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L’immobilier résidentiel reste clairement à l’affiche en 2015



Poursuite de la hausse des prix de l’immobilier résidentiel dans les zones de premier ordre / Légère réduction de l’activité de financement prévue par le test de résistance bancaire / Optimisme persistant sur le marché suisse de l’investissement immobilier / La propension au risque des investisseurs reste élevée / Lucerne reste la favorite en termes d’immobilier résidentiel

Les investissements immobiliers en Suisse restent intéressants en 2015 : la quasi-totalité des sondés (97 %) qualifient le marché immobilier local d’attrayant ou très attrayant. On enregistre donc une croissance de l’avantage concurrentiel lié aux spécificités du pays par rapport à l’année précédente (80 % en 2014). C’est ce qui ressort du dernier sondage de la société d’audit et de conseil EY. En comparaison avec le marché européen, la Suisse obtient un résultat encore meilleur que l’année dernière et s’affiche comme un pôle d’investissement très prisé (de 70 % en 2014 à 90 % en 2015).

« Malgré les changements réglementaires et les récents référendums, l’attractivité de la place économique suisse continue de garantir la sécurité des placements. L’aggravation de la crise actuelle de l’économie russe due à la dévaluation du rouble et la crainte d’une fuite des capitaux pourraient avoir des répercussions sur le marché immobilier suisse », estime Daniel Zaugg, Partner et responsable du secteur immobilier chez EY Suisse.

Les investissements risqués gagnent en importance
La propension au risque des investisseurs reste élevée (77 % contre 70 % en 2014). En même temps, l’activité de placement des investisseurs suisses à l’étranger augmente (73 %), car les perspectives de rendement plus élevées et les possibilités restreintes d’investissement dans le marché domestique la arendent plus intéressante. Concernant les investissements étrangers, en revanche, l’incertitude règne quant à la question de savoir si les investisseurs internationaux vont renforcer leur part de transactions en Suisse (53 % de oui). Selon les derniers résultats du sondage EY, les désaccords entre acheteurs et vendeurs sur le prix d’achat (96 %), de même que le montant des fonds propres exigés (77 %) sont les principaux obstacles à la conclusion de transactions.

Autres possibilités de financement
Les investisseurs considèrent que les sources de financement alternatives ont une importance particulière, comme par exemple les obligations d’entreprises (83 %) ainsi que les compagnies d’assurances ou les caisses de pension (63 %). Une tendance croissante se dessinerait également sur le marché de la titrisation, qui selon 67 % des sondés gagnera encore en importance durant l’année 2015.
« Malgré la stabilité du marché du financement, le test de résistance bancaire laisse des traces dans le monde du marché immobilier : un peu plus de la moitié des sondés s’attendent à une diminution des activités de financement due aux exigences accrues en matière de fonds propres. Cela devrait évincer un nombre croissant d’acteurs engageant une part élevée de fonds étrangers ou pousser ceux-ci à la vente », explique Daniel Zaugg.

Les assureurs et les fonds immobiliers sont les plus gros acheteurs
L’enquête révèle une demande particulièrement élevée de biens immobiliers de la part des compagnies d’assurances (100 %) et des fonds de placement immobilier (100 %). Ces acteurs deviennent le groupe d’acheteurs le plus actif (100 % en 2014), qui était l’année dernière représenté par les family offices disposant de capitaux propres importants. En suivant la tendance de l’année précédente, les banques restent les principaux vendeurs du marché immobilier (88 %). Les établissements financiers partagent désormais cette position dominante avec des sociétés dont l’activité principale n’est pas centrée sur l’immobilier (88 % contre 72 % en 2014).

Hausse des prix, propension à l’investissement et demande en immobilier résidentiel dans les zones de premier ordre
Les investisseurs privilégieront l’immobilier résidentiel : 88 % considèrent ce type de biens immobiliers comme moyennement à très important dans leur stratégie d’investissement . Parmi tous les segments de l’immobilier dans les emplacements centraux, c’est celui de l’immobilier résidentiel qui, selon la plupart des sondés (69%, contre 58% l’année précédente) devrait connaître une hausse des prix du marché. La plus forte demande en immobilier résidentiel concerne Lucerne (61 %), St-Gall (53 %) et Bâle (49 %). Zurich ne fait désormais plus partie du trio de tête pour les immeubles d’habitation (Lucerne : 50 %; St-Gall : 45 %; Zurich : 42 % en 2014). « Cela tient probablement aux prix déjà très élevés à Zurich. Les premières places du classement des sites présentent un rendement relativement élevé et en même temps des risques calculés », explique André Mathis, Senior Manager du secteur immobilier chez EY Suisse.

La demande de bureaux sera modérée (38 %) à faible (31 %) en fonction de l’emplacement. Cette tendance se poursuit de manière quasiment identique par rapport à l’année précédente (39 % modérée, 31 % faible en 2014). L’importance de l’offre en projets de construction est déséquilibrée par rapport à la demande plutôt modeste. Bien que des prix stables (42 %) ou même en baisse (46 %) soient escomptés pour les immeubles de bureaux très bien situés, ceux-ci ont légèrement perdu de leur attrait. L’intérêt pour l’immobilier commercial est équilibré pour toutes les régions suisses : Zurich (27 %) et Berne (22 %) se classent toutefois parmi les premières des régions les plus recherchées en termes de stratégies d’investissement.

« L’immobilier commercial, même sur des sites de premier choix, n’est plus systématiquement considéré de manière positive. Les facteurs décisifs sont des surfaces de bureaux efficientes, un potentiel de location du bien immobilier sur le long terme et une structure locative stable », affirme André Mathis.

Pour les hôtels, on prévoit une évolution stable des prix pour les très bons emplacements (68 %) et un recul des prix pour les situations de seconde zone (58 %) ainsi que pour les zones périphériques (79 %). Ces chiffres font surtout référence aux hôtels urbains, et moins aux hôtels de vacances. Le marché hôtelier est en outre fortement fragmenté, puisque des investisseurs institutionnels, d’une part, et des investisseurs fortunés, d’autre part, y participent activement, avec pour buts respectifs un rendement raisonnable. Pour les biens immobiliers commerciaux également, l’emplacement revêt une importance capitale : pour les zones de premier ordre, les prix évoluent de manière stable (62 %), pour les zones de second ordre (72 %) et pour les immeubles de périphérie (84 %) les perspectives sont toutefois négatives.

« Etant donné que la concurrence est de plus en plus acharnée dans ce secteur, l’emplacement et l’objet ont une importance capitale. La forte augmentation des surfaces commerciales est disproportionnée par rapport aux chiffres d’affaires du commerce de détail. Le secteur du commerce en ligne représente une concurrence sans cesse croissante » commente Daniel Zaugg. Dans le commerce de détail, le marché des centres commerciaux des villes suisses est perçu comme saturé (96 %). De plus, 69 % des sondés estiment que les grands magasins traditionnels sont un modèle dépassé.

Consulter l'étude EY




18/01/2015


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