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Le marché genevois des bureaux nettement surévalué


     


Selon l’indice European Fair Value de DTZ, les actifs dans la cité de Calvin sont parmi les moins attractifs au premier trimestre 2015, en raison des très faibles rendements en Suisse. Plus globalement, l’attractivité de nombreux marchés européens est en baisse. Les taux de rendements sont en effet mis sous pression par la demande croissante des investisseurs pour l’immobilier d’entreprise et, dans le cas des obligations, du programme d’assouplissement de la Banque Centrale Européenne. Sur le Vieux-Continent, le marché le plus attractif est celui de Riga, pour l’immobilier logistique. Le marché des commerces de Moscou ferme la marche, à cause de l’élévation des risques.

L’intérêt des investisseurs pour l’immobilier d’entreprise européen continue de croitre, mettant ainsi les taux de rendements sous pression dans de nombreux marchés au 1er trimestre 2015. Les meilleures opportunités à l’acquisition se trouvent aujourd’hui en Europe centrale ou du Sud, comme le révèlent les analyses de DTZ au travers de son indice European Fair Value™. Cet indice identifie les marchés les plus attractifs en bureaux, logistique et immobilier commercial sur le segment des produits prime et à un horizon de 5 ans. L’étude met en évidence le fait que les marchés dits périphériques (Espagne, Italie et Irlande), les pays baltes et d’Europe centrale offriront désormais des opportunités d’investissement plus attractives que les pays de l’ouest de l’Europe, notamment la Suisse.

L’indice European Fair Value™ de DTZ a baissé de 79 à 69 au 1er trimestre 2015, traduisant ainsi l’attractivité globale de l’immobilier par rapport aux obligations. Pour autant, leur attractivité se réduit à mesure que les taux se compressent. La fenêtre de tir des investisseurs-acquéreurs est donc en train de se fermer.

Le programme d’assouplissement quantitatif de la Banque Centrale Européenne (1100 milliards d’euros), a provoqué un effondrement sans précédent des rendements obligataires et des taux de financement, renforçant ainsi l’attractivité de l’immobilier pour des investisseurs à la recherche de rendements plus élevés. Cette forte demande des investisseurs pour l’immobilier européen au premier trimestre 2015 a engendré un recul des rendements de l’immobilier prime sur près de la moitié des 117 marchés inclus dans l’indice de DTZ.

Le marché genevois des bureaux nettement surévalué

Le marché genevois des bureaux nettement surévalué

Fergus Hicks, Global Head of Forecasting, commente : « La dernière publication de notre indice European Fair Value™ met en évidence des prix de l’immobilier européens toujours attractifs. La compression des taux de rendements dans de nombreux marchés entraîne un surenchérissement des prix de cession et par voie de conséquence une réduction des opportunités d’investissement »

L’immobilier logistique demeure le secteur européen le plus attractif : 4 des 5 marchés les plus attractifs sont des marchés logistiques. Leurs rendements supérieurs à ceux des actifs de bureaux et de commerce en font un marché particulièrement intéressant pour les investisseurs, du fait d’un différentiel avec les taux obligataires historiquement élevé.

L’indice de ce trimestre montre clairement que les marchés d’Europe centrale, des pays baltes et des pays périphériques de la zone euro arrivent en tête du classement des marchés les plus attractifs en termes de valorisation, le marché logistique de Riga en occupant la première place. Nombre de pays du cœur de l’Europe présentent des prix reflétant une valeur en ligne avec les attentes des investisseurs alors que les marchés russe, turc et suisse sont surévalués et apparaissent donc en bas de classement.

Magali Marton, Head of Research Europe/Moyen-Orient/Afrique chez DTZ commente : « S’il existe encore nombre d’opportunités d’investissement dans les marchés core (Royaume-Uni, Allemagne et France) et scandinave, les marchés logistiques périphériques, des pays baltes et d’Europe centrale sont aujourd’hui les plus attractifs en termes de pricing».

Nota : Nos appréciations s’appuient sur l’indice European Fair Value™de DTZ qui mesure chaque trimestre l’attractivité des prix de l’immobilier d’entreprise dans 117 marchés en Europe. La classification de chaque marché, fondée sur une période de détention de cinq ans, est établie en comparant le rendement anticipé et le rendement requis et ajusté au risque. Un score de 100 signifie que tous les marchés de l’indice sont sous-évalués, donc très attractifs, tandis qu’un score de zéro indique que tous les prix sont surévalués, donc peu attractifs. Un score de 50 révèle un marché équilibré entre marchés sur et sous-évalués. Au 1er trimestre 2015, 59 des 117 marchés analysés ont été estimés « sous-évalués », 44 « à leur juste valeur » et seulement 14 « surévalués ».

09/06/2015


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