L’immobilier de bureau en Suisse – 2023


     

Offre en baisse, loyers « prime » attractifs, revirement sur le marché des investissements



Jones Lang LaSalle (JLL) publie sa nouvelle étude sur l’immobilier de bureau en Suisse. Le rapport brosse un tableau complet des marchés de l’immobilier de bureau de Zurich, Genève, Berne, Lausanne, Bâle et Zoug. Outre les principaux chiffres et les changements observés dans les régions les plus importantes, l’étude sur l’immobilier de bureau de JLL met en lumière certaines spécificités régionales, et fait un rapide état de la situation en Europe.

Les cinq plus gros marchés de l’immobilier de bureau suisses – Zurich, Genève, Berne, Bâle et Lausanne – affichent un taux d’offre de surfaces disponibles en baisse, de 4,7 % à 4,5 %, sur douze mois. A titre comparatif : en Suisse, 1,3 % des logements sont vacants. Il est toutefois usuel d’avoir des taux d’offres plus élevés sur le marché de l’immobilier de bureau, d’autant que la disponibilité de surfaces est une condition essentielle à l’arrivée de nouvelles entreprises et à la croissance économique.

Comparé au reste de l’Europe, les taux de vacance en Suisse restent très bas. Le taux de vacance moyen observé dans quelques 24 villes européennes au troisième trimestre 2022 se situe à 7,2 %, sachant que Bucarest, Helsinki, Varsovie, Milan et Dublin sont à 12 % ou plus. Seules quelques régions suisses affichent des chiffres de même niveau.

Fin 2022, les cinq zones suisses les plus importantes offraient un total de 878'200 m2 de surfaces de bureau disponibles (soit 33'800 m2 de moins qu’un an auparavant), ce qui correspond à 123 terrains de football ou environ 60'000 places de travail.

36 % des surfaces vacantes comptabilisées se concentrent dans quatre zones : Opfikon/Glattbrugg, Wallisellen, l’aéroport de Genève et Lausanne Ouest/Crissier.

La diminution de 33'800 m2 de l’offre de surfaces de bureaux disponibles est surtout liée à l’important recul enregistré par la région de Zurich (-52'900 m2). Genève (-5'000 m2) et Lausanne (+1'700 m2) n’ont connu que de faibles variations par rapport à l’année dernière. Berne a enregistré une légère hausse de l’offre de bureaux disponibles (+7'000 m2), alors qu’à Bâle, l’augmentation de l’offre est significative (+15'400 m2), notamment du fait de l’emménagement de Roche dans sa deuxième tour en 2022, libérant ainsi plusieurs sites localisés dans le centre.

Pénurie quasi-totale de bureaux en centre-ville

On ne trouve que très peu de surfaces vacantes dans les lieux prisés par les entreprises à la recherche de bureaux. En effet, toutes ciblent des bâtiments modernes et durables, situés dans des zones centrales bien desservies. Les surfaces de bureau disponibles se trouvent généralement sur des anciens sites, en zone périphérique.

Toute région confondue, le niveau des loyers aux meilleurs emplacements est resté constant. Une légère hausse est même identifiable dû à une forte demande pour les bureaux bénéficiant d'une situation centrale. L’offre correspondante est faible puisque cette dernière est de 2,2 % dans le premier arrondissement de Zurich, avec comme conséquence pour faire face à cette pénurie persistance de surface, une hausse du loyer « prime » passant de CHF 870 à 925 par m2. Les loyers du CBD genevois sont quant à eux restés stables, malgré une baisse du taux d’offre à 1,9 %. Le centre-ville bernois souffre du manque de surfaces disponibles (0,7 %), faisant monter le loyer « prime » à CHF 450. Celui-ci a également augmenté à Lausanne, où il est passé de CHF 480 à 500, pour un taux d’offre dans le CBD à 1,5 %. Comme évoqué précédemment, le centre-ville de Bâle constitue une exception en la matière. Si le loyer maximal s’est maintenu à CHF 450, l’offre a quant à elle doublée, puisqu’elle est passée à 7,6 %.

Dernièrement, les activités de construction ont subi un net ralentissement. En effet, de 2023 à 2025, 581'000 m2 devraient voir le jour dans les cinq zones principales du marché de l’immobilier de bureau suisse. Un chiffre nettement inférieur à celui des années 2020 à 2022 (903'000 m2).

Revirement sur le marché des investisseurs

Si la demande de surfaces de bureau est restée stable dans les zones principales du marché, un revirement s’est indubitablement opéré sur le marché des investissements. Durant les premiers mois de l’année écoulée, il n’y avait certes toujours aucune réelle alternative aux investissements immobiliers. Mais les taux d'intérêt ont soudainement commencé à augmenter, comme les marchés immobiliers et financiers le redoutaient depuis longtemps. Le contexte des investissements a évolué dans un sens de plus en plus défavorable aux objets sensibles aux taux d’intérêts dans le segment « core », expliquant le report voire le retrait pur et simple de certaines transactions. Dans les conditions tendues du second semestre 2022, un certain nombre de véhicules d'investissement n'ont plus été en mesure d'atteindre pleinement leurs objectifs de volume d'émission ; quelques-uns ont même reporté leurs plans d'émission en raison de la volatilité du marché.

L’écart entre les rendements « prime » de l’immobilier de bureau et celui des obligations fédérales à 10 ans s’est détérioré de près de 100 points de base en l’espace d’un an, ce qui a eu une incidence négative sur la volonté d’investir dans des surfaces de bureau aux meilleurs emplacements. Lors des transactions, les investisseurs faisaient des offres moins nombreuses et moins élevées que dans la première moitié de l’année. La compression des rendements a donc pris fin, et une hausse des rendements prime a été enregistrée pour la première fois depuis 2009. Fin 2022, ils se sont établis à 2,2 % à Zurich et à 2,5 % à Genève.

Jan Eckert, CEO Suisse et Head Capital Markets DACH chez JLL, commente les évolutions du marché :

«La priorité des investissements n’est plus de fuir les taux d’intérêts nuls ou négatifs, mais plutôt de se protéger contre l’inflation et de couvrir l’exposition aux taux d’intérêt réels. Plus le contexte d’inflation perdurera, plus les assureurs, les instituts de prévoyance et les épargnants privés, confrontés à une perte de pouvoir d’achat et de patrimoine, se concentreront sur des placements offrant la meilleure protection possible contre l’inflation. Dès la phase de réorientation du marché immobilier et le recalibrage des niveaux de prix terminée, on devrait voir à nouveau affluer plus de capital dans les investissements immobiliers. »

11/01/2023

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Daniel Stocker - JLL