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La construction de logements locatifs à prix avantageux est possible, même à des emplacements centraux



Il est possible de construire des logements familiaux abordables avec des loyers de moins de 2000 francs par mois même à des emplacements centraux sans que l’investisseur doive subir des baisses de rendement ou solliciter des fonds publics. Telle est la conclusion d’une étude publiée par l’Office fédéral du logement (OFL) en collaboration avec Halter Unternehmungen et Pensimo Management.

La très forte demande de logements que connaissent les centres depuis de nombreuses années a pour conséquence qu’en maints endroits, on démolit des logements locatifs pour les remplacer par de nouveaux logements généralement plus grands et donc aussi plus chers. De ce fait, l’offre de logements anciens et bon marché se raréfie.

Les auteurs de l’étude présentent des approches permettant de construire des logements à prix avantageux sur une parcelle acquise aux conditions du marché et sans qu’un investisseur privé doive pour autant assumer des baisses de rendement conséquentes ou solliciter des fonds publics.

L’étude démontre que, des points de vue technique et financier, il convient de revenir à des logements compacts. Les concessions à faire en termes de surface habitable et de standards d’équipement peuvent être compensées, par exemple par des améliorations apportées à l’environnement immédiat du logement (p. ex. accès à un toit terrasse). Les auteurs ont illustré leur propos en présentant un locatif-type.

Ils l’ont comparé à un immeuble locatif récemment construit en ville de Zurich, dont les revenus et coûts sont connus, ce qui permet d’en calculer la valeur foncière actuelle. Un calcul détaillé des coûts de construction des nouveaux logements «à prix avantageux» a permis d’établir les loyers qui seraient nécessaires pour financer l’achat des terrains et les coûts de l’immeuble. Il apparaît qu’il serait ainsi possible de réaliser à Zurich-Altstetten des logements de 4,5 pièces avec des loyers mensuels de moins de 2000 francs (charges comprises) sans devoir recourir à des subventions ou à d’autres avantages. Le loyer d’un 3,5 pièces reviendrait à moins de 1600 francs par mois, charges comprises.

En outre, il convient de relever que le concept «à prix avantageux» présenté contribue à la densification du milieu bâti: si la surface proposée par une construction de remplacement dépasse souvent nettement celle du bâtiment démoli, les logements sont eux aussi la plupart du temps bien plus spacieux, de sorte qu’au final, l’augmentation du nombre de logements est insignifiante. Le concept présenté de logements «à prix avantageux» tient mieux compte de l’exigence d’une utilisation mesurée du sol.

En Suisse, la charge locative est élevée pour une partie croissante de la population. Comme à la fin des années 1980, les logements disponibles se font à nouveau rares dans certaines grandes villes suisses et leurs agglomérations. Pour de nombreux nouveaux arrivants ou pour les ménages qui doivent ou veulent déménager, il est difficile de trouver un logement à un prix abordable. Très souvent, ils n’ont pas d’autre choix que de s’établir à la périphérie, où le niveau des loyers est plus bas.

Lien vers l'étude

19/09/2012


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