Im Jahr 2011 hat sich das Ergebnis gegenüber dem Vorjahr wiederum stark verbessert: Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte erhöhte sich um 6.6% auf CHF 149.0 Mio.; einschliesslich Bewertungseffekte stieg er sogar um 46.4% auf CHF 404.0 Mio. Der entsprechende Gewinn pro Aktie betrug CHF 3.47 (2010: CHF 3.30); derjenige mit Bewertungseffekten erhöhte sich auf CHF 9.40 (2010: CHF 6.62). Per Ende Dezember 2011 betrug das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) CHF 75.28 (Ende 2010: CHF 68.87). Der NAV vor Abzug der latenten Steuern belief sich auf CHF 89.02 (Ende 2010: CHF 80.86). Der Verwaltungsrat beantragt eine Barausschüttung von CHF 3.00 pro Aktie aus den Reserven aus Kapitaleinlagen. Dies entspricht einer Erhöhung um 7.1% gegenüber der Nennwertrückzahlung von CHF 2.80 pro Aktie im Vorjahr.
Immobilienportfolio
Das Immobilienportfolio umfasste per Ende 2011 168 Büro- und Geschäftshäuser an erstklassigen Lagen. Dazu kamen sieben attraktive Entwicklungsareale und zwei Einzelprojekte; der Bilanzwert des Portfolios betrug per Ende 2011 CHF 5.958 Mrd. (Ende 2010: CHF 5.518 Mrd.). In der Berichtsperiode wurden keine Immobilien erworben, jedoch im Rahmen der kontinuierlichen Portfoliobereinigung sechs kleinere Objekte aus dem Anlageportfolio für insgesamt CHF 55.4 Mio., bzw. 16.7% über der letzten Bewertung, veräussert (IFRS: 8.4%).
Die Neubewertung des Immobilienportfolios resultierte in einer Aufwertung um CHF 325.1 Mio. (2010: CHF 180.6 Mio.). Der grösste Teil dieser Wertsteigerung folgte aus Änderungen bei den Diskontierungssätzen, erfolgreichen Neuvermietungen sowie Vertragsverlängerungen zu höheren Mieten.
Die laufenden Arealentwicklungen wurden planmässig weitergeführt. Erwähnenswert ist dabei der Baubeginn auf dem Gurtenareal in Wabern bei Bern, wobei von den 101 Stockwerkeinheiten per Ende 2011 bereits 48 Stück reserviert waren. Im Juli 2011 begannen die Bauarbeiten für den neuen „Vorderer Sternen" an der Theaterstrasse 22 am Bellevue in Zürich. Bis im Frühjahr 2013 entsteht ein Ersatzneubau mit Gastronomie- und Büroflächen. Die Investitionssumme für diesen Neubau beträgt rund CHF 12 Mio. Im Weiteren konnte kürzlich mit dem Umbau des „Kesselhauses" auf dem Hürlimann-Areal in Zürich gestartet werden; die Investitionssumme für dieses Bürohaus mit rund 700 m2 Bürofläche beträgt rund CHF 5 Mio. Am 1. März 2012 wird das Boutique Hotel „B2" auf dem Hürlimann-Areal eröffnet.
Leerstandsquote
Die Leerstandsquote betrug Ende 2011 8.3% (Ende 2010: 8.5%). Der leichte Rückgang war v.a. eine Folge erfolgreicher Teilvermietungen der beiden im Jahr 2010 fertig gestellten Neubauten in Wallisellen (Richtistrasse 9 und 11). Von den 8.3% waren 1.6%-Punkte auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen. 0.9%-Punkte davon betrafen die Sanierung der Liegenschaft Aarbergstrasse 94 in Biel. 0.6%-Punkte stammten von der Liegenschaft Laupenstrasse 18/18a in Bern. Die Liegenschaften in Zürich-West und Wallisellen (Anlagewert CHF 0.8 Mrd.) machten insgesamt 4.1 %-Punkte des Leerstands aus. Auf die übrigen Liegenschaften mit einem Anlagewert von CHF 4.7 Mrd. (d.h. das Gesamtportfolio ohne die Liegenschaften in Sanierung sowie diejenigen in Zürich-West und Wallisellen) entfielen 2.6 %-Punkte.
