Büro- und Geschäftshäuser an erstklassigen Lagen. Dazu kamen acht Areale mit attraktiven Entwicklungsprojekten. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug per Ende 2009 CHF 5.216 Mrd. (Ende 2008: CHF 5.149 Mrd.). Mehrere Akquisitionsmöglichkeiten wurden während der Berichtsperiode geprüft; zu einem Abschluss kam es jedoch nicht. Im Rahmen der kontinuierlichen Portfoliooptimierung wurden neun Anlageliegenschaften veräussert. Der Verkaufserlös von insgesamt CHF 140.6 Mio. lag 12.4% über der letzten Schätzung von Wüest & Partner.

Die Neubewertung der Liegenschaften resultierte in einer Aufwertung um CHF 112.4 Mio. (2008: CHF 121.5 Mio.). Der grösste Teil dieser Wertsteigerung ist auf den erfolgreichen Leerstandsabbau und Neuabschlüsse zu höheren Mietpreisen zurückzuführen.

Erfolgreicher Leerstandsabbau

Per Ende 2009 betrug die Leerstandsquote 7.5%, eine Reduktion von 0.8% gegenüber Ende 2008. 1.6%-Punkte sind auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen: 0.5%-Punkte stammen von der Liegenschaft an der Route des Acacias 52 in Carouge, die nach der Renovation zu 100% vermietet sein wird (per 1. Juli 2010) und 0.7%-Punkte betreffen die Sanierung der Liegenschaft Aarbergstrasse 94 in Biel, die 2010 abgeschlossen wird.

Operatives Rekordergebnis

Der Liegenschaftsertrag stieg um 3.2% auf CHF 264.6 Mio. Die Zunahme um CHF 8.2 Mio. resultierte hauptsächlich aus dem Leerstandsabbau im Vorjahr, höheren Mieten und zwei Einmaleffekten aus dem 1. Halbjahr 2009 (Auflösung von nicht mehr benötigten Delkredererückstellungen von CHF 1.3 Mio., partielle Auflösung einer Rückstellung nach Schlussverhandlung eines bisher pendenten Mietverhältnisses von CHF 1.1 Mio.). Der Betriebsaufwand reduzierte sich um 2.8% auf CHF 58.1 Mio., bedingt durch einen leicht tieferen Betriebsaufwand der Liegenschaften und einem stark gesunkenem allgemeinen Betriebs- und Verwaltungsaufwand.

Dank der positiven Ertragsentwicklung sowie der verbesserten Kostenstruktur konnte der EBITDA ohne Bewertungseffekte um 6.1% auf CHF 221.1 Mio. erhöht werden (2008: CHF 208.4 Mio.); dabei verbesserte sich die EBITDA-Marge auf 79.5% (2008: 78.1%).

Äusserst solide Kapitalstruktur

Mit einer Verschuldungsrate von 37.2% (Ende 2008: 40.5%) bleibt die Kapitalstruktur äusserst solide. Die unbenutzten Kreditlimiten betragen aktuell CHF 630 Mio. Im Jahr 2010 werden keine Kredite zur Refinanzierung fällig, im Jahre 2011 nur CHF 100 Mio. Der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz betrug in der Berichtsperiode 2.54% (2008: 2.75%). Die durchschnittliche Zinsbindung belief sich per Ende 2009 auf 3.0 Jahre (Ende 2008: 3.1 Jahre).

Antrag für erhöhte Nennwertrückzahlung

Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung vom 30. März 2010 wiederum eine Barauszahlung in Form einer Nennwertrückzahlung, und zwar in der Höhe von CHF 2.70 pro Aktie (Vorjahr: CHF 2.50 pro Aktie), entsprechend einer Erhöhung um 8%. In Relation zum Jahresgewinn ohne Liegenschaftserfolge (CHF 3.26) entspricht dies einer Payout-Ratio von 82.8%; im Verhältnis zum Jahresendkurs 2009 der PSP-Aktie von CHF 58.50 ergibt dies eine Barrendite von 4.6%.

Erweiterung des Verwaltungsrates

Der ordentlichen Generalversammlung vom 30. März 2010 beantragt der Verwaltungsrat die Neuwahl von Prof. Dr. Peter Forstmoser für eine 1-jährige statutarische Amtsdauer. Herr Professor Forstmoser soll den Verwaltungsrat in strategischen und Corporate-Governance-Belangen unterstützen.

Ausblick 2010

PSP Swiss Property blickt trotz der weiterhin schwierigen Wirtschaftslage aufgrund ihrer guten Marktstellung, ihrer starken Kapitalbasis und der hohen Qualität des Immobilienportfolios mittel- und langfristig zuversichtlich in die Zukunft. Im laufenden Jahr werden der Evaluation von Akquisitionsmöglichkeiten und der Bearbeitung der Leerstände besondere Beachtung geschenkt. Zur Attraktivitätssteigerung der Anlageliegenschaften sind für 2010 höhere Erneuerungsinvestitionen als im Vorjahr geplant.

Für das Geschäftsjahr 2010 sind der Wegfall von Mieterträgen aus den Immobilienverkäufen im Berichtsjahr und das Ausbleiben der Einmaleffekte aus dem 1. Halbjahr 2009 zu berücksichtigen. In Anbetracht dieser Faktoren sowie der oben erwähnten höheren Renovationstätigkeiten wird - unter Annahme eines konstanten Immobilienbestandes - für das Geschäftsjahr 2010 ein EBIDTA ohne Liegenschaftserfolge von über CHF 210 Mio. erwartet.

Bei den Leeständen wird mit einer Quote von rund 8 % per Ende 2010 gerechnet. Durch den per Mitte 2010 fertig werdenden Neubau Businesspark Richtistrasse in Wallisellen könnten weitere 1.5 %-Punkte dazukommen.

quelle : PSP

02/03/2010

Tags : psp

Lu 1052 fois

Rédaction Immo-swissnews.ch