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L’aspect de la sécurité revêt une importance croissante dans le domaine des placements immobiliers



Le «Swiss Real Estate Sentiment Index» établi par KPMG Suisse signale un fléchissement général de l’évolution des prix des immeubles de placement au cours des douze prochains mois. Les immeubles résidentiels et les objets situés dans les centres évoluent à l’encontre de cette tendance générale.

L’examen des douze derniers mois confirme le ralentissement de l’évolution des prix des immeubles de placement annoncé en 2012. Et la tendance se poursuit: le «Swiss Real Estate Sentiment Index» actuel se solde par un indice global de -1,9 point et prévoit donc un nouveau léger fléchissement de l’évolution des prix des immeubles de placement pour les douze prochains mois. Cela représente une baisse modérée par rapport à l’indice de l’an passé, alors encore positif à +20,6 points. L’indice se fonde sur les appréciations de plus de 220 investisseurs institutionnels et professionnels, promoteurs et estimateurs d’immeubles de placement suisses. Actuellement, les investisseurs professionnels se montrent particulièrement sceptiques (-37,8 points). Mais même les institutions de prévoyance (+13,2 points) et les promoteurs (-3,8 points), qui affichaient encore un optimisme prudent en 2012, s’attendent maintenant à une stagnation, voire à une baisse des prix. L’évolution économique est jugée un peu plus positive par les acteurs du marché, à la différence de l’an passé (de -38,0 points à -12,0 points).

KPMG Swiss Real Estate Sentiment Index 2013


Aversion au risque plus prononcée

L’un des principaux motifs du fléchissement annoncé de l’évolution des prix réside dans l’aversion au risque des acteurs du marché. En témoigne par exemple l’indice élevé des prix prévus pour les immeubles résidentiels considérés comme des placements sûrs (+57,0 points) et pour les objets situés dans les centres (+67,5 points). En outre, les experts interrogés investiraient quelque 64% des capitaux disponibles dans des immeubles résidentiels. Autre éléments concordant: 53%, soit plus de la moitié des participants à l’enquête (2012: 39%), s’attendent à une aggravation du risque de marché au cours des douze prochains mois. Les risques des taux d’intérêt, la crise de la dette européenne et le renforcement des réglementations, notamment, sont désignés comme autant de foyers de risques potentiels. En revanche, les risques immobiliers eux-mêmes sont jugés moins menaçants. Dans un classement par groupes de participants, on observe que les estimateurs sont plus enclins à prévoir des risques accrus.

Rendements toujours sous pression

La surpondération du secteur du logement intervient aux dépens des immeubles commerciaux, ce qui affecte l’évolution des prix prévue dans ce segment. Les immeubles de bureaux sont plus particulièrement touchés (-89,4 points), mais les indices partiels des surfaces de vente
(-60,4 points), des surfaces commerciales (-69,9 points) et des immeubles spéciaux (-21,4 points) sont également négatifs. Les prévisions négatives s’accentuent également pour les sites périphériques par rapport à l’an dernier et aux sites centraux (-77,6 points, 2012: -54,2 points). L’écart se creuse davantage encore entre ces deux types de sites.

L’évolution prévue par les experts pourrait notamment engendrer un accroissement des pressions pesant sur les rendements des objets situés dans les centres et des immeubles résidentiels de notre pays. En revanche, on peut s’attendre à une certaine détente pour les immeubles commerciaux et les objets moins bien situés. Ces tendances sont propres au marché suisse: en Europe, on assiste plutôt à un transfert des préférences de placement vers des marchés secondaires et des objets présentant un potentiel en termes de promotion immobilière.

Favoris: Suisse centrale et Zurich

Comme en 2012, les experts interrogés considèrent Zurich (22,9%) et la Suisse centrale (21,7%) comme les régions d’investissement les plus prisées. Et ils y prédisent des indices d’évolution des prix correspondants, à savoir +41,0 points et +40,3 points, respectivement. Pour Bâle, Genève et Lausanne, les indices pointent vers la stabilisation des prix, alors que les perspectives sont à la stagnation, voire à une légère baisse, dans les régions de Berne, Lugano et Saint-Gall. En dépit d’un fort recul, de +60,9 points à +20,9 points, le site de Genève reste dans la zone positive. L’estimation générale des prix des immeu­bles de placement légèrement plus modeste que l’an passé se reflète ainsi également dans les valeurs de l’indice des différents centres économiques.

Légère détente du côté de l’offre

Les acteurs du marché restent confrontés à une faible disponibilité de possibilités de placement convenables. Les participants à l’enquête ont surtout relevé un manque très sensible d’objets d’investissement appropriés dans le secteur du logement, noté à -130,6 points – une pénurie qui alarme avant tout, comme l’an passé, les assurances et les institutions de prévoyance. Dans le segment des utilisations commerciales, on s’attend à une légère détente dans les disponibilités, à la différence de la situation qui régnait ces douze derniers mois. Cette évolution se traduit par une valeur d’indice de +24,5 points pour les immeubles de bureaux. Or, la disponibilité perçue influence très directement les prévisions des prix: plus l’offre est estimée faible par les experts, plus hautes sont les valeurs d’indice reflétant l’évolution prévue des prix.

Matrice KPMG Swiss Real Estate Sentiment 2013




18/09/2013


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