Jahresergebnis 2011
Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte erhöhte sich von CHF 139.8 Mio. auf CHF 149.0 Mio.; pro Aktie betrug er CHF 3.47 (2010: CHF 3.30). Der Reingewinn mit Bewertungseffekten erreichte CHF 404.0 Mio. (2010: CHF 280.8 Mio.), pro Aktie CHF 9.40 (2010: CHF 6.62).
Die Erhöhung des Reingewinn ohne Bewertungseffekte um CHF 9.2 Mio. ist hauptsächlich auf die folgenden Faktoren zurückzuführen: i) um CHF 7.7 Mio. höheren Liegenschaftsertrag (2010: CHF 263.0 Mio.), ii) um CHF 2.5 Mio. höhere Erträge aus dem Verkauf von Stockwerkeinheiten (2010: CHF 0.8 Mio.), iii) um CHF 2.0 Mio. höheren übrigen Ertrag (2010: CHF 5.2 Mio.), iv) um CHF 2.8 Mio. tieferen Unterhalts- und Renovationsaufwand der Liegenschaften (2010: CHF 19.3 Mio.) und v) um CHF 2.0 Mio. tieferen Finanzaufwand (2010: CHF 46.3 Mio.). Zu beachten ist in diesem Zusammenhang auch, dass im Vorjahr ein Ertrag aus aufgegebenem Geschäft von CHF 4.9 Mio. anfiel, welcher sich im Berichtsjahr nicht mehr wiederholte.
Der EBITDA ohne Bewertungseffekte stieg um 4.1% auf CHF 232.5 Mio. (2010: CHF 223.3 Mio.). Die EBITDA-Marge verbesserte sich auf 81.5% (2010: 80.3%).
Starke Kapitalstruktur, sinkende Fremdkapitalkosten
Mit einer Verschuldungsrate von 32.2% (Ende 2010: 35.7%) bleibt die Kapitalstruktur äusserst solide. In der Berichtsperiode konnten Zinsabsicherungsgeschäfte abgeschlossen werden, dank denen PSP Swiss Property auch mittelfristig weiterhin vom historisch tiefen Zinsniveau profitieren wird. 2012 werden Anleihen über CHF 290 Mio., aber keine Bankkredite fällig.
Der durchschnittliche Zinssatz lag per 31. Dezember 2011 bei 2.49% (Ende 2010: 2.61%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 2.9 Jahre (Ende 2010: 3.2 Jahre).
Die PSP Swiss Property verfügt über ungenutzte Kreditlinien von CHF 780 Mio. Dieser substanzielle Betrag ermöglicht der Gesellschaft weiterhin eine hohe Flexibilität.
Anträge an die Generalversammlung vom 3. April 2012
Der Verwaltungsrat beantragt für das Geschäftsjahr 2011 eine Ausschüttung von CHF 3.00 pro Aktie aus den Reserven aus Kapitaleinlagen (2010: Nennwertrückzahlung von CHF 2.80 pro Aktie). In Relation zum Jahresgewinn ohne Liegenschaftserfolge entspricht dieser Betrag einer Payout-Ratio von 86.5 %; im Verhältnis zum aktuellen Aktienkurs ergibt dies eine Rendite von 3.9%.
Im Weiteren stellen sich alle Verwaltungsratsmitglieder für eine weitere einjährige Amtsperiode zur Wiederwahl.
Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Am 3. Januar 2012 wurde die Liegenschaft an der Seftigenstrasse 259 in Wabern verkauft. Der Verkaufserfolg wurde gemäss IFRS per 31. Dezember 2011 als Aufwertungserfolg erfasst, da der Verkauf zu diesem Zeitpunkt bereits vertraglich geregelt war.
