Le marché immobilier tessinois sous l'emprise de la hausse des taux d'intérêt


     


Cette année, la situation économique au Tessin - comme ailleurs - a nettement évolué en raison de la guerre en Ukraine et de la forte hausse de l'inflation. Le changement de politique monétaire des banques centrales a entraîné une forte hausse des taux hypothécaires et donc une baisse de la demande de logements en propriété, comme le montre une étude du Credit Suisse

"Le Tessin a connu des années difficiles", a déclaré Marzio Grassi, responsable de la région au Credit Suisse (CS), lundi à Lugano, lors de la présentation d'une étude sur la situation économique dans le sud de la Suisse.

Au cours de la dernière décennie, divers facteurs négatifs tels que l'abolition du taux de change minimum avec l'euro, l'abandon de fait du secret bancaire ou l'initiative sur les résidences secondaires auraient pesé sur l'économie du canton, entraînant un ralentissement de l'activité économique et des pertes d'emplois. La phase de faiblesse s'est également fait sentir au niveau démographique, avec plusieurs années de baisse de la population, a encore expliqué Grassi.

Tête de pont entre la Suisse alémanique et Milan

La pandémie de Corona s'est avérée être une charge supplémentaire, surtout pendant la première vague. Entre-temps, grâce à différentes mesures, le Tessin a pu augmenter son attractivité. Ainsi, la Suisse méridionale profite désormais de liaisons ferroviaires nettement plus courtes entre la Suisse alémanique et Lugano - ce qui a été rendu possible par l'ouverture du tunnel de base du Ceneri en septembre 2020. En conséquence, le Tessin a pu se positionner comme tête de pont entre les agglomérations de Suisse alémanique et la région métropolitaine de Milan.

L'économie tessinoise, particulièrement diversifiée, a également contribué à la reprise économique. En s'orientant de plus en plus vers des activités à forte valeur ajoutée, de nouvelles spécialisations sont apparues tant dans l'industrie que dans le secteur des services, ce qui pourrait encore améliorer la base du développement futur du canton, comme l'a expliqué Sara Carnazzi Weber, économiste au CS.

On pense par exemple à l'industrie pharmaceutique et au secteur des sciences de la vie, à la technique médicale et à la micromécanique ou encore aux activités liées à l'information et à la communication ainsi qu'à la technologie blockchain, qui a encore reçu un coup de pouce avec le "plan B" de la ville de Lugano.

Forte hausse des taux d'intérêt hypothécaires

Cette année, la situation au Tessin, comme ailleurs, a nettement évolué en raison de la guerre en Ukraine et de la forte hausse de l'inflation. Le changement de politique monétaire a entraîné une forte hausse des taux d'intérêt hypothécaires et donc une baisse de la demande de logements en propriété, comme le précise l'étude.

L'inflation élevée se fait déjà sentir pour les acheteurs de logements en propriété et aussi pour les propriétaires existants lors du renouvellement de l'hypothèque sous la forme de coûts de financement plus élevés. Ainsi, les hypothèques à taux fixe ont fortement augmenté depuis le début de l'année. Le taux d'intérêt des hypothèques à taux fixe sur 5 ans est passé de 1,23 % début 2022 à 2,89 % entre-temps.

Récemment, la situation s'est certes quelque peu calmée et le taux d'intérêt était de 2,08 pour cent début août. Mais les coûts de financement sont toujours 69 % plus élevés qu'au début de l'année.

Nouvelle prime à la propriété

La hausse des taux d'intérêt a un impact direct sur l'attractivité financière de la propriété du logement. Alors que ces 13 dernières années, la dépense financière annuelle pour l'acquisition d'un logement était inférieure au loyer d'un logement locatif comparable, une prime de propriété doit à nouveau être payée depuis peu. Au premier trimestre 2022, cette prime n'était que de 3 %. Mais elle devrait encore nettement augmenter dans le courant de l'année, comme l'écrivent les économistes du CS.

La hausse des taux d'intérêt se traduit par une baisse de la demande de logements en propriété. Le recul de la demande est renforcé par une disproportion croissante entre les attentes en matière de prix du côté des vendeurs et une plus grande incertitude du côté des acheteurs. Dans les régions de Locarno et de Mendrisio, les abonnements de recherche pour des appartements en propriété ont baissé de 8 %, dans la région de Lugano de 4 %.

Une demande nettement plus élevée pour les appartements de vacances

A l'instar de l'évolution nationale, l'activité de construction de logements en propriété est en recul depuis des années au Tessin. Au cours des douze derniers mois, 796 appartements en propriété et 426 maisons individuelles ont été autorisés au Tessin et dans la région grisonne voisine de Mesolcina. Cela correspond à un recul de 49 pour cent par rapport à 2011.

En revanche, le marché des résidences secondaires a été stimulé par la pandémie de Covid-19. Après des années de stagnation, voire de baisse des prix, une hausse fulgurante des prix se dessine actuellement. Ainsi, la croissance des prix s'élève à 11,3 pour cent pour les appartements en propriété et à 16,2 pour cent pour les maisons individuelles dans toute la Suisse. Cette dynamique est portée par la hausse sensible de la demande de logements de vacances.

Recul de la migration de retour vers l'Italie

D'une part, de nombreux Suisses ont redécouvert la beauté des destinations de vacances locales et, d'autre part, l'augmentation du travail à domicile devrait avoir un effet positif sur la demande de logements de vacances. Parallèlement, l'offre a nettement baissé, conséquence tardive de l'acceptation de l'initiative sur les résidences secondaires.

En outre, au Tessin, l'immigration nette en provenance de l'étranger, qui était en baisse depuis des années, a de nouveau augmenté de manière significative dans le sillage de la pandémie et de la reprise économique qui s'en est suivie. Les retours vers l'Italie ont notamment fortement diminué depuis lors.

Entre ses quatre murs

Alors que de nombreux ménages ont même pu augmenter leur taux d'épargne en raison d'une mobilité réduite et d'un renoncement forcé à la consommation, des mesures telles que le chômage partiel et les crédits Covid 19 ont permis d'éviter de nombreux cas de rigueur. En outre, à une époque où de nombreuses personnes ont passé plus de temps que jamais entre leurs quatre murs, l'estime - et donc la disposition à payer - pour le logement a probablement augmenté, concluent les auteurs du CS.

Comme dans l'ensemble de la Suisse, le taux de vacance a moins baissé au Tessin pour les petits logements locatifs (-6,1 % pour les logements de trois pièces ou moins) que pour les logements de quatre pièces ou plus (-11 %). La pandémie a affaibli la séparation entre logement et travail et a permis au bureau à domicile de percer.

De nouveaux critères dans la recherche d'un logement

A l'avenir également, de nombreux employés travaillant dans des branches de bureau devraient effectuer une partie de leur charge de travail à domicile. La proximité du lieu de travail a donc perdu un peu de son importance en tant que critère de recherche de logement. Parallèlement, l'aménagement d'un bureau à domicile augmente le besoin d'espace dans le logement. En ce qui concerne la demande de logements, on constate par conséquent un déplacement vers des logements plus grands et moins centraux, indique l'étude du CS.

27/09/2022


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