Le marché immobilier miné par la conjoncture et le chômage


     


Le marché immobilier helvétique présente un risque moyen avec une tendance à la hausse. Cette dernière est à mettre sur le compte des perspectives économiques négatives et de la montée des chiffres du chômage, indique une étude de Moneypark publiée lundi.

Le Real Estate Risk Index (Reri) établi par le courtier en hypothèques a grimpé au premier trimestre de 0,2 point à 3,9, sa cinquième hausse d'affilée. Cette valeur, la plus élevée depuis la création de l'indicateur, doit être "étroitement surveillée, mais ne reflète pas de panique sur le marché", selon les experts de Moneypark.

Et de rappeler que pendant la période sous revue, les prix des logements habités par leurs propriétaires ont connu une légère contraction (-0,43%). "Au cours des premières semaines d'avril, on constate cependant que dans une période aussi incertaine, des acquéreurs potentiels reportent temporairement leur intention d'achat", relèvent les auteurs de l'étude.

Cette tendance est appelée à perdurer, tant que "les perspectives de durée de la crise et l'ampleur de la récession relèveront du domaine de la spéculation", et les transactions sur le marché immobilier risquent de rester marginales encore un temps.

Les spécialistes de Moneypark disent s'attendre à ce que "les mécaniques de l'offre et de la demande se reprennent rapidement et que la dynamique des transactions se reprenne avec des prix comme attendu légèrement corrigés y compris dans le segment standard".

Sur le plan macroéconomique, la politique monétaire expansionniste européenne, encore accentuée par l'augmentation considérable de la dette à grands coups de plans de relance, devrait se traduire par le status quo de la part de la Banque nationale suisse (BNS), et partant, le maintien de taux hypothécaires bas.

___ Disparités au plus haut

L'étude signale cependant des disparités importantes dans les taux proposés entre les différents prestataires, ce qui tendrait à montrer que les banques - déjà plus chères avant l'éclatement de la crise du coronavirus - ont davantage augmenté leurs taux que les assureurs, les caisses de pension et les fondations de placement.

Pour l'échéance la plus importante, l'hypothèque à taux fixe sur dix ans, l'écart entre l'offre la plus avantageuse (0,51%) et la plus dispendieuse (1,80%) représente un "énorme potentiel" d'économie de charges d'intérêt pour l'emprunteur. Se basant sur une valeur d'hypothèque de 800'000 francs, Moneypark chiffre à plus de 85'000 francs l'épargne réalisable sur la durée de l'échéance.

La part des hypothèques dans le prix d'achat des logements à usage personnel n'a pas évolué de manière significative au cours des trois premiers mois de l'année, se maintenant autour de 50%. "Cela signifie que l'endettement des ménages n'engendre pas de risques supplémentaires importants pour le marché immobilier", concluent les auteurs de l'étude.

Concernant l'évolution des taux hypothécaires, ils dressent plusieurs scénarios. Tout d'abord, le retrait du marché des "bailleurs alternatifs", qui réduirait l'intensité concurrentielle, une situation que les banques risquent de compenser en augmentant leurs marges.

Du fait de l'octroi par les banques de crédits-relais aux entreprises pour atténuer les effets de la crise actuelle, le groupe de prestataires le plus important du segment hypothécaire est cependant susceptible de réduire "fortement" ses activités, en particulier lors de nouveaux financements.

buc/al/jh

21/04/2020


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awp