Am 27. Januar 2012 wurde der Erwerb eines Baurechts zur Erstellung einer bereits baurechtlich bewilligten Wellness- und Spa-Anlage auf dem Gelände des Lido Locarno beurkundet. PSP Swiss Property wird rund CHF 26 Mio. in dieses Projekt investieren. Der Bau der Anlage, die schon vermietet ist, wird voraussichtlich bis Mitte 2013 dauern.
Seit dem 1. Januar 2012 wurden 107 000 eigene Aktien zu durchschnittlich CHF 78.22 pro Aktie verkauft.
Ausblick 2012
PSP Swiss Property blickt aufgrund ihrer starken Marktstellung, ihrer soliden Kapitalbasis und der hohen Qualität ihres Immobilienportfolios mittel- und langfristig zuversichtlich in die Zukunft. Generell ist die Gesellschaft - wenn auch nicht vorbehaltlos - optimistisch für 2012. PSP Swiss Property beobachtet das wirtschaftliche Umfeld - in der Schweiz, in Europa und weltweit - nicht erst seit der Subprime- und Finanzkrise 2007 aufmerksam. Auch wenn sich die Schweiz den grösseren Problemen vieler Euro-Länder bisher weitgehend entziehen konnte, dürfte die Problematik um die internationale Staatsverschuldung, verbunden mit dem starken Franken, die Schweizer Wirtschaft künftig beeinträchtigen. Aus diesem Grund verfolgt die Gesellschaft weiterhin ihre zurückhaltenden Akquisitionsstrategie und konservative Finanzierungspolitik.
Im laufenden Jahr stehen die Weiterentwicklung der Areale und Projekte, Investitionen in das Anlageportfolio sowie gezielte Vermietungsaktivitäten im Zentrum der operativen Tätigkeiten. Im Rahmen der Portfoliooptimierung sind in einzelnen Liegenschaften auch 2012 substanzielle Investitionen zur Attraktivitätssteigerung geplant.
Unter der Annahme eines konstanten Immobilienbestands wird für 2012 ein EBITDA (ohne Liegenschaftserfolge) von über CHF 230 Mio. erwartet (2011: CHF 232.5 Mio.).
Bei den Leerständen in unserem Anlageportfolio steht die Stabilisierung der Leerstandsquote im Vordergrund; dabei wird mit einer Quote von rund 9% per Ende 2012 gerechnet (Ende 2011: 8.3%).
Immobilienportfolio
Das Immobilienportfolio umfasste per Ende 2011 168 Büro- und Geschäftshäuser an erstklassigen Lagen. Dazu kamen sieben attraktive Entwicklungsareale und zwei Einzelprojekte; der Bilanzwert des Portfolios betrug per Ende 2011 CHF 5.958 Mrd. (Ende 2010: CHF 5.518 Mrd.). In der Berichtsperiode wurden keine Immobilien erworben, jedoch im Rahmen der kontinuierlichen Portfoliobereinigung sechs kleinere Objekte aus dem Anlageportfolio für insgesamt CHF 55.4 Mio., bzw. 16.7% über der letzten Bewertung, veräussert (IFRS: 8.4%).
Die Neubewertung des Immobilienportfolios resultierte in einer Aufwertung um CHF 325.1 Mio. (2010: CHF 180.6 Mio.). Der grösste Teil dieser Wertsteigerung folgte aus Änderungen bei den Diskontierungssätzen, erfolgreichen Neuvermietungen sowie Vertragsverlängerungen zu höheren Mieten.
