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L'indice des bulles immobilières est orienté à la hausse malgré une augmentation des prix modérée



L'UBS Swiss Real Estate Bubble Index a progressé de 0,05 point pour s'établir à 1,29. Cette hausse contraste avec l'évolution pour le moment modérée des prix des habitations en propriété mais reflète la relativement faible progression des revenus, des prix à la consommation et des loyers.

L'UBS Swiss Real Estate Bubble Index passe de 1,24 à 1,29, ce qui constitue sa première hausse significative depuis mi-2013. Cette évolution contraste avec l'évolution particulièrement modérée des prix des habitations en propriété. Une faible hausse des prix entraîne certes une diminution des risques dans le cas où les revenus, les prix à la consommation et les loyers progressent simultanément et avec plus de dynamisme. Toutefois, au 3e trimestre 2014, tant les revenus des ménages que les prix à la consommation ont baissé en glissement trimestriel, de 0,1 et de 0,3% respectivement. Dans certaines régions, les taux de vacance élevés, associés à une inflation nulle, ont même entraîné un recul des loyers. Les loyers offerts ont ainsi cédé 0,5% en valeur nominale par rapport au trimestre précédent.

Le fossé des prix entre les biens à la location et ceux à la vente continue de s'élargir. Les coûts d'opportunité toujours plus bas ainsi que les faibles rendements proposés par les alternatives sans risque ne devraient guère contribuer à apaiser la demande d'investissement en propriété par étages. Le nombre de demandes de crédits enregistrées par UBS pour des objets non destinés à un usage personnel se maintient à un niveau élevé et représente 18,3% de l'ensemble des demandes de crédits hypothécaires. Les rendements locatifs étant parfois très faibles, ces investissements sont condamnés à enregistrer des pertes de valeur en cas de normalisation du coût du capital. Si la tendance actuelle s'inverse au niveau des taux d'intérêt, de nombreux investisseurs restructureraient leur portefeuille en faveur de placements plus rémunérateurs, déclenchant une vague de ventes.

La Banque nationale suisse (BNS) prévoit une inflation extrêmement modérée d'ici 2017, à en croire ses prévisions. Les propriétaires suisses peuvent donc tabler sur des taux d'intérêt extrêmement bas pour leurs hypothèques pendant encore de nombreuses années. Toutefois, les prix de l'immobilier s'approchent de plus en plus de leur limite. Dans son examen trimestriel de la situation économique et monétaire, la BNS a ainsi menacé de relever encore le niveau du volant anticyclique de fonds propres si l'accalmie des prix ne s'avérait pas durable. Il ne faut également pas négliger le risque d'un fléchissement de la croissance économique. Si la Suisse entrait en récession, la demande en maisons individuelles chuterait et pourrait servir de catalyseur à une résorption des déséquilibres.

La faible augmentation des prix a également eu un impact sur la carte des risques régionaux. Le renchérissement des habitations en propriété a surtout concerné la Suisse orientale et les périphéries d'agglomération, ainsi que certaines zones des Alpes et du Tessin. Lucerne quitte en conséquence la catégorie des régions à risque pour intégrer celle des régions sous surveillance. En outre, l'Unterland zurichois, Mutschellen et Baden ne sont plus considérés comme des régions sous surveillance, tandis que les régions de Saint-Gall et de la Linth intègrent cette catégorie.

Le rapport UBS Swiss Real Estate Bubble Index est disponible sur Internet sous le lien suivant: www.ubs.com/swissrealestatebubbleindex-fr..

05/11/2014


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