La relance sur le marché immobilier suisse a commencé en 1998. Depuis, les prix des appartements en propriété en Suisse ont augmenté de 56%, tandis que ceux des maisons individuelles ont gagné 37%. Etant donné que le revenu disponible a lui aussi augmenté au cours de la même période, l'accessibilité aux maisons individuelles est restée à peu près constante, mais la situation n'est toutefois pas identique dans toutes les régions de la Suisse.
Si l'on prend la croissance moyenne des prix des appartements en propriété des dix dernières années dans la région de Berne, les prix auraient doublé en l'espace de 24 ans. En revanche, si elle poursuivait ce même rythme, la région autour du lac Léman multiplierait par plus de six les prix de l'immobilier sur cette même période. En d'autres termes, il n’existe aucune évolution durable des prix. La situation est la même dans les communes autour des lacs de Zurich et de Zoug ainsi que dans certaines régions touristiques huppées au sud des Alpes. Cependant, il serait imprudent de considérer ces régions onéreuses à part, comme foyers à risque pour le marché de l'immobilier suisse, selon UBS Research Suisse. Le passé a souvent montré que les corrections de prix peuvent déclencher des effets dominos imprévisibles et suprarégionaux.
Le marché de l'immobilier commercial sépare le bon grain de l'ivraie
Malgré la crise économique mondiale, le marché des immeubles de bureaux s'en sort bien. Alors qu'au sein de l'UE, l'industrie financière a subi des pertes d'emplois parfois massives, le taux de croissance est resté positif en Suisse, mais il a diminué au cours des deux dernières années. En raison de la pression des coûts des locataires, UBS Research Suisse prévoit une plus forte dispersion de la performance entre emplacements centraux et périphériques. Même en cas de poursuite de l'immigration, les entreprises vont davantage s'efforcer d'offrir à leurs collaborateurs un environnement de travail agréable. Des emplacements de bureaux centraux et bien accessibles gagnent dès lors encore en importance.
À l’inverse, dans ces zones périphériques, les loyers devraient rester sous pression parce que ces emplacements servent principalement à des fonctions de back-office où la pression des coûts est particulièrement forte. En ce qui concerne les surfaces commerciales, l'augmentation des prix des loyers devrait probablement être globalement limitée.
Seul d'excellents emplacements et immeubles très bien gérés pourront se démarquer positivement de la stagnation des loyers.
Les placements immobiliers indirects sont les gagnants de ces dernières années.
En 2010, les actions immobilières suisses ont bénéficié de conditions de marché favorables: pas d'exagérations de prix notables, une reprise économique rapide, une forte demande et des taux à la baisse. En outre, les entreprises ont poursuivi les investissements pour revaloriser leurs immeubles. Conséquence: le cours des actions immobilières suisses a fière allure. Certaines se sont non seulement remises des corrections de fin 2008 et début 2009, mais ont même atteint de nouveaux records historiques. Mais 2011 sera nettement plus difficile, selon UBS Research Suisse. La performance des fonds immobiliers plus conservateurs n'a pas suivi l'augmentation fulgurante de 2009, mais elle est toujours de l'ordre de quelques pour cent. L’actuel faible niveau des taux présente pour le moment de nombreux avantages pour les fonds immobiliers, mais la hausse des taux devrait influencer négativement l'évolution de leurs prix.
L'étude UBS «UBS real estate focus» 2011 est disponible sur Internet sous le lien suivant:
www.ubs.com/realestatefocus2011_fr
source : UBS
Si l'on prend la croissance moyenne des prix des appartements en propriété des dix dernières années dans la région de Berne, les prix auraient doublé en l'espace de 24 ans. En revanche, si elle poursuivait ce même rythme, la région autour du lac Léman multiplierait par plus de six les prix de l'immobilier sur cette même période. En d'autres termes, il n’existe aucune évolution durable des prix. La situation est la même dans les communes autour des lacs de Zurich et de Zoug ainsi que dans certaines régions touristiques huppées au sud des Alpes. Cependant, il serait imprudent de considérer ces régions onéreuses à part, comme foyers à risque pour le marché de l'immobilier suisse, selon UBS Research Suisse. Le passé a souvent montré que les corrections de prix peuvent déclencher des effets dominos imprévisibles et suprarégionaux.
Le marché de l'immobilier commercial sépare le bon grain de l'ivraie
Malgré la crise économique mondiale, le marché des immeubles de bureaux s'en sort bien. Alors qu'au sein de l'UE, l'industrie financière a subi des pertes d'emplois parfois massives, le taux de croissance est resté positif en Suisse, mais il a diminué au cours des deux dernières années. En raison de la pression des coûts des locataires, UBS Research Suisse prévoit une plus forte dispersion de la performance entre emplacements centraux et périphériques. Même en cas de poursuite de l'immigration, les entreprises vont davantage s'efforcer d'offrir à leurs collaborateurs un environnement de travail agréable. Des emplacements de bureaux centraux et bien accessibles gagnent dès lors encore en importance.
À l’inverse, dans ces zones périphériques, les loyers devraient rester sous pression parce que ces emplacements servent principalement à des fonctions de back-office où la pression des coûts est particulièrement forte. En ce qui concerne les surfaces commerciales, l'augmentation des prix des loyers devrait probablement être globalement limitée.
Seul d'excellents emplacements et immeubles très bien gérés pourront se démarquer positivement de la stagnation des loyers.
Les placements immobiliers indirects sont les gagnants de ces dernières années.
En 2010, les actions immobilières suisses ont bénéficié de conditions de marché favorables: pas d'exagérations de prix notables, une reprise économique rapide, une forte demande et des taux à la baisse. En outre, les entreprises ont poursuivi les investissements pour revaloriser leurs immeubles. Conséquence: le cours des actions immobilières suisses a fière allure. Certaines se sont non seulement remises des corrections de fin 2008 et début 2009, mais ont même atteint de nouveaux records historiques. Mais 2011 sera nettement plus difficile, selon UBS Research Suisse. La performance des fonds immobiliers plus conservateurs n'a pas suivi l'augmentation fulgurante de 2009, mais elle est toujours de l'ordre de quelques pour cent. L’actuel faible niveau des taux présente pour le moment de nombreux avantages pour les fonds immobiliers, mais la hausse des taux devrait influencer négativement l'évolution de leurs prix.
L'étude UBS «UBS real estate focus» 2011 est disponible sur Internet sous le lien suivant:
www.ubs.com/realestatefocus2011_fr
source : UBS
Edmond de Rothschild Real Estate: plus besoin d’augmenter le capital de la SICAV suisse
