Le Credit Suisse publie son étude sur le marché immobilier suisse 2012



Le marché suisse de l'immobilier a été presque entièrement épargné par les vicissitudes des marchés des capitaux et de la conjoncture ces dernières années. En 2012, son évolution restera stable, car ses fondamentaux n'affichent pas de changements majeurs. Il continuera de subir les répercussions des taux d'intérêt bas et d'une immigration toujours élevée. Le ralentissement conjoncturel actuel est trop modéré pour tempérer la tendance à la surchauffe dans le segment de la propriété du logement. Ce dernier montre de plus en plus de signes d'une surévaluation liée à une demande excessive; l'étude actuelle du Credit Suisse ne constate toutefois pas de bulle spéculative. Les économistes émettent davantage de craintes concernant le marché très disputé des immeubles de rendement.

Le marché suisse de l’immobilier a pratiquement échappé aux crises internationales et aux revers de conjoncture des dernières années. Cette évolution stable l'a placé dans la ligne de mire des investisseurs institutionnels et privés, faisant du manque de possibilités de placements et de la surchauffe les deux thèmes dominants. A moyen terme, les taux d’intérêt anormalement bas qui conduisent déjà à des distorsions de marché laissent entrevoir des perturbations. Depuis plusieurs années, certains mettent en garde contre une bulle et beaucoup de gens craignent une répétition de l’histoire. Si des risques existent bel et bien aujourd’hui, ils diffèrent de ce que nous avons connu ici dans les années 90 ou plus récemment aux Etats-Unis. Le marché suisse de l'immobilier ne souffre pas d'une spéculation marquée ni d'une croissance démesurée du volume des crédits hypothécaires. En outre, le secteur de la construction ayant atteint la limite de ses capacités, une surenchère de l'offre n'est pas à craindre pour l'instant. En revanche, la forte stabilité du marché suisse de l'immobilier observée ces derniers temps représente un risque potentiel puisqu'elle procure un faux sentiment de sécurité aux investisseurs privés et institutionnels. Le bas niveau des taux d'intérêt est trompeur, car il incite à surévaluer les immeubles de rendement.

Ruée sur les appartements en propriété

Les distorsions de coûts dues aux taux d’intérêt laissent entrevoir toujours plus clairement deux vitesses sur le marché du logement. D’un côté, une course effrénée aux appartements en propriété, ayant raréfié l’offre et généré des augmentations de prix préoccupantes. De l’autre, des problèmes croissants relatifs à l'écoulement des logements en location, notamment dans les segments des constructions nouvelles et de haut standing, qui ne sont atténués que par une immigration durablement élevée. Pour aggraver la situation, l’élargissement de l'offre, mue par l’intérêt accru des investisseurs institutionnels pour les immeubles de rendement, est de plus en plus fortement concentré sur les logements en location. Cette tendance se poursuivra probablement cette année étant donné la constance des fondamentaux. Le taux d'offre tout comme celui des appartements en propriété vacants continueront à s'abaisser vers des planchers jamais atteints depuis plusieurs années. Il faut donc compter avec une poussée durable des prix dans le segment de la propriété et, parallèlement, à une progression des logements inoccupés dans celui de la location.

Marché des surfaces de bureaux: le calme avant la tempête?

Le bas niveau des taux d'intérêt et le faible taux de vacance en comparaison internationale ont déclenché sur le marché des surfaces de bureaux une vague de projets dont le volume a pris au premier abord des proportions préoccupantes. Il faut s'attendre à une augmentation des surfaces inoccupées plus particulièrement en Suisse alémanique. La tendance aux concentrations de sites devrait libérer certains locaux qu'il sera difficile de relouer. Il existe cependant quelques lueurs d'espoir. La forte demande de base de surfaces de bureaux dans un monde de l'emploi en rapide mutation et la répartition diffusion géographique des projets devraient contenir la surenchère de l'offre. Ce sont surtout les immeubles d'âge moyen se situant dans des zones mal desservies par les transports publics qui pâtiront de l'évolution actuelle. Sont principalement touchés les marchés de surfaces de bureaux de Berne et de Bâle ainsi que de Zurich-Nord, tandis que ceux de Suisse romande demeurent des marchés favorables aux propriétaires.

La taille est un atout sur le marché des surfaces de vente

Bien que les détaillants soient comme d’habitude confiants dans l’avenir et qu’ils cherchent en majorité à étendre leurs surfaces de vente, les chiffres apportent un éclairage différent. L’expansion excessive des surfaces peut être considérée comme terminée, comme en atteste également le nombre réduit d’autorisations pour les projets de grande ampleur. Cette consolidation a contribué à la stabilité sur le marché des surfaces de vente, comme en témoignent le niveau constant des surfaces vacantes et la baisse des taux d’offre. Seule la tendance baissière des loyers fait tache dans le tableau, mais une analyse approfondie montre que celle-ci touche principalement les petites surfaces de vente, lesquelles souffrent de la mutation structurelle, la taille restant un atout majeur. Ce changement est notamment induit par l'émergence des marchés spécialisés, qui se sont développés en de véritables centres de magasins spécialisés à part entière répartis sur presque une quarantaine de sites en Suisse. Ce segment, que les économistes du Credit Suisse ont identifié et analysé pour la première fois à l'échelle nationale, devrait conserver sa dynamique d'expansion. Au demeurant, il est probable que le commerce de détail soit confronté plutôt à un ralentissement de la demande, notamment parce que le tourisme d'achat, surtout dans les régions frontalières, a progressé de 20% à 30% par rapport à l'année dernière.

lien vers l'étude

06/03/2012


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