Die laufenden Arealentwicklungen wurden planmässig weitergeführt. Erwähnenswert ist dabei der Baubeginn auf dem Gurtenareal in Wabern bei Bern, wobei von den 101 Stockwerkeinheiten per Ende 2011 bereits 48 Stück reserviert waren. Im Juli 2011 begannen die Bauarbeiten für den neuen „Vorderer Sternen" an der Theaterstrasse 22 am Bellevue in Zürich. Bis im Frühjahr 2013 entsteht ein Ersatzneubau mit Gastronomie- und Büroflächen. Die Investitionssumme für diesen Neubau beträgt rund CHF 12 Mio. Im Weiteren konnte kürzlich mit dem Umbau des „Kesselhauses" auf dem Hürlimann-Areal in Zürich gestartet werden; die Investitionssumme für dieses Bürohaus mit rund 700 m2 Bürofläche beträgt rund CHF 5 Mio. Am 1. März 2012 wird das Boutique Hotel „B2" auf dem Hürlimann-Areal eröffnet.
Leerstandsquote
Die Leerstandsquote betrug Ende 2011 8.3% (Ende 2010: 8.5%). Der leichte Rückgang war v.a. eine Folge erfolgreicher Teilvermietungen der beiden im Jahr 2010 fertig gestellten Neubauten in Wallisellen (Richtistrasse 9 und 11). Von den 8.3% waren 1.6%-Punkte auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen. 0.9%-Punkte davon betrafen die Sanierung der Liegenschaft Aarbergstrasse 94 in Biel. 0.6%-Punkte stammten von der Liegenschaft Laupenstrasse 18/18a in Bern. Die Liegenschaften in Zürich-West und Wallisellen (Anlagewert CHF 0.8 Mrd.) machten insgesamt 4.1 %-Punkte des Leerstands aus. Auf die übrigen Liegenschaften mit einem Anlagewert von CHF 4.7 Mrd. (d.h. das Gesamtportfolio ohne die Liegenschaften in Sanierung sowie diejenigen in Zürich-West und Wallisellen) entfielen 2.6 %-Punkte.
Jahresergebnis 2011
Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte erhöhte sich von CHF 139.8 Mio. auf CHF 149.0 Mio.; pro Aktie betrug er CHF 3.47 (2010: CHF 3.30). Der Reingewinn mit Bewertungseffekten erreichte CHF 404.0 Mio. (2010: CHF 280.8 Mio.), pro Aktie CHF 9.40 (2010: CHF 6.62).
Die Erhöhung des Reingewinn ohne Bewertungseffekte um CHF 9.2 Mio. ist hauptsächlich auf die folgenden Faktoren zurückzuführen: i) um CHF 7.7 Mio. höheren Liegenschaftsertrag (2010: CHF 263.0 Mio.), ii) um CHF 2.5 Mio. höhere Erträge aus dem Verkauf von Stockwerkeinheiten (2010: CHF 0.8 Mio.), iii) um CHF 2.0 Mio. höheren übrigen Ertrag (2010: CHF 5.2 Mio.), iv) um CHF 2.8 Mio. tieferen Unterhalts- und Renovationsaufwand der Liegenschaften (2010: CHF 19.3 Mio.) und v) um CHF 2.0 Mio. tieferen Finanzaufwand (2010: CHF 46.3 Mio.). Zu beachten ist in diesem Zusammenhang auch, dass im Vorjahr ein Ertrag aus aufgegebenem Geschäft von CHF 4.9 Mio. anfiel, welcher sich im Berichtsjahr nicht mehr wiederholte.
Der EBITDA ohne Bewertungseffekte stieg um 4.1% auf CHF 232.5 Mio. (2010: CHF 223.3 Mio.). Die EBITDA-Marge verbesserte sich auf 81.5% (2010: 80.3%).
Starke Kapitalstruktur, sinkende Fremdkapitalkosten
Mit einer Verschuldungsrate von 32.2% (Ende 2010: 35.7%) bleibt die Kapitalstruktur äusserst solide. In der Berichtsperiode konnten Zinsabsicherungsgeschäfte abgeschlossen werden, dank denen PSP Swiss Property auch mittelfristig weiterhin vom historisch tiefen Zinsniveau profitieren wird. 2012 werden Anleihen über CHF 290 Mio., aber keine Bankkredite fällig.
Der durchschnittliche Zinssatz lag per 31. Dezember 2011 bei 2.49% (Ende 2010: 2.61%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 2.9 Jahre (Ende 2010: 3.2 Jahre).
Die PSP Swiss Property verfügt über ungenutzte Kreditlinien von CHF 780 Mio. Dieser substanzielle Betrag ermöglicht der Gesellschaft weiterhin eine hohe Flexibilität.
Anträge an die Generalversammlung vom 3. April 2012
Der Verwaltungsrat beantragt für das Geschäftsjahr 2011 eine Ausschüttung von CHF 3.00 pro Aktie aus den Reserven aus Kapitaleinlagen (2010: Nennwertrückzahlung von CHF 2.80 pro Aktie). In Relation zum Jahresgewinn ohne Liegenschaftserfolge entspricht dieser Betrag einer Payout-Ratio von 86.5 %; im Verhältnis zum aktuellen Aktienkurs ergibt dies eine Rendite von 3.9%.
Im Weiteren stellen sich alle Verwaltungsratsmitglieder für eine weitere einjährige Amtsperiode zur Wiederwahl.
Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Am 3. Januar 2012 wurde die Liegenschaft an der Seftigenstrasse 259 in Wabern verkauft. Der Verkaufserfolg wurde gemäss IFRS per 31. Dezember 2011 als Aufwertungserfolg erfasst, da der Verkauf zu diesem Zeitpunkt bereits vertraglich geregelt war.
Am 27. Januar 2012 wurde der Erwerb eines Baurechts zur Erstellung einer bereits baurechtlich bewilligten Wellness- und Spa-Anlage auf dem Gelände des Lido Locarno beurkundet. PSP Swiss Property wird rund CHF 26 Mio. in dieses Projekt investieren. Der Bau der Anlage, die schon vermietet ist, wird voraussichtlich bis Mitte 2013 dauern.
Seit dem 1. Januar 2012 wurden 107 000 eigene Aktien zu durchschnittlich CHF 78.22 pro Aktie verkauft.
Ausblick 2012
PSP Swiss Property blickt aufgrund ihrer starken Marktstellung, ihrer soliden Kapitalbasis und der hohen Qualität ihres Immobilienportfolios mittel- und langfristig zuversichtlich in die Zukunft. Generell ist die Gesellschaft - wenn auch nicht vorbehaltlos - optimistisch für 2012. PSP Swiss Property beobachtet das wirtschaftliche Umfeld - in der Schweiz, in Europa und weltweit - nicht erst seit der Subprime- und Finanzkrise 2007 aufmerksam. Auch wenn sich die Schweiz den grösseren Problemen vieler Euro-Länder bisher weitgehend entziehen konnte, dürfte die Problematik um die internationale Staatsverschuldung, verbunden mit dem starken Franken, die Schweizer Wirtschaft künftig beeinträchtigen. Aus diesem Grund verfolgt die Gesellschaft weiterhin ihre zurückhaltenden Akquisitionsstrategie und konservative Finanzierungspolitik.
Im laufenden Jahr stehen die Weiterentwicklung der Areale und Projekte, Investitionen in das Anlageportfolio sowie gezielte Vermietungsaktivitäten im Zentrum der operativen Tätigkeiten. Im Rahmen der Portfoliooptimierung sind in einzelnen Liegenschaften auch 2012 substanzielle Investitionen zur Attraktivitätssteigerung geplant.
Unter der Annahme eines konstanten Immobilienbestands wird für 2012 ein EBITDA (ohne Liegenschaftserfolge) von über CHF 230 Mio. erwartet (2011: CHF 232.5 Mio.).
Bei den Leerständen in unserem Anlageportfolio steht die Stabilisierung der Leerstandsquote im Vordergrund; dabei wird mit einer Quote von rund 9% per Ende 2012 gerechnet (Ende 2011: 8.3%